안녕하세요
조만장자2034 입니다 :)
이번 진담 튜터님 강의는 임보와 임장, 비교평가를 투자와 연결하는 과정에 대해 디테일하게 알려주셔서 제가 미처 생각하지 못했거나 뇌피셜로 섣부르게 비교평가했던 부분에서 개선해야하는 점이 많이 느껴졌던 강의였습니다.
임장을 다니고 임보를 작성하면서, 지금 내가 하고 있는 행동들에 의미를 잊어버리고 투자까지 연결하지 못할 때가 많았는데, 진담 튜터님의 강의를 통해 “선호도 파악” 즉 수요를 아는 것이 투자의 핵심이라는 점을 다시 한번 상기할 수 있었던 거 같습니다.
투자는 1)임장과 임보를 통해 파악한 가치에 2)조사한 가격을 대입해서 3)비교평가를 통해 최선의 결정을 하는 것이다!
2번 항목은 네이버 부동산에 나오는 것이니, 더욱 가치를 파악하는 것과 비교평가하는 연습과 실력을 갖춰야 하는 것이 저에게 필요한 역량이라는 생각이 들었습니다.
[Part 1] 선호도를 임장&임보에 연결하는 방법
- 1단계 : 분위기 임장 → 투자 범위를 설정!
덜어낼 것에 집중하며 [사람] [상권] [도보] 관점으로 Pass or Fail 해보기
BM 할 것 : 분임 후 생활권 정리를 사람, 상권, 도보 항목으로 나누어 정리하기 - 2단계 : 입지 분석 → 투자 키워드 파악!
입지 분석은 자료 조사하는 시간이 아니라, 지역의 선호 요소를 파악하는 시간이다!
투자 범위에서 투자 우선 순위로 가기 위한 투자 키워드를 고르는 과정이다! 3단계 : 단지 임장/분석 → 우선순위를 이해!
핵심은 선호도/수요의 크기를 파악하는 것이다!
* 단지 임장
- 단지 내부 : 주차! 관리! 동간 간격!
- 단지 외부 : 역접근성! 학교 접근성! 상권 접근성!
BM 할 것 : 이번 주 단임 때 기준대로 임장 정리해보기
* 단지 분석
- 시세 그루핑 : 분임 > 입지 > 단임을 토대로 1차로 가격에 대해 생각하기
- 시세 지도 : 지도에 올려서 단지 우선 순위 생각하기
- 단지 분석 : 매긴 가치에 대한 근거를 객관적인 근거로 최종 확인하기 → 1) 매매/전세 반등 여부 2)최근 거래량
BM 할 것 : 단지에 대한 특징은 잘 정리하고 있었지만 시세 생각에 조금 더 집중하여 작성해보기
[Part 2] 선호도를 비교평가로 연결하는 방법
비교 평가할 때, 뇌피셜이 아니라 입지/상품에 대해서 꼭 작성해봐야 한다.
BM 할 것 : 단지 분석 때, 입지/상품으로 작성해서 비교평가해보기
- 입지에서는 교통(불편하면 사람들이 떠날 수 있는 요소) > 환경(없으면 사람들이 불편해 하는 요소) > 학군 (불편하거나 없으면 사람들이 적응할 수 있는 요소)라는 우선순위를 명확히 세우고 평가해야 한다.
- 상품에서는 우선순위가 연식 > 특징(언덕, 세대수 등)
- 비교 평가할 때는 가격 고정 or 입지/상품을 고정하고 비교하는 것이 좋다!
마지막으로 진담 튜터님의 강의를 들으며, 수도권은 하나의 권역이라는 점의 의미를 알 수 있었습니다 :)
매달 나의 임장 지역만! 집중해서 봤었고 선배님들의 임보 장표를 볼 때마다 직장, 공급 파트에서 서울 전역을 다루는 것에 대한 의미를 잘 몰랐었는데, 수도권은 지방과 다르게 상승장의 흐름까지 같이 이어지는 것, 수요가 연결되어 서로 영향을 미친다는 점 등으로 확장해서 생각할 수 있었습니다.
한번 더 강의를 복습하며 디테일적인 부분들을 또 배우고 적용해봐야겠다는 생각이 많이 들었던 하나도 버릴 것이 없이 알찬 강의였습니다!!
감사합니다 :D
배운 것들 적용까지 해서 성장하는 투자자가 되겠습니다!
