[내마기 63기 1호기 사5조 와다다v] 내집마련 보고서 part2

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 신도림 태영타운

• 위치: 서울시 구로구 새말로
• 연식: 2000년
• 세대수: 1,252세대
• 

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 39분 (환승0)
• 시청역까지 소요시간: 32분 (환승0)
• 여의도역까지 소요시간: 25분 (환승1)

• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 35분 (환승0)

  → 7대 업무지구까지 모두 3-40분대로 이동할 수 있는 점을 보았을 때 교통면에서 매우 우수함을 확인할 수 있다. 

학군

• 중학교 학업성취도:  영림중 (69%) 도보22분
• 학원가 유무 : 신도림역 근처에는 특별한 학원가가 있지 않음. 목동으로 라이딩을 하는 것으로 확인

• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 초품아, 서울미래초등학교(공립, 20.9명) 도보 6분 

  → 초품아이긴 하지만 배정받는 영림중까지는 도보로 꽤 오랜시간이 걸린다. 확실히 신도림역 반대편보다는 학군(심도림중 89%)이나 단지 상권내에 학원가가 활성화되어 있지 않음을 알 수 있다. 초등학교 자녀를 둔 가정은 중학교를 갈 때 신도림역 반대편쪽으로 이사를 가고 싶어할 것 같다. 이 부분이 실거주 하는 입장에서 어떻게 반영되고 있는 지 매임 시 확인이 필요하다. 

                                                   

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 

  롯데백화점 영등포점, 타임스퀘어, 이마트, 고려대학교 구로병원

  → 지상철로 인해 상권이나 환경의 단절감이 있는데 그 부분이 실거주하는 입장에서 얼마나 큰지 확인이 필요하다. 매물임장을 통해서 확인해 볼 수 있을 것 같다. 태영아파트 앞단지들을 철도선과 인접하므로 매수 고려 시 제외되어야 한다. 로얄동이 필수적으로 고려되어야 한다. 

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 32평
• 현재 호가: 14억 3천
• 최근 실거래가: 14억 1천
• 전고 가격: 12억 6천(2021.09)
• 전저 가격: 9억(2023.05)
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 매매가 5억→14억, 약 9억

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 불가
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] O
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] X, 예산을 넘어섰다. 다음 하락장때 확인하고 싶은 단지이다
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 가격이 맞으면 매수하고 싶다
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 관악구의 관악드림타운 
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

다음 번 갈아타기를 위한 후보 단지로 해당 단지를 눈여겨 보고 있는데 그 사이에 가격이 참 많이 올랐구나… 싶었다. 일단은 예상하고 있는 가격을 많이 넘어서서 다음 가격이 붙는 기회를 살펴보아야 할 것으로 보인다. 확실히 지역을 기준으로 잡았을 때와 단지를 선정하여 입지 가치를 분석하게 되었을 때 결과가 꽤 달라짐을 느낀다. 단지 기준으로 가치를 분석하는 케이스를 많이 가져가야 겠다. 내가 조사한 첫 단지이므로 다음 지역인 관악구와 비교하여 우선순위를 다시 정리해야겠다. 임장을 가서 이 단지 말고 다른 단지들도 실거주 입장에서 어떤 가치를 가지고 있는 지 비교해 보겠다.