월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 산성역포레스티아
- 위치: 성남시 수정구
- 연식: '20.07.30
- 세대수: 4089세대
- 단지임장 후기사진 (경사가 느껴지는..)
2) 입지가치 분석
[교통] 좋아요!
- 강남역까지 소요시간: 41분(8-2호선,1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 58분(8-2호선,1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 55분(8-9호선,1회 환승)
나와 배우자 직장까지 소요시간: 본인(50분,버스 1회 환승), 배우자(64분, 버스)
📌3대 업무지구 1시간 이내로 가능! Good
📌3대 업무지구는 아니지만, 7대 업무지구인 판교까지 대중교통으로 1시간 내외(자차 이용시 20~25분)
[학군] 그저 그래요..
- 중학교 학업성취도: 창성중(아실 정보X), 성남서중(70%, 특목고 2명), 성남여자중(73%, 4명)
학원가 유무 : O(위례역 학원가, 반경 2km이내 위치)
인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 성남북초/신흥초(도보 5분), 성남여자중(도보20), 창성중(17분)
📌학업성취도율+학원가 조합으로 보아 학군지는 아니다
📌산성역에 학원은 없지만, 위례학원가가 가깝고 셔틀이 있기에 이용 가능하다! Good!
[환경] 좋진 않아요
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: O(모란역~수진역 농도짙은 유흥가)
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점(X), 대형마트(O), 종합병원(O)
📌평지구간(단대오거리역~모란역), 언덕구간(단대오거리역~산성역).
📌수진역 주변이 평지에 상권이 많지만, 세련된 상권이 아니라 농도 짙은 유흥가.
📌수진역 윗쪽으로는 빌라들이 많지만 앞단쪽은 재건축이 일부 진행된 상태이다.
📌반면에 산성역포레스티아가 위치한 산성역에는 편의시설과 상권이 거의 없으나, 유흥가가 없고 서울 접근성이 더 좋다.
3) 가격 분석
- 평형 정보: 전용84
- 현재 호가: 16.8억~17.5억
- 최근 실거래가: 최고가 17억('26.06.20)
- 전고 가격: 14.4억
- 전저 가격: 9.1억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? X('20년도)
📌23년도 9억 후반대에서 최근 실거래가 17억으로 가파르게 상승했다.
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? Yes
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? O
- 내 예산에서 가장 가치있는 아파트인가요? No
- 이 아파트를 매수할 것인가요? 모르겠어요
- 다음 내집마련 보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 강동구(그라시움,아르테온)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀점
- 임보와 내집마련보고서는 결이 다르다. 재밌으면서도 신중해진다.
- 집주변으로 내집마련 보고서를 작성했는데, 앞마당중 내집마련후보 단지를 대상으로 앞으로 보고서를 작성해봐야겠다. 그리고 내집마련보고서 3개 이상 작성했을때부터 실전반에서 배운 비교평가로 분석해봐야겠다.
