투자 대상을 이해한다는 것
투자하기 전 투자 대상에 대해 이해해야 한다는 것은 어쩌면 너무나 당연한 이야기다.
어려서부터 단순하게 ‘돈이 좋다’는 생각은 가지고 있었고, 투자를 통해 돈을 버는 사람들을 보면 멋있다는 생각과 함께 막연한 동경도 있었던 것 같다.
대학교에서 교양 수업으로 주식을 배우면서 처음 투자라는 것을 접했다. 이과적인 성향 때문이었는지는 모르겠지만, 기업의 가치를 분석하는 가치투자는 어느 정도 와닿았던 반면 차트와 그래프를 통한 투자는 무언가 속임수처럼 느껴져 크게 와닿지 않았다.
그렇게 회사에 입사하고 가장 먼저 시작한 것은 아이러니하게도 ‘적금’이었다.
월급의 85%를 모을 정도의 의지는 있었고 투자에 대한 동경도 있었으면서, 정작 내가 선택한 것은 적금이었다. 지금 생각해 보면 투자에 대해서는 제대로 알지 못한 채 그저 열심히 돈만 모았던, 어쩌면 ‘열심히 하는 바보’였던 시기가 아니었을까 싶다.
그러던 시기에 부모님께서 30년 만에 이사를 하고 싶다며 아파트 분양을 신청하셨다. 운이 좋게도 2채가 당첨되었고, 두 채 모두 계약을 진행하면서 비교적 짧은 기간에 수익이 나는 과정을 가까이에서 볼 수 있었다.
그 경험을 통해 처음으로 확실하게 느꼈다.
‘돈을 모으는 것만으로는 부족하고, 투자는 꼭 필요하구나.’
한편으로는 괜찮은 취미가 없을까 싶어 경매학원을 다녀보기도 했다.
하지만 수업은 내가 생각했던 방향과 조금 달랐다. 경매 기법이나 물건을 싸게 낙찰받아 작업한 뒤 되파는 방법은 알려줬지만, 정작 내가 궁금했던 ‘어떤 집이 좋은 집인가?’, ‘어떤 부동산이 가치 있는 부동산인가?’에 대해서는 알려주지 않았다.
결국 부동산을 싸게 사는 ‘방법’은 배울 수 있었지만, 무엇을 사야 하는지에 대한 ‘기준’은 배울 수 없었다.
주식투자를 시작하다
그렇게 2년간의 적금이 만기가 되었다.
투자는 해야겠는데, 어떻게 해야 할지는 여전히 모르던 시기였다.
마침 주변에 주식을 공부하던 친구가 한 명 있었다. 금융권에서도 잠시 일했고 빅데이터 관련 일을 하던, 당시의 나에게는 나름 멋있어 보이는 친구였다.
어느 날 그 친구와 게임을 하다가 장난스럽게 “나도 스윙 좀 가르쳐줘”라고 이야기했다.
그 한마디가 내 투자 인생의 터닝포인트가 될 줄 누가 알았을까.
본가는 시흥, 근무지는 천안.
매주 시흥과 천안을 오가며 친구들과 모여 주식에 대한 여러 이야기를 나누고 서로의 생각을 공유했다. 단순히 주식 투자 기법만 배운 것이 아니라, 투자자로서 가져야 할 관점과 마인드, 그리고 투자 대상을 바라보는 방법을 조금씩 배울 수 있었다.
그렇게 3년이 지나 처음으로 1억 원이라는 돈을 모았고, 다시 2년이 흘러 자산이 2억 원 정도가 되었을 무렵이었다.
부동산을 공부하기 시작하다
주변에 항상 노력하는 모습이 보기 좋아 ‘이 친구는 뭘 하든 잘될 것 같다’고 생각했던 친구가 있었다.
그 친구가 어느 날 부동산 공부를 시작했다.
또 다른 친구는 근처 아파트를 분양받았다.
평소 미국 주식에 투자하면서 한국 부동산에 대해서는 다소 부정적인 생각을 가지고 있었던 나로서는 처음에는 그들의 선택을 쉽게 이해하기 어려웠다.
하지만 주식투자를 하면서 한 가지 배운 것이 있었다.
투자자는 자신의 생각만 고집해서는 안 된다는 것.
내가 부동산을 부정적으로 생각한다고 해서 그것이 반드시 정답인 것은 아니었다. 그렇다면 부동산이 정말 투자할 만한 자산인지, 적어도 제대로 공부해 보고 판단해야겠다는 생각이 들었다.
그렇게 ‘월급쟁이부자들’ 강의를 신청했다.
강의를 들어보니 과거 경매를 공부하면서 가장 답답하고 궁금했던 부분들을 하나씩 긁어주는 느낌이었다.
단순히 부동산을 싸게 사는 방법이 아니라 어떤 지역이 좋은 지역인지, 어떤 아파트가 가치 있는 아파트인지, 그리고 무엇을 기준으로 비교해야 하는지를 배울 수 있었다.
투자자의 마인드에 관한 내용 역시 주식투자를 하며 배웠던 것들과 맞닿아 있어 공감되는 부분이 많았다.
다만 예상하지 못했던 것이 하나 있었다.
임장이 이렇게 힘들 줄 누가 알았을까.
같이 공부하는 친구가 아니었다면 당장이라도 도망갔을 것 같다. ㅋㅋㅋ
그런데 나중에 알고 보니 친구도 비슷한 생각을 하고 있었다. 서로 힘들어서 그만두고 싶으면서도 눈치를 보며 서로를 붙잡아주고 있었던 것이다. ㅋㅋㅋ
정말 밉기도 하고 고맙기도 한 친구다.
그래도 강의에서 그렇게 중요하다고 이야기했던 ‘함께할 수 있는 투자 동료’ 하나만큼은 확실하게 얻은 것 같다.
부동산 투자를 바라보는 관점
강의를 들으면서 부동산 투자에 대해서도 조금씩 이해할 수 있었다.
처음에는 부동산 공부라고 하면 막연하게
“서울 집값이 앞으로 오를까, 내릴까?”
를 판단하는 것이라고 생각했다.
하지만 강의에서 이야기하는 핵심은 미래의 집값을 맞히는 것이 아니었다.
크게 두 가지였다.
첫째, 지금 서울·수도권 시장이 어떤 상태인지 이해하는 것.
둘째, 그 상황 속에서 내가 가진 투자금으로 어떤 자산을 사야 하는지 판단할 수 있는 능력을 만드는 것.
결국 중요한 것은 시장의 미래를 정확하게 예측하는 것이 아니라, 내 투자금 안에서 가장 가치 있는 아파트를 찾아내고 실제 투자까지 이어갈 수 있는 나만의 기준을 만드는 것이었다.
강의 내용 정리
① 가장 좋은 투자 시점과 현재 시장
가장 이상적인 투자 시점은 매매가격은 내려가는데 전세가격은 올라가는 시장이다.
현재 서울 시장은
매매물량 감소 → 매매가격 상승 → 전세가격 상승
의 흐름을 보이고 있다.
일부 서울 지역은 이미 매매가격이 상당히 올라왔고 거래도 회복되고 있는 시점이다. 다만 아직 상승 여력이 남아 있는 지역도 있기 때문에, 시장 전체를 하나로 판단하기보다는 투자처 선정에 더욱 신중해야 하는 시점이다.
② 전세가격과 매매가격의 관계
전세가격은 매매가격에 영향을 주는 중요한 요소다.
과거 약 6~8년 동안 전세가격은 상승하지만 매매가격은 횡보하는 구간이 존재했다.
반면 현재는 매매가격과 전세가격이 함께 상승하는 상황이다.
따라서 매매가격만 보는 것이 아니라 전세가격의 흐름까지 함께 살펴보는 것이 중요하다.
③ 장기보유할 자산과 수익 실현할 자산
모든 부동산을 같은 방식으로 투자해서는 안 된다.
서울·수도권 / 강남 접근 약 1시간 이내
저평가되어 있다면 절대적인 가격이 다소 높더라도 장기적으로 보유할 가치가 있는 자산으로 볼 수 있다.
수도권 / 강남 접근 1시간 이상
입지에 한계가 있는 만큼 충분히 저평가된 가격에 매수하는 것이 중요하다. 적절한 투자금으로 매수해 목표한 수익이 발생한다면 매도하여 이익을 실현하는 것까지 고려한다.
결국,
좋은 땅에 있는 좋은 자산 → 장기보유
입지에 한계가 있는 자산 → 저평가 매수 후 이익 실현
이라는 관점으로 구분할 수 있다.
④ 서울 지역별 입지 특징
● 강남권 및 주요 지역
강남구
직장·교통·학군·환경·커뮤니티·한강·개발호재 등 거의 모든 요소를 갖춘 지역.
서초구
직장·교통·학군·환경 등이 우수하며 강남구와 함께 최상위 입지를 형성하는 지역.
송파구
대규모 주거지와 우수한 생활환경이 장점인 지역.
양천구
목동을 중심으로 한 강력한 학군이 가장 큰 장점.
영등포구
강남과 가까우면서 여의도라는 대규모 직장 중심지를 가지고 있는 지역.
동작구
강남 접근성이 좋고 주거환경 개선이 이루어지고 있는 지역.
구로구·금천구
지역 내 직장은 존재하지만 서울 핵심지역과 비교하면 상대적으로 입지 가치가 낮게 평가되는 지역.
● 강북권 및 주요 지역
마포구
강북의 대표적인 상급 주거지역. 주요 업무지구 접근성이 좋고 주거환경도 우수하다.
성동구
최근 주거 선호도가 상당히 높아진 지역으로 한강과 강남 접근성이 장점.
용산구
직장과 교통뿐만 아니라 향후 개발에 대한 기대가 큰 지역.
서대문구
3호선·5호선 등 교통 접근성이 좋고 강북 주요 업무지구 접근성도 우수하다.
종로구·중구
서울 핵심 업무지구를 품고 있다는 강력한 직장 요소가 있다.
동대문구
청량리 일대 개발 등을 중심으로 지역 변화가 진행되고 있다.
성북구
길음뉴타운 등을 중심으로 대규모 주거지가 형성되어 있다.
은평구
3호선을 통해 강남으로 접근할 수 있지만 물리적인 거리가 상대적으로 멀다는 한계가 있다.
노원구·도봉구·강북구
서울 외곽이라는 위치적 한계가 있지만 지역에 따라 학군과 생활환경 등의 장점이 있다.
※ 장기보유 기준
강의에서 이야기하는 장기보유는 약 10년 정도의 기간을 의미한다.
서울 → 서울 3급지 이상
경기 → 평촌 이상의 땅의 가치를 가진 지역
이 정도의 입지와 가치를 가진 지역은 장기보유가 가능한 자산으로 본다.
반면 그 외 지역은 장기보유보다는 저평가된 시점에 매수한 뒤 적절한 시점에 이익을 실현하는 지역으로 접근한다.
⑤ 단지 선호도를 판단하는 3가지 방법
같은 지역 안에서도 어떤 단지가 더 선호되는지를 판단하기 위해 다음 세 가지를 비교한다.
1. 상승 시점
상승장이 시작되었을 때 어떤 단지가 먼저 상승하기 시작했는지를 확인한다.
2. 가격 레벨 차이
상승장에서 단지별 가격이 어느 수준까지 올라갔는지를 비교한다.
3. 전저점 대비 상승장 전고점 수익률
과거 전저점에서 상승장 전고점까지 얼마나 상승했는지를 비교한다.
결국 단지의 선호도를 파악할 때는 현재 가격만 보는 것이 아니라,
‘어떤 단지가 먼저 올랐는가 → 어디까지 올랐는가 → 얼마나 많이 올랐는가’
를 함께 비교하는 것이 중요하다.
핵심 내용 정리
- 시장 전망을 맞히는 것보다 현재의 가격과 가치를 비교하는 것이 중요하다.
앞으로 시장이 오를지 내릴지를 예측하기보다, 현재 가격이 해당 자산의 가치에 비해 싼지 비싼지를 판단하는 능력이 중요하다. - ‘매매가 하락 + 전세가 상승’이 가장 좋은 투자 환경이지만, 그런 시장만 기다려서는 안 된다.
가장 이상적인 투자 시점만 기다리다 보면 오히려 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있다. - 현재는 전세가격이 상승하면서 선호 단지의 매매가격도 함께 올라갈 수 있는 시장이다.
전세가격 상승이 매매가격을 밀어 올릴 수 있기 때문에 전세와 매매의 흐름을 함께 살펴봐야 한다. - 전세가율이 충분히 올라올 때까지 무작정 기다리는 전략은 유효하지 않을 수 있다.
전세가율만을 기준으로 투자 시점을 판단하기보다 현재 시장 상황과 자산의 가치를 함께 고려해야 한다. - 서울에서는 장기간 보유할 수 있는 ‘꽤 좋은 자산’을 사는 것이 중요하다.
단순히 저렴한 아파트를 찾는 것보다 입지와 가치가 충분해 오랫동안 보유할 수 있는 자산을 선택하는 것이 중요하다. - 경기·인천 일부 지역은 장기보유보다 ‘갈아타기’의 관점으로 접근한다.
저평가된 자산을 매수해 적절한 수익을 얻은 뒤, 더 좋은 입지와 가치의 자산으로 이동하는 전략을 고려한다. - 상급지와 랜드마크의 가격을 알아야 현재 보고 있는 아파트가 싼지 비싼지를 판단할 수 있다.
내가 투자하려는 단지만 보는 것이 아니라 상급지와 대표 단지의 가격을 기준점으로 삼아 비교해야 한다. - 같은 지역에서도 단지 선호도에 따라 상승 시점과 상승폭, 가격 회복 속도가 달라진다.
따라서 같은 지역이라는 이유만으로 비슷한 가치를 가진다고 판단해서는 안 되며, 단지별 선호도를 비교해야 한다. - 투자의 핵심 능력은 ‘가치판단 + 비교평가 + 좋은 매물을 찾는 능력’이다.
지역과 단지의 가치를 판단하고, 여러 투자 대상을 비교해 더 좋은 것을 골라낸 뒤, 현장에서 실제로 좋은 매물을 찾아내는 능력이 필요하다. - 정보를 많이 안다고 투자자가 되는 것은 아니다.
투자에 관한 지식을 쌓는 것에서 끝나는 것이 아니라 독·강·임·투·인(독서·강의·임장·투자·인맥)을 반복하며 배운 내용을 직접 경험하고 몸으로 체득해야 한다.
