사례를 통해 각 요소 별로 지역간의 비교를 하고 지역내에서도 비교를 해주시니 이해가 되었다.
지금 배운 것들을 잘 흡수해서 내 사례에도 적용할 수 있는 눈이 길러지기를 바란다.
서울 25개구와 경기도 주요 지역을 1~5급지로 나눌 수 있어 주셔서 명확해졌다.
급지가 낮아질수록 위치가 덜 좋기 때문에 교통이 중요하다는 걸 알게되었다.
아파트값을 구성하는 요소를 [입지가치]와 [상품가치]로 나눠 구분할 수 있다.
연식이 오를수록 “땅의 가치”가 더 중요하다. 결국 집값은 “땅의 가치”로 수렴하게된다.
수도권에서 교통이 갖는 힘은 급지를 넘어설 수 있다.
입지에서 위치, 교통 이외의 요소는 [실거주자의 선호도]인데 현장 임장을 통해 그 간극을 채울 수 있다.
직장
500인 이상 사업체 즉 대기업 숫자를 보는 이유는
양질의 직장을 가진 임직원들은 직주근접을 중요하게 생각하고
실수요를 가질 확률이 높기 때문이다. 종합병원을 보는 이유도 여기에 있다.
학군
학군이 좋으면서 입지까지 좋아야 더 많은 수요가 생긴다.
교통/위치가 될 때 플러스 알파로 학군을 봐야한다.
거주 환경과 학군이 좋지만 위치/교통이 빠져있는 일산의 경우 집값이 잘 안 따라오기도 한다.
주거환경
상승장에는 오를 이유를 찾는다. 같은 가격에선 혐오시설이 있다면 후순위가 맞다.
땅의 가치, 입지가 좋다면, 혐오시설이 있어도 살 수 있다. 단 하락장에 잘 안 팔릴 가능성(환금성)을 감수해야한다.
환금성이 안 좋다고 무조건 매수하지않아야하는 건 아니다. 우선순위를 면밀하게 봐야한다.
애매한 역세권 vs 멀세권일 때 거주환경이 압도적으로 좋다면 멀세권이 좋기도 하다.
부사님에게 하면 좋은 질문
사장님, 여기 집 보시는 분들은 다른 데 어디랑 같이 봐요?
여기 하락장에도 잘 팔리나요?
2023년도 분위기 안 좋았을 때도 잘 팔렸어요?
여기 집 찾는 사람들 꾸준히 와요?
6억 이하 아파트
반드시 출퇴근 ! 역세권 중요, 역에서 멀어질수록 수요 급감
갈아타기 해야지, 마음 먹고 들어가는 것이므로 환금성 중요
이번 강의에서 내가 적용해볼 수 있는 점
- 현재 4급지(용인 수지)에 거주하면서 자꾸 3급지에 가고싶은 마음이 있다. 하지만 나의 예산은 5급지가 딱이고, 5급지를 봐야한다. 0호기는 5급지에도 껴주지않는 걸로 봐서는 6급지? 7급지? 인 거 같다. 이런 말이 있는 지는 모르겠으나ㅎㅎ 이번 0호기 매도 후 1호기 매수! 갈아타기는 5급지로만 되어도 성공이다. 이 목표를 가지고 움직이기로 했다. 마음을 이렇게 먹으니 좀 후련해졌다. 서울대 가겠다고 설치다가 진학 상담 받아보니 인서울도 겨우 한다는 걸 알게 된 고3의 심정이다. 늦은 거 같지만 지금이라도 열심히 하면 인서울은 하겠지.
- 순서가 중요하다고 알려주셨다. [입지가 괜찮은 후보 중에] → [내 상황에도 맞는 곳]을 찾는 순서여야 한다고 하셨다. 지금까지 [내 상황에 맞는 곳]에서 찾으려다보니 선택지가 작았다. 특히 남편이 익숙한 곳을 좋아해서 경기도를 선호했고, 나는 서울은 무조건 비싸겠지 우리 형편에 안된다는 선입견에 제대로 공부하거나 알아보지도 않았다. 지난주에 우리 예산을 정하고 네이버부동산을 켜보니 예산에 맞는 서울 5급지 집들도 있었다. 익숙하지않지만 그 지역들 내집마련보고서는 써보자. 지역 비교, 단지 비교에 꼭 넣자. 객관적으로 큰 차이가 없다면 좀 멀고 임장 힘들어도 꼭 가보자.
- 내가 잘 모르지만 내집마련보고서에 넣어야하는 곳들 : 중랑구, 관악구, 성남 중원구, 용인 기흥구, 동탄, 수원 영통구
