[실전 36기 전지적 프참 시점으로 3십억 달성할 조_와다다v]2강 후기_반복되는 성과를 위한 과정을 보내는 8월을 보내며!

1시간 전 (수정됨)

많은 강의를 들은 건 아니지만 이번 진담님의 강의는 유독 손이 바빴던 강의였다. "이걸 놓치면 안 되겠다"는 생각에 쉴 새 없이 필기했고 투자자로서 한 단계 성장할 수 있는 방법을 배웠다는 느낌이 들었다.

특히 이번 강의는 임장, 임보, 비교평가가 각각 따로 존재하는 과정이 아니라 결국 하나의 투자 의사결정으로 연결된다는 것을 깨닫게 해준 시간이었다.

지금 시장에서 중요한 것은 '전고점'이 아니라 '가치'

예전에는 전고점 대비 얼마나 싸거나 비싼지를 보는 것이 중요한 기준이었다면, 지금은 이미 전고점을 돌파한 단지들이 많아 단순히 그래프만 보고 매수 여부를 판단하기 어려운 시장이 되었다.

진담님은 지금 시장을 상대적 저평가 시장이라고 말씀해주셨다. 그래서 더욱 중요한 것은 입지가치와 선호도를 제대로 파악하는 것이다.

강의를 들으며 가장 인상 깊었던 부분은 투자 판단의 순서였다.

1) 가치를 보고
2) 가격을 보고
3) 비교평가를 한다

그동안은 가격부터 보는 경우가 많았는데, 결국 가치를 먼저 알아야 가격이 비싼지 싼지를 판단할 수 있다는 점을 다시 한번 깨달았다.

이번 강의에서는 분위기 임장부터 단지분석까지의 과정을 정말 디테일하게 설명해주셨다.

특히 각 단계의 목적을 명확하게 구분해주신 것이 좋았다.

투자 범위를 설정하는 단계다.

무엇을 볼 것인가보다 무엇을 제외할 것인가를 결정하는 과정이라는 말이 인상 깊었다. 결국 Pass와 Fail의 범위를 정하는 시간이었다.

투자 키워드를 파악하는 단계다.

분위기 임장에서 정한 투자 범위를 더 좁혀가며 지역의 핵심 가치를 찾는 시간이다.

투자 우선순위를 이해하는 단계다.

수요와 선호도를 비교하면서 어떤 단지에 사람들이 더 높은 가치를 부여하는지를 확인하는 과정이다.

시세 그루핑과 시세지도를 통해 실제 투자 우선순위를 정하는 단계다.

강의를 듣다 보니 사전임보를 작성하면서 내가 놓친 부분들이 눈에 보이기 시작했다.

나는 어느 순간 임장보고서를 작성하는 목적 자체를 잊고 있었던 것 같다.

자료를 정리하는 것에 집중했지, 결국 임장보고서가 해야 하는 가장 중요한 역할인 '단지 우선순위를 정하는 것' 에 대해서는 충분히 고민하지 못했다.

강의를 듣고 나니 지금 작성한 임장보고서를 다시 펼쳐보고, 단지 간 우선순위가 명확하게 드러나는지 점검해봐야겠다는 생각이 들었다.

이번 강의에서 가장 흥미로웠던 부분은 비교평가였다.

비교평가를 할 때는 단순히 가격만 비교하는 것이 아니라,

이 세 가지를 함께 놓고 판단해야 한다.

지역 내 비교평가와 지역 간 비교평가 방법을 다양한 사례를 통해 설명해주셨는데, 단순히 데이터만으로는 설명할 수 없는 미묘한 차이들을 간접적으로 경험할 수 있었다.

같은 가격이라도 왜 어떤 단지는 더 선호되는지, 같은 입지라도 왜 수요의 강도가 다른지에 대해 생각해보게 된 시간이었다.

결국 비교평가란 엑셀에 숫자를 입력하는 작업이 아니라 사람들의 선호도를 이해하는 과정이라는 것을 배웠다.

2강을 사전임보를 제출한 후에 들어서 더 의미 있었던 것 같다. 시도해보고 올바른 방향과 방법을 알게되니 내가 부족한 부분을 직접 발견할 수 있었고, 앞으로 어떤 방향으로 개선해야 할지도 알게 되었다.

강의에서 배운 내용을 실제 임보에 녹여내는 것이 강의를 듣는 것보다 더 중요할 것이다. 다음 임장보고서는 단순히 정리 잘 된 보고서가 아니라, 명확한 투자 우선순위를 보여주는 보고서가 될 수 있도록 다시 한번 점검해봐야겠다.