이번에 크게 건드린 세금은 종부세와 양도세.
실거주 1주택 ::
1) 종부세
- 공시가 14억 (시가 20억)까지 안냄
- 나는 안내는구나가 아니라 모든게 엮여있는 구조임을 알아야 함
- 공시가 14억 초과 시
(공시가 - 14억) x 70% x 세율
공제한도가 14억으로 늘어났음.
공시가가 12억인 주택을 갖고있다면 종부세를 안내게 됨!
공정시장가액비율이 70%으로 올랐음.
그래서 공시가가 14억 넘는 아파트를 보유하고 있다면 종부세 부담이 늘어남.
→ 시가 17~20억 종부세 부담 완화/ 시가 20억~33억 비슷 / 시가 33억~ 부담 가중
2) 양도세
- 시가 12억 이하 비과세 유지
- 기존 장특공제 그대로 유지 (최대 80%) : 12억 초과분에 대해 내는 세금에서 공제해주는 부분
- 공제한도 신설 20억 ('28) 10억('29)
(양도차익-(양도차익x장특공제율)) x 세율
→ 고가 주택(50억)을 갖고있는(10년넘게) 사람들에게 영향
→ 30억의 시세차이가 났다면 30억x80% = 24억 공제 였는데! 28년 29년은 공제 줄어듦! 실거주여도!
→ 29년 이후에 12.5억 이상 시세차익이 나면 세부담을 느낄 수 있음 (지금과 같은 상승장이 계속된다면 고가주택만 해당되지 않을 수 있기 때문에 시장에 영향을 줄 수 있음)
→ 양도차익 12.5억 이상 장기 실거주자 양도세 부담 가중
[고려할 일]
30억이상 세부담 가중 : 종부세 감당된다면 거주 유지 / 감당 안된다면 양도세 공제한도 전 매도 고려
비거주 1주택 ::
이번에 가장 이슈가 되었던 부분!! 한번에 늘렸음
1) 종부세
- 공시가 9억 (시가 13억)까지 안냄
- 공시가 9억 초과 시
(공시가 - 9억) x 70% x 세율
공제한도가 9억으로 줄었음.
시가 13억 이상 비거주 1주택 집을 갖고 계신분이라면 종부세 늘었구나!
→ 시가 13억 이상 종부세 부담 가중
2) 양도세
- 시가 12억 이하 비과세 유지 (2년 거주)
- 기존 보유 장특공제 축소 (40→ 20→ 0%)
비거주 하려면 빨리 팔거나 들어가세요!
→ 거주 공제 단계별 폐지에 따라 양도세 부담 가중
[고려할 일]
13억이상 세부담 가중 : 종부세 감당된다면 원하는 주거형태 유지 / 감당 안된다면 보유 주택(매도 예정) 또는 임대료 인상 고려(매도미확정)
다주택자 ::
상황에 따라서 4억을 공제받거나 최대 9억 근처로 공제 받을 수 있음
다주택자라고 하더라도 실거주 비율이 높을수록 공제를 많이 해줌
실거주를 전혀 안하고 있는 다주택자라면 얄짤없이 4억 공제!
1) 종부세
- 공시가 4~9억 (시가 6~13억)까지 안냄
- 공시가 4억 초과 시
(공시가 - (4억~9억)) x 70% x 세율
*3주택은 80%
2) 양도세
- 기존 보유 장특공제 축소 (30→ 15→ 0%)
→ 공제한도 하향에 따라 대다수 다주택자 종부세 부담 가중
→ 거주 종제 단계별 폐지에 따라 양도세 부담 가중
[고려할 일]
대부분 세부담 가중 : 종부세 감당된다면 원하는 주택 보유 / 감당 안된다면 처분 또는 임대료 인상 고려 또는 전입
비거주 1주택 임차인 ::
임대인이 전입하거나(계갱권 무력화 가능) 임대료 인상을 고려할 수 있음
전월세 매물 확인 빈도 높이고 여력 된다면 매수 고려
다주택자 임차인 ::
임대인 매도 시 해당 주택 매수의사 있고 여력 된다면 매수 고려
임대료 인상 시 인근 전월세 비교해보거나 여력 된다면 매수 고려
시장 정리
초고가 시장 30억 이상 ::
1주택자 실거주자, 비거주자 모두 세부담 증가
(보유)소득이 낮으면 불리
(매도)27년까지 매도 물량 출회 → 매도 후 중고가 매수 유입
(매수)세부담 확인 전 매수 수요 감소
*매매거래 급감, 전월세물건 감소 및 가격 상승
중고가 시장 13억 이상 ::
(보유)거주요건, 임대료 증액
전월세 물건이 없을 때 세금 전가가 일어날 수 있는 환경이 됨
(매도)갈아타기 외 팔아야 될 이유가 없다,, 이것이 핵심,, 매도 물량 나오기 어려움
(매수)기존 매수 수요 + 초고가 매도자 수요 + 퇴거 임차인 수요 몰림
*매매거래가 일시적 감소할 순 있지만, 거래를 찍으면 가격이 더 오를만한 상황
중저가 시장 13억 이하 ::
다주택자 세부담 증가
(보유) 임대료 증액하며 종부세 부담 줄이려 할것
(매도) 양도세 중과 일시적 완화로 매도 물량 출회, 그러나 토허제는 임차인 퇴거 발생
(매수) 기존 매수 수요 신혼부부 등 + 퇴거 임차인 수요
*매매거래가 일시적 감소할 순 있지만 불안함 잠재, 전월세 물건 및 가격 상승
눈 앞의 파도(세금)가 아니라 멀리서 불어오는 바람(공급)을 보세요
