안녕하세요.
정리하고 기록하는 투자자 정록12입니다.
이번 진담튜터님의 2주차 강의을 통해 지금과 같은 시장 상황에서 선호도와 수요를 제대로 파악하는 것이 왜 중요한지 명확히 점검할 수 있었습니다. 그리고 기본을 넘어 실전 입지분석과 다양한 비교평가 체계를 다잡으며 투자 기준을 한 단계 올릴 수 있었던 소중한 시간이었습니다.
1. 지금 시장: 절대적 저평가에서 상대적 저평가로의 전환
현재 시장이 과거처럼 단순히 매수하는 것만으로 수익이 나는 절대적 저평가 시장이 아니라, 어떤 단지를 선택하느냐에 따라 성패가 갈리는 상대적 저평가 시장이라는 점을 확실히 배웠습니다. 이제는 사는 행위 자체에 의미를 두기보다, 내가 매수하려는 물건의 객관적 선호도와 실제 수요를 정확히 파악하는 것이 핵심인 걸 깨달았습니다.
투자는 단순히 매수로 끝나는 것이 아니라 수익을 낼 때까지 흔들림 없이 보유하는 과정이 포함되어 있음을 다시한번 떠올릴수 있었습니다. 내 물건의 객관적인 위치를 이해하고 메타인지하는 능력이 필요하며, 시장의 변화와 상관없이 가치 우위의 상급지로 갈아탈 수 있는 실질적인 투자 실력을 계속해서 키워가야 함을 배웠습니다.
적용할점
-보유 단지의 객관적 수요를 현장 확인을 통해 정기적으로 메타인지하기
-시장 흐름과 무관하게 상급지로 갈아타기가 가능한 가치 우위 단지 지속적으로 추려두기
2. 선호도를 임장과 임장보고서에 연결하는 방법
기존에 분위기 임장을 진행할 때는 걸어 다니며 생활권 전반의 분위기를 뭉뚱그려 파악하곤 했습니다. 하지만 강의에서 알려주신 대로 사람, 상권, 분위기를 명확히 세분화하여 관찰해야 한다는 점을 배웠습니다. 특히 그동안 놓치기 쉬웠던 ‘사람’을 의식적으로 관찰하며 지역의 실질적 선호도를 더 뾰족하게 파악해 보려 합니다.
또한 호재를 바라보는 관점에서도 중요한 기준을 잡았습니다. '호재는 제외하고 현재 가치로만 판단해야 한다'는 고정관념에서 벗어나, 이미 착공을 시작한 교통호재 등은 시장에 이미 반영되어 있다는 점을 인지했습니다. 단순히 호재 유무에 집착하기보다 해당 호재(직장, 환경, 교통 등)가 실제로 지역의 선호도를 개선할 수 있는 요소인지 냉정하게 판단해야 함을 배웠습니다.
적용할점
분위기 임장시 사람 / 상권 / 전체 분위기 3가지로 세분화하여 의식적으로 관찰하고 임보에 기록하기
임장지의 호재가 '실제 선호도 개선으로 이어질 수 있는지' 파악해서 투자우선순위에 적용하기
3. 하락장에서도 버틸 수 있는 힘: 선호도를 활용한 비교평가
비교평가를 수행하는 본질적인 이유는 상승장에서 수익을 내는 것뿐만 아니라, 향후 하락장이 찾아왔을 때 해당 물건의 가치를 믿고 끝까지 버텨내기 위함이라는 사실을 배웠습니다. 가치에 대한 근거 있는 확신이 있어야 시장 흔들림에도 견딜 수 있음을 깨달았습니다.
입지와 상품성을 다룰 때 교통·환경·학군이라는 입지적 요인과 연식·특징이라는 상품성 요인을 구분하여 감정이 아닌 근거 있는 판단을 내리는 법을 익혔습니다. 특히 비교평가의 핵심은 '특정 포인트를 고정'한 뒤 다른 요소에서 차이점을 발견하는 것임을 배웠습니다.
같은 가격인데 가치가 다른 물건을 찾거나, 비슷한 가치인데 가격이 다른 물건을 제대로 비교하는 법을 배울수 있었습니다.
교안에 수록된 서울·수도권의 다양한 실전 사례 덕분에 혼자서도 난해했던 단지 비교를 논리적으로 풀어갈 수 있는 기준을 잡았습니다.
적용할점
-단지 비교평가 시 반드시 특정포인트를 고정한 후 다른 요소에서 차이점을 도출하는 방식 적용
수도권 상황과 비교평가에 대한 중요성을 다시 한번 확실하게 점검하고,
실제 현장과 입지분석에 적용할 수 있는 명확한 기준을 잡아주신 진담 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
PS. 예쁜딸 아빠가 되신거 진심으로 축하드립니다 튜터님^^
