● 내집 마련에 필요한 요소
1.가치판단
2.비교평가
3.실전능력
● 세금 - 취득세, 보유세, 양도세
1.보유세 - 재산세(지방세), 종부세(국세)
*8.3대책 주요 사항 : 실거주자에게 유리, 1주택자(실거주) 공시 12~14억 아파트는 감세, 비거주자/다주택자 증세
a. 비거주자, 다주택자 증세
b. 실거주자, 공시가 12~14억 거주자 감세
c. 공식 - (공시가격 - 기본공제) X 공정시장 가율비율 = 과세표준 X 종부세율 = 종부세
*공시가격 : 연 1회(3월) 발표, 시가의 69% 정도 수준
*기본공제 : 실거주자 14억 공제, 비거주자 9억 공제
*공정시장 가율비율 : 60~100% 대통령령으로 정함, 2027년부터 70%
*과세표준 : 표확인
2.양도세 : 장기거주 초고가 주택 증세, 비거주자 증세
*실거주자에겐 혜택
● 급지 구분(땅의 가치)
1급지 - 강남, 서초, 송파, 용산 → 동네 자체가 브랜드(+과천)
2급지 - 양천, 마포, 성동, 광진 → 한강 라인(+분당)
3급지 - 종로, 중구, 영등포, 동작, 강동
4급지 - 성북, 동대문, 서대문, 은평, 강서, 관악(+광명, 수지, 하남, 평촌, 구리)
5급지 - 구로, 금천, 강북, 도봉, 노원, 중랑
● 입지가치 : 위치, 교통, 직장, 학군, 환경 → 수요 ↑
1.위치(1순위) : 강남에서 가깝고(땅에 가치가 중요), 한강라인(직선거리), 구축 가격이 높으면 땅의 가치가 높은 것
2.교통 : 3대 업무 지구 소요시간 고려, 지하철 기준(노선 가치 - 2>9>3=7>신분당>수인분당>5>4,8,6,1)
3.직장 : 서울 직장인 53%가 3대 업무지구(강남, 여의도, 시청)으로 출근
*대기업이 많고 연봉이 높은 곳 위주(호갱노노 참고)
*과천 지식정보타운, 용인 반도체 클스터 개발 중
4.학군 : 학업성취도평가, 학원가의 양과 질(현장 임장), 초등학교 학급당 학생수(20명 이상)
*학업성취도평가 : 90%이상 외부 흡수, 85%이상 양호 80%미만 학군 고민으로 이사
5.환경 : 카카오톡맵 참조
*교도소, 고압철탑, 열병합(굴뚝), 소각장이 주변에 없는 곳
*아파트 분포도 확인, 인프라 모여있는 곳(신축 단지)
*백화점, 마트, 대학병원(종합병원) 위치
● 상품가치 : 세대수, 브랜드, 연식
1.입지가치가 더 중요(땅의 가치, 입지 독정성이 있는지 확인, 강남 1시간 이내)
2.4층 미만X, 300세대 미만 소단지X → 환금성이 매우 떨어지고 쾌적성이 떨어짐
3.강남이 멀수록 상품가치가 중요(신축, 대단지, 브랜드)
● 분석시 고려 사항
1.구단위로 분석 → 최대한 중심지에 가깝고 3대 업무지구와 접근성이 좋으며, 시간이 지나도 유효한 프리미엄한 땅
2.가격 분석 → 전저점(23~24년 최저 가격)에서 60% 이하 반등한 물건
3.단지 임장시 정문/후문/거주민 분위기를 파악하는 것이 중요
4.매수하면 보유기간을 늘려 실거주 만족도를 높이고, 갈아타기를 하는 징검다리 역할로 매수(땅의 가치)
