2강 역시 내용이 깊어진다. 처음 실전반을 듣는 나로서는 한 번만 듣고는 모든 걸 이해하고 숙지하기 어렵다.
여러 번 복습하고 분임, 단임에 적용하는 기준점들을 다시 한 번 정리하고 암기해야겠다.
갈아타기 투자를 계획하는 나로서는, 특히 지금같은 상승장 중반 시기에 가격이나 전고점, 그래프를 보며 왜곡된 생각을 갖기보다, 기본으로 돌아가 ‘땅의 가치, 입지 가치’를 우선 먼저 판단하고, 가격과 비교평가 과정을 밟는 것이 필요함을 배운다. 머리로는 분명 알고 있는데, 마음이 급해질 수록 순서를 뒤바꾸게 되는 오류를 범한다. 기억하자! 가치를 먼저 보고, 가치있는 것에 가격을 입히고, 비교 평가를 한다!
서울 수도권은 한 판으로 보되, 강남역 1시간 구로외 부도심 1시간 이내라면 가치있는 땅이다.
서울이냐 경기도냐의 프레임이 아니라, 철저히 입지 평가 기준으로 판단하자! 상급지일 수록 땅의 가치를 보고, 외곽 하급지일 수록 역 접근성과 상품성을 더 눈여겨볼 필요가 있다.
투자를 위해서 지금 고려할 것은, 상승장에서는 전고점이 아니라 전저점 대비 60%를 기준으로 안전 마진을 확보하고 투자하는 것이 리스크 대비에 도움된다. 비교 평가시에 반드시 체크해보자. 그리고, 지금도 어떤 단지는 회복 거래를, 어떤 단지는 하락거래가 있는 만큼 <단지 선호도와 수요>를 정확히 판단하고 투자해야, 더 나은 수익을 얻을 수 있겠다. 생활권 우선 순위별로 단지 우선 순위를 남기고, 가격을 입혀 지역내 지역간 비교 평가를 해보자.
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지난 주말 A지역 분위기 임장을 마쳤다. 이 때, 어느 생활권, 어느 단지가 좋은지를 생각하며 걷느라 미처 주의할 점들을 꼼꼼히 챙겨보지 못했다. 2강에서 진담님은 분임에서는 더 좋은 걸 찾기보다, 덜어낼 것들에 좀 더 집중하여 투자 범위를 만드는게 중요하다고 하신다. 다음 앞마당 분임 때는 각 생활권, 혹은 단지를 지나면서 주의할 점, 마이너적인 요소들을 체크하여 보고서에 남겨보자. 진담님 말씀처럼 <주의해서 볼 점> 란을 별도로 만드는 것도 좋겠다! 분임할 때 기준은 사람, 상권, 유모차를 끌 수 있는 도보 편의성 3가지로 나눠본다.
내일부터 단지 임장을 시작한다.
단지 임장 하면서 역접근성, 초등 접근성, 상권 인접성 등 단지 외부 요인을 체크하고, 단지내 주차나 관리 상태, 동 간격 등을 체크해보자. 트렐로에 체크하고 비교 평가할 때 활용해봐야겠다.
아직은 분임이나 단임후, 나의 생각을 적는 게 쉽지않다. 아무래도 무의식적으로 '맞다, 틀리다의 관점으로 접근'하다보니 심적 허들이 있는 듯하다. 그냥 틀리더라도 내 생각을 자유롭게 적어보고, 나중에 전임하면서 부사님께 이런 생각에 대해 여쭤보고 실제 객관적인 상황에 대해 정확히 기록으로 남겨보자. 그래야 내 생각의 방향이 어느 지점에서 어긋났는지, 혹은 맞았는지를 판단하며 발전할 수 있겠지.
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단지 임장을 하면서 각 생활권 단지 선호도 top5 단지를 남겨보자. 교통, 학군, 환경 등 같은 지역 내에서도 선호도 차이게 큰 영향을 주는 요소들을 디테일하게 분석한다. 매매, 전세 반등여부, 거래량.. 등에 대해 단지에 대한 생각, 시세에 대한 생각으로 나누어 뾰족하게 해보자. 그리고, 그 단지에는 어떤 사람들이 살고 이사가게 되면 어디로 가는지도 알아보자. 선호 단지들 간의 비교 평가, 다른 지역과의 비교 평가를 통해 A지역 투자 단지 3곳을 남겨보자. 아직은 앞마당이 많지 않아서인지 헛갈리고 어려운 부분이 많다. 공부하면 할 수록 너바나님, 너나위님 비롯 여러 강사님, 튜터님들이 정말 대단하다는 생각이 든다. 포기하지 않는다면 언젠간 나도 익숙해질 날이 오겠지.
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수요와 선호도를 제대로 봐야 더 나은 수익을 얻을 수 있다는 것!
그리고, 진짜 투자는 꼭 상승장, 하락장이 아니더라도 ‘시장의 변화와 상관없이 내가 갈아탈 수 있는 물건’이 있을 때 하는 것! 가격이 가치를 찾을 때까지 보유하고 기다리는 것! 그리고, 내가 가장 어려워하는 ‘매도하기에 대한 공부’ 도 좀 더 해봐야겠다. 우선 전임부터 시작하여 1등 물건 만들기에 도전해보자. 2강 도입부에 진담님이 해주신 말씀이 기억에 남는다. 투자 환경 안에서 열심히 임장, 임보쓰며 실력을 키우면, 10억 달성까지는 무난하게 갈 수 있다고…물론 그 무난이 무난이 아님을 알지만, 투자자로서의 노력을 게을리하지 않고, 젖은 낙엽으로 시장에 남아있을 때 언제든 내게 다시 기회가 올 수 있다고…그걸 믿고 끝까지 가봐야겠다고 다짐해본다. (*)
# 진담님. 득녀 축하드립니다. 조리원에서 힘드신 와중에도 내공 담긴 열정 강의 해주셔서 진심으로 감사드립니다.
투자에 관한 많은 인사이트 나눠 주셔서 감사합니다. 꼭 잘 새겨 좋은 투자를 해보겠습니다.
