✅강의를 통해 알게 된 점
[Part1]
- 현재는 상대적 저평가 시장 → 선호도/수요 제대로 파악하는게 중요함.
- 가치보다 가격을 먼저 보게되면 계속 흔들리기에, “가치→가격→비교평가 순”으로 가치를 판단해야 함.
- 상승장 후반으로 갈수록 매수한다는 사실 자체가 아니라, 가치를 먼저 봐야지 평수는 덜 중요함
- 1_분임(투자범위 설정, 안좋은걸 제외시키기)→2_입지분석(투자 키워드 파악)→3_단임(우선순위 이해)
- 1_분임
- Pass: 사람(단정한 옷차림새), 상권(주말 편하게 돈쓸만한 곳인지?), 도보(유모차를 끌수 있는가?)
- 2_입지분석
- 직장/교통/환경/학군/공급. 키워드 파악하기.
- (2-1) 직장
- 7대 업무지구로 시간 분석. 7~8년 주기로 전세가 2배(땅의 가치 증명됨). 고소득일수록 폭발력 ㅇ
- 뾰족하게 분석(Ex.평촌: 동-서라인), 하나의 업무지구라도 진짜 빠르게 가면 가치 증명가능.
- (2-2) 교통
- 찐역세권은 직접 걸어보니 편하고 괜찮아야함. 환승은 1번까지만.
- 교통호재는 국토개발계획에 포함되야 시간이 걸리더라도 반영됨
- 교통호재는 외곽으로 갈수록 파급력이 큼(Ex.별내. 수지.동북선)
- (2-3) 환경
- 화려하지 않더라도 수수하고 무해한 환경(Ex.소아과,이비인후과,브런치,유기농,골프,필테,키카 등)
- 주변 신축 사람들이 지나가는 구축 단지는 사람들이 달라지기에 상권이 바뀌면서 가치가 재반영됨(Ex.염리상록. 둔촌미소지움)
- (2-4) 학군
- 트렌디한 학군은 주변 학원가로 라이딩이 가능한지, 줄넘기 학원 등 맞벌이 부모 수요가 있는지, 학생수가 많은지 등등
- 그치만 먼저 직주근접이 보장된 후에 학군 본질을 평가하는게 좋다.
- (2-5) 공급
- 호갱노노 3년치 공급 확인. 재개발/재건축 많으면 리치고 활용.
- 3_단임
- 단지임장(내부,외부→로열동 파악) + 단지분석(시세그룹,지도)
- (3-1) 내부
- 주차(탑차, 이중주차), 관리(보도블럭,쓰레기장), 동간격(중간 놀이터, 쉼터)
- (3-2) 외부
- 역>학교>상권 순으로 로열동 형성,
- (3-3) 시세그룹핑,지도
- 단지우선순위(직관적으로 빠르게) 저평가(틀리더라도 끄적이기)
[Part2]
- Case 정리
- 지역내 비교평가= (1)가격비슷,상품성 다름 (2)입지상품 비슷,가격다름, (3)제각각 →투자금별 Top뽑기
- 지역간 비교평가= 동일
- 하락장(전고점 대비 하락률), 상승장(전저점 대비 반등률)
- 상급지로 갈수록 땅의 가치가 더 중요하고, 2급지 이상 차이나면 땅의 가치(구축)를 선택하는게 보통은 옳은 선택이다.
- 가격에 가치를 맞추게 되는 분석이 많음(Ex. 동탄 GTX호재, 20억)
✅BM
임보에 단지 우선순위 남기기
