안녕하세요
함께하고 싶은 투자자 이호 입니다
3강 갱지지튜터님 강의입니다
오래만에 화면으로 뵈니 너무 반가웠습니다!!
수도권 그리고 지방을 함께 보며서 비교 할 수 있도록 해주셨습니다
강의는 3개의 파트로 나뉘어져 있었습니다
- 수도권 왜 지방과 비교하고 매수해야 하는지?
- 수도권 지방 비교 평가
- 수도권 지방 투자 의사 결정법
왜? 지방과 비교 하지?
지역을 볼때 과거의 시장 흐름을 함께 보는 것이 좋음(예. 17 18 19 22)
지금 현재는 최근 2~3년전 절대적인 저평가 시장이 지나 갔고, 상대적 저평가 시장으로 어떤 단지를 매수하느냐에 따라서 수익이 많이 나는 시장임
보통가치+보통이하 가치 → 저평가 구간에서 매수후 수익을 보고 매도
반드시 지역/단지 비교평가 필요
시장 상황이 바뀌었기 때문에 한개의 지역을 보는 것이 아니라,
다각도로 판단해 보려는 노력 필요 합니다
수도권 vs 지방
1.지방을 볼때
수도권은 생각보다 한판 정리가 되는데, 지방은 쉽지 않았습니다
우선은 체급을 맞춰서 구별 생활권을 수평으로 맞춰 보는 것이 필요 함
- 가격: 평단가-랜마-단지가격
- 가치: 도시위상-생활권선호도-단지 선호도
추가로 위상의 정도를 비교해 주셨는데 이정도의 감을 잡고 비교해 보면 좋을 듯 합니다
부산/대구 = 2급지 구축 30평대
대전/울산/광주 =2급지 구축 20평대
창원/천안 = 4급지 구축, 청주/전주=5급지 구축
광역시를 한판의 생활권으로 나눠 본다
- 지역을 볼 때 땅의 입지+생활권 선호도 + 단지 상품성 = 지역내 선호도
- 지역내 생활권의 선호도와 단지 선호도 파악+ 하급지 가성비생활권부터는 선호도 좋은것 부터
BM. 지방의 광역시를 생활권별로 구분해서 한판으로 정리+평단가+랜마추가
2.수도권을 볼때
- 선호도 떨어져도 강남 1시간 권역은 괜찮나?→ 전세가 체크
강남1시간 밖 여전이 싼구간임
가성비 생활권, 수도권 남은 기회 주는 지 살펴봐라
중요한 것인 지방과 비교하기 이전에 수도권안에서 최선인지 비교
결국 비교 평가를 할때는
선호도 대비, 싸지 않다면 → 다른 대안 찾기
가격은 비슷/선호도 떨어짐 → 선호도 더 좋은 단지
BM. 8월 임장지 수도권과 비교평가 장표 만들기
우선순위 정하기
1.우선순위 정하기 : 전세가율
소액투자처의 기준으로 단순히 전세가율로 잡으면 안됨, 소액투자는 전세가율이 시점이 중요함
전세가율 좋은 지표이나, 퉁쳐서 보지 말고 가격 수준과 같이 봐라
비교평가를 먼저 하고 그다음에 비슷한 가치를 볼 때 투자금 적은거 해라
전세가율 높고 소액이라고 하면 그냥 갭투자 하는 것이다.
이말이 핵심이였는데, 전세율에 매몰 되어 보는 것을 가능하면 하지 않도록 하는 것이 중요 함
2.공급은 소액투자시 기회비용 측면에서 중요합니다
공급은 주요한 주요한 지표임(지방에서)
+그래서 지방은 공급 정리 되고, 대장 움직이는지 봐야 함
결론 적으로 시장마다 우선순위를 정리 해 놓고
단순 전세가율로 보지 말고, 공급이 있다면 독점성 있는지 그리고 지방에서는 공급+대장을 봐라 같이 보면서 흐름을 파악하고 투자로 접근을 해야함
학교의 환경은 내가 만든다
재미/의미/성장
환경의 그냥 있으려 하지 말고 내가 주도적으로 만들어 볼 생각을 해보자
어렵게 생각 하지 말고 댓글부터 시작해 보자
한더대로 말고, 언제냐 양을 늘릴수는 없다. 질도 높여 보고 여러가지 방법으로 해보자
시니어이면서 몇번의 학교 생활을 하면서 벌써 환경이 좋은 것은 이미 알고 있는데,
운영진이 아니여도 주도적으로 양뿐만 아니라 질도 높여 보면서 결국 마지막에 남는 것은 성장이라는 것을 잊지 말고 학교를 마무리 잘해보자!!
