안녕하세요
행복한 가정을 그려나가는 짱구아빠신형만입니다.
8월 세제개편안이 나오고 나서
4급지 서대문구의 시세와 분위기를 나눠보곘습니다.
# 서대문구 생활권 정리
서대문은 자체 직장이 많이 없어 베드타운의 역할을 하며 그렇기에 교통의 입지요소가 핵심입니다.
1.북아현생활권: 마포 아현뉴타운과 마주보고 있어 생활권을 공유하는 위치에 있습니다. 여의도'도심과 굉장히 가깝고 2호선 혹은 조금 걸아가면 5호선까지 이용할 수 있으며
삥둘러가지만, 2호선 통해 강남까지도 45분 정도로 접근할 수 있는 큰 장점이 있습니다. 즉, 여의도'도심 맞벌이 수요나 강남+여의'도심 맞벌이 수요가 올 수 있는 1등 생활권입니다.
또한 뉴타운이기 때문에 다소 언덕이 있지만, 환경이 균질하고 초중고가 밀집돼있어 가족수요가 굉장히 많습니다.
2.독립문생활권
도심업무지구 바로 옆이라는 위치적 강점이 강합니다. 3호선과 5호선을 끼고 있으며, 3호선 보단 여의와 도심중심부로 이동해주는 5호선의 선호도가 더 강합니다. 위치와 교통이라는 장점을 갖고 있지만
산자락에 아파트가 있어 언덕이 높고 균질성이 부족한 단점이 있습니다. 마찬가지로 교통이 좋기 때문에 맞벌이 가족수요들이 많이 거주합니다.
3.홍제생활권
통일로와 3호선을 중심으로 양 옆 산자락에 아파트가 형성돼있습니다. 위치는 독립문에 비해 좀 아쉽지만 3호선을 통해 3업무지구 모두 접근 용이하기에 교통적으로 강점을 띄고 있습니다.
하지만 언덕이 높고 비균질한 환경. 그리고 자차를 이용한다면 출퇴근 시간 때 많이 막히는 통일로를 지나야 합니다.
3.가좌생활권
DMC뉴타운으로 불리며, 구축들과 2015~2020년대 신축들이 섞여있는 생활권인데
서울 내에 평지면서 큰 규모의 택지라는 강점이 있고 신축브랜드대단지들이 들어오며
굉장히 깨끗하고 균질한 환경을 갖췄으며, 중심상권에 거주지 상권들과 초등생 학원들이 있어
아이 키우기에 굉장히 적합한 생활권입니다. 실제로 현장에 가면 많은 아이들을 구경할 수 있습니다.
하지만 서대문구 내에서 핵심 입지요소인 교통이 취약하며 (경의중앙선,6호선)
위치도 외곽으로 서울중심부 및 강남으로의 접근성이 안좋습니다.
지금은 연식이 괜찮지만 나중에 연식이 오래된다면, 뾰족했던 요소가 허물어지고 주변 신축들로 대체될 수 있다는 단점이 있어 개인적으로 홍제생활권을 더 우위로 봅니다.
4.홍은생활권
홍제 생활권 뒤편에 위치해있으며 은평구와 맞닿아 있는 위치에 있습니다. 외곽이며 산자락에 아파트가 있어
홍제보다 더 심한 언덕을 갖고 있습니다. 3호선을 끼고 있어 업무지구 접근성이 나쁘다고 볼 순 없지만 3호선 역세권 단지들이 많이 없고
환경도, 교통도 뾰족한 무언가가 없는 애매한 느낌이라..
사람들이 교통을 선택한다면 독립문-홍제라인까지 많이 선택하고
환경을 선택한다면 DMC나 녹번신축들로 가기에
수요가 분산되는 생활권입니다.
4.연희생활권
부내 나는 주택들이 있지만, 아파트가 많지 않고 주택빌라촌이 많으며 대학생교와 가까워 대학생수요가 많은 생활권입니다.
# 서대문구 매물현황
매매는 26.05.08까지의 양도세 중과 유예로 매물이 잠깐 올라왔다 끝나자마자 줄어드는 모습입니다.
현재 매물개수가 소폭 늘어난 모습을 보여줍니다.
전세는 공급부족여파 및 토허제로 최저를 찍고 26.4월 중순부로 꾸준히 물량이 쌓이고 있습니다.
월세도 전세와 마찬가지로 4월 중순부로 매물이 쌓이고 있는 모습을 보이며 전세와 다른 점은
월세매물의 증가폭이 더 크다는 점입니다. 전세대출규제로 집주인분들이 월세 놓기를 더 희망하는 것으로 보여집니다.
서대문 전체적으로 전세매물 자체는 많다고 볼 수 없지만, 북아현의 전세가 다른 생활권에 비해 쌓여 있습니다.
# 주요단지 거래 분위기 및 시세
59기준
6억이하 홍제 홍은 후순위 구축(비역세권)
10억이하 DMC,혹은 홍제홍은 후순위 구축(역세권), 홍은 신축(비역세권)
10~15억대 북아현 선호구축, 독립문 및 홍제 선호구축(역세권), DMC 구축~신축, 연희신축
15~20억대 (종부세 혜택구간) 북아현 신축, 독립문 준신축, 홍제 신축
20억 이상 X
84기준
6억이하 홍은 후순위 구축(비역세권)
10억이하 홍제홍은 비선호 구축, 연희구축 (멀세권)
10~15억대 북아현선호구축, 독립문선호구축, 홍제선호구축, 홍은선호신축, DMC선호구축,연희신축
15~20억대 (종부세 혜택구간) DMC선호신축, 독립문선호신축, 홍제선호신축
20억 이상 (종부세 혜택구간) 북아현 신축
@ 첫번째로, 6억대 이하 유원하나입니다
서대문구 내에서 6억대 이하 매물은 많지 않습니다. 주로 외곽에 역과의 거리가 먼 후순위 구축들이 6억이하 가격대를 형성하고 있으며, 대부분의 단지들이 전고점을 뚫는동안 여전히 전고 아래로서 선호도가 빠지는 만큼 가격상승이 늦게 반영된다는 것을 볼 수 있습니다.
58(59)평형 호가는 중층기준 6억입니다.
실거래보다 더 높은 가격으로 호가가 나오는데요.
정책대출 6억 한도 내에 가능한 단지입니다. 실제로 신혼부부들이 정책대출을 사용하여 많이 들어오신다고 부사님이 말씀주셨습니다. 6~7월에 거래가 많이 되면서 현재 물건들이 많이 소진됐고, 물건 자체가 귀하다고 말씀주셨으며
매매손님들이 많은 상황이라고 하십니다. 또한 특이점은 27평과 31평의 거래량은 저조한데요. 6억대 가격을 넘어서는 사람들이 정책대출을 사용할 수 없기 때문에 정책대출 사용할 수 있는 59로 수요가 쏠린 영향으로 보이며
네고는 불가능한 분위기입니다.
전세 또한 매물이 없고 나오면 다음날 안보고도 계약이 된다고 합니다. 확실히 저렴한 가격대에서의 전세가 수요층이 더 많다보니 더 귀하다는 것을 알았고, 전세가 너무 없다보니 전세→매매수요의 생존매수의 수요가 많다는 것을 느꼈습니다
여기서 거주하시는 분들은 매도 후 3호선 역세권 홍제로 많이 넘어간다고 하시네요~
@두번째로, 10억 이하 북한산두산위브입니다.
10억대 이하 단지들도 선호도가 빠지는 단지들인데요. 두산위브는 연식이라는 강점이 있지만 외곽비역세권이라는 큰 단점을 가지고 있어 선호도가 빠지며
여전히 전고점을 회복하지 못했습니다.
59평형 호가는 9.4억으로 실거래보다 높은 수준으로 가격대를 형성하고 있습니다.
문의는 꾸준하게 오며 이번주 거래 예정인 물건까지 있다고 합니다. 물건 자체가 많이 없지만 그렇다고 손님들이 막! 많은 분위기는 아니라고 합니다. 그 이유로 대출을 말씀 주셨는데
총량규제 및 은행권의 자율규제 대출이슈로 대출팔이를 해야하는 이유를 말씀주셨습니다.
전세 물건은 없고 나오면 바로 연락 달라는 대기수요도 있으며, 전세와 매매 둘 다 오르는 추세라고 말씀주셨습니다.
주로 신혼부부분들이 많이 오시고 마포와 목동으로 점프업 원하지만 가격차로 홍제와 DMC로 많이들 넘어가신다고 합니다.
@세번째로, 대부분의 가격대를 형성하고 있는 10~15억대. 신촌럭키입니다.
25년 6.27규제, 10'15규제 때마다 거래량이 줄어들었음. 하지만 시간이 지나며 실거래 대비 큰 폭으로 몇건의 거래가 찍히며 가격상승을 견인했습니다. 2018년 문재인 정부 시절 규제가 나왔을 때와 매우 흡사한 분위기입니다.
현재 분위기는 어떨까요?
요즘 매물이 많이 없기 때문에 뜨문뜨문 고점을 찍으며 거래가 되고 있다고 합니다. 59는 그렇지만
84는 14.9억을 찍었지만 그 이하로는 대출영향으로 14억후반에 머물러 있는 게 눈에 띕니다.
부사님께서 15억 이하는 대출영향으로 매수자들이 덜 찾는다고 하네요. 네고는 여전히 힘든 분위기라고 하네요
전세는 매물이 없는 관계로 거래량은 적지만 최고가를 찍으며 올라가고 있습니다.
북아현구축에서 주로 갈아타시는 분들은 마포나 용산으로 넘어가신다고 합니다
@네번째로, 15억 이상 (대출한도 4억구간, 이번 세제개편안 종부세 구간에 걸치는 가격대(20억정도부터))대.
서대문구 대장 e편한세상신촌입니다
마찬가지로 양도세 유예 전 급매가 나와 일시 조정을 받았지만 다시 최고가를 찍었는데요.
전임을 해본 결과
이번 세제 개편안으로 20억대 수요가 몰려올 것이라는 것을 매수자, 매도자분들도 알고 있는 부분이었습니다. 하지만 실제로 세제개편으로 몰려오는 손님은 없고 조금 더 지켜봐야 한다고 말씀주셨습니다.
아직 8월 휴가철이고 명절 전이라는 계절적 비수기임에도 앞으로 입주가 없어 가격상승이 뻔하다보니
선제적으로 움직이는 손님들이 있습니다만
대출규제로 인해 매수세가 강하진 않으며 매물도 많이 없기 때문에
마찬가지로 신고가를 찍으며 상승거래가 일어나고 있습니다.
가격조정은 매물마다 상황은 다르지만, 아예 안된다!! 분위기는 아니었고 매수문의보단 매도문의가 더 많다는 부사님의
말씀이 있었습니다.
또한 이번 세제개편으로 비거주1주택자분들 중에 세를 빼주고 본인이 실거주하려는 분들이 많다고 해주셨는데요
생활자금대출이 1억밖에 나오지 않기 때문에 쉽지는 않지만, 집주인이 세제 때문에 실거주를 충분히 고려하고 있다는 느낌을 받았습니다.
세낀집은 대출이 많이 나오지 않기 때문에 5.9일 이후 한건도 거래되지 않았다고 말씀주시네요.
전세는 서대문구 안에서 북아현 생활권의 전세매물이 많은 편에 속했는데요. 절대적 수가 많은 편은 아닙니다. 하지만
앞으로 비거주1주택자들이 실입주함으로써 전월세는 더욱 불안해질 것 같다고 말씀주셨습니다.
주로 북아현에선 마래푸나 송파,강남쪽으로 학군을 이유로 이사한다고 하십니다.
# 정리하자면
6억대 이하 단지들은 보금자리론 등 정책대출을 활용하려는 수요가 꽤 큽니다. 현 대출규제로 오히려 정책대출의
희소성이 조금 더 커진 느낌입니다. 또한 15억대 이하 대출이 6억 한도까지 가능한 가격대에선
매물이 많이 없고 깐깐한 대출영향으로 거래가 많진 않지만, 그럼에도 실거래대비 호가가 높게 찍히며 매수세가 이어지고 있습니다. 확실히 이 가격대 전세물량이 없어 매매로의 전환이 더 크다는 느낌을 받았습니다.
15억대 이상은 대출한도로 매수세가 잠잠한 상황이지만, 그럼에도 앞으로의 공급상황. 전월세난으로
매수수요는 있다는 것을 느꼈고
특히 이번 세제개편안으로 비거주1주택자들이 실거주 하려 하기 때문에
전월세난이 더 불안해지겠다는 생각이 듭니다.
초고가주택이 있는 상급지와는 다른 분위기를 느꼈습니다. 상급지가 조정 받고 아래급지가 올라오면
충분히 갈아탈 수 있겠다는 생각이 듭니다.
상급지에서도 갈아타기 할 수 있도록 상급지 앞마당을 넓혀놓고 준비해보겠습니다.
감사합니다!
