안녕하세요 성장하는 걷는입니다.
월부학교 4강은 윤이나 튜터님께서 상승장때 겪을 수 있는 다양한 호재에 대한 설명을 해주시고 호재에 의해 가격이 오른 단지들을 보며 호재가 어떤 역할을 할 수 있는지에 대해 배우는 시간이었습니다. 호재가 있는 곳은 지난장보다 2배 더 빠르게 오른다는 예시를 보게 되었습니다. 현재 상승장 중반까지 온 시점에서 입지 가치 그 이상을 배우는 시간으로 호재를 배우면서 같은 금액으로 좀 더 벌 수 있는 단지를 찾는 방법을 배울 수 있었습니다.
재건축, 리모델링에 대한 낯선 용어 정리
우리가 보통 투자, 내집마련으로 보게 되는 단지는 서울 경기에서 구축일 확률이 높기 때문에 재건축, 리모델링을 접하게 되는 경우가 자연스레 많아질 수 밖에 없습니다. 그래서 재건축, 리모델링을 잘 알아둔다면 많은 도움이 될 수 있다는 걸 느꼈습니다.
우선 재건축은 최소 30년이상 된 건축물을 대상으로 하며 초기투자금이 리모델링보다 크고 토지, 건물을 모두 소유한 사람이 조합원이 되며 평균 10~15년이 걸린다는 걸 배울 수 있었습니다. 반면, 리모델링은 15년 이상부터 진행 가능하고 기간도 평균 3~9년 정도이며(상승장 중반에는 더 빠르게 진행) 동의율도 상대적으로 적게 필요하다는 걸 배웠습니다. 사실 재건축, 리모델링 과정에서 어려움을 느꼈던 부분은 새로 접하게 되는 낯선 용어때문인적이 많았던 것 같습니다. 감사하게도 이번 강의를 통해 낯설었던 명칭들에 대해 많이 배울 수 있었습니다.
특히 많은 용어들 중에 용적률이라는 단어가 늘 헷갈리게 다가왔던 것 같습니다. 용적률은 1,2,3 층등 모든 층의 면적을 다 합한 것이며 용적률이 낮을 수록 사업성이 좋아진다는 걸 배웠습니다(지불해야 할 분담금이 줄어드는 것). 즉 용적률이 낮을 수록 재건축 시 늘릴 수 있는 세대수가 늘어나며 일반 분양 물량이 늘어나 사업성이 좋아진다는 걸 배웠습니다. 용적률이 보통 210% 미만이 되면 재건축을 기대해볼 수 있습니다(예시: 은마아파트). 다만, 실제 재건축이 활발히 진행되는 정도는 180% 정도로 보면 될 것 같습니다.
대지지분이 넓다는 건 땅의 면적을 넓게 차지하고 있다는 것으로 신축이 들어오면 분담금 부담이 낮아질 수 있습니다. 가지고 있는 땅이 넓을 수록 거기에 지을 수 있는 평형이 커지거나 유리해지는 측면에서 분담금 부담이 낮아진다고 생각할 수 있습니다.
그리고 조합원은 신축이 되길 희망하는 사람, 현금 청산자는 신축이 되길 희망하지 않는 사람으로 공시지가의 130%까지 현금으로 보상 받을 수 있다는 걸 배우게 되면서 조합원 지위승계가 가능한지를 반드시 체크하는게 필요하다는 걸 느꼈습니다. 그리고 평소 어렵게 느껴지던 분담금 단어에 대해서도 배우게 되었는데 분담금은 확정되기 어렵기 때문에 직접 사이트를 통해 찾아보는 방법을 배웠고 소규모 및 고급단지는 3~6억, 경기권은 1~4억정도의 분담금이 들 수 있는 대략적인 가격에 대해서도 배울 수 있었습니다.
특히 이주비 대출 부분에서 새롭게 배우게 된 점이 있었습니다. 만약 입주를 해야 한다면 주담대와 이주비대출 둘 다 상관없지만 만약 나중에 매도를 고려한다면 이주비대출을 받아야먄 대출 승계가 가능해 매도가 가능하다는 점을 배울 수 있었습니다. 그리고 호재를 보고 매수를 하더라도 초과이익환수제에 의해 1.1억 이상의 시세차익이 나면 50%의 세금을 내야 한다는 점도 새롭게 배울 수 있었습니다.
우리가 앞으로 겪게 될 상승장 시장에서 재건축, 리모델링 호재는 필수적으로 겪을 수 밖에 없는 과정인 것 같습니다. 이번 기회에 그동안 헷갈렸던 용어에 대해 전반적으로 배우게 되고 제대로 숙지하게 되면서 투자대상에 대한 이해범위를 좀 더 넓힐 수 있는 좋은 시간이었습니다.
재건축 투자 방법
재건축의 3단계인 조합설립인가가 리모델링에는 0단계에 위치하게 된다는 걸 배웠습니다. 재건축에서는 조사관, 리모델링에서는 건축심의를 잘 살펴봐야 한다는 걸 알게되었습니다. 재건축, 리모델링의 경우 단계가 많다보니 매수, 보유, 매도 과정에서 많은 고민을 하게 됩니다. 실제 재건축, 리모델링은 투기과열지구 유무에따라서도 매수 가능 시점이 달라집니다. 비투기과열지구라면 재건축, 리모델링모두 단계 상관없이 매수매도가 가능합니다. 다만, 투기과열지구라면 재건축은 조합설립인가 후에는 조합원 지위를 줄 수가 없어서 매수가 어렵습니다(물론 예외는 있습니다). 반면 리모델링은 투기과열지구라도 단계 상관없이 매수매도가 가능합니다.
우리는 아직 호재가 가격에 반영이 덜 된 0~3단계에서 매수하게 될 경우가 많습니다. 그러므로 호재가 확정되기 이전이기 때문에 호재가 진행되지 않더라도 괜찮을 정도의 입지가치를 가장 먼저 살펴봐야 한다는 걸 배울 수 있었습니다.
재건축은 조합설립인가 단계에서부터 조합원과 현금청산자가 결정됩니다. 사업시행인가부터는 대략적인 분담금과 어떤 평형으로 갈 수 있을지가 나오고 세대수 등의 이야기가 나오는 시점입니다. 그리고 관리처분인가까지 가게 되면 이주단계로 넘어가게 됩니다. 여기까지가 최소 10~15년 걸린다는 걸 배울 수 있었습니다. 역산해보면 안전진단 단계라면 13~20년이 남은 상태, 사업시행인가 단계라면 5년정도가 남았다는 걸 알 수 있습니다. 만약 상승장 초입이라면 조,사,관 단계를 맞이할때마다 가격이 확 확 올라갈 수 있다는게 중요하다는 걸 느꼈습니다. 재건축, 리모델링 모두 3단계부터 시행 가능성이 확 높아진다는 걸 배웠습니다.
리모델링은 재건축과 다르게 0단계가 바로 조합설립인가라는걸 배웠습니다. 리모델링은 빨리 시행되면 기간이 확 줄어들 수 있습니다. 리모델링에서 중요한 건 건축심의와 사업계획 승인(행위허가)라는 걸 배웠습니다. 사업계획승인이 나면 2년 내에 이주하게 되는 단지가 많습니다. 만약 리모델링 단지를 보유하고 있고 2년 이상 안정적으로 거주하고 싶다면 안전진단 이전단계에서부터 가져가야 2년 정도는 안정적으로 거주가 가능하다는 걸 배웠습니다.
이외에도 재건축, 리모델링 단지를 투자할 때 유의해야 할 점에 대해 많은 걸 배울 수 있었습니다. 평소에 머릿속에서 정리되지 않던 여러 단계들이 잘 정리되면서 앞으로 이런 호재의 단지를 만나게되더라도 몰라서 마냥 리스크를 크게 생각하고 피하기 보다 각 단계의 리스크를 잘 파악하고 기회를 찾아야겠다는 결심을 할 수 있었습니다.
재건축, 리모델링 매도 방법
투기과열지구에서 재건축 단지라면 10년 이상 보유가 가능하다면 3단계 조합설립인가단계에서 분담급을 납부하고 반약 10년 이상 보유가 힘들다면 조합설립인가 단계가 끝나기 전 매도를 고려하는 것도 하나의 방법이란 걸 배웠습니다. 비투기과열지구라면 재건축 단지라도 매수매도가 언제든 가능합니다. 리모델링은 투기과열지구 여부와 상관없이 매수매도가 가능하므로 분담금 계산 후 감당된다면 납부 후 보유등을 판단하면 된다는걸 배웠습니다. 리모델링은 재건축에 비해 상대적으로 매수매도가 가볍다는 것도 느낄 수 있었습니다. 그리고 건축심의단계부터 가격 상승 여력이 있다는 것도 배울 수 있었습니다.
재건축, 리모델링 실전사례
거의 같은 위치에 있는 같은 연식 비슷한 세대수 구축 단지라도 가격 차이가 나는 이유를 보며 재건축, 리모델링 단지의 가치비교에 대해 배울 수 있는 시간이었습니다. 용적률이 낮을 수록, 진행속도는 빠를수록, 대지지분이 높을 수록 유리하다는 걸 배웠습니다. 같은 위치 같은 연식의 구축 단지이지만 용적률이 낮은 단지가 가격대를 좀 더 높게 가져가는 사례를 볼 수 있었습니다.
물론 용적률 이외에도 진행속도와 대지면적도 중요한데 진행속도는 조합원의 자본금과 마음이 중요하다는 걸 배웠습니다. 실제 빠르게 진행되는 단지의 경우 가격 상승폭도 좀 더 빠르다는 걸 볼 수 있었습니다. 반면, 매매가에 육박하는 높은 분담금으로 인해 진행속도가 더딘 단지의 예시도 볼 수 있었습니다. 그래서 진행속도가 빠른 단지는 현재 상승장에서 가격 상승이 빠르지만 진행속도가 더딘 단지는 가격 상승이 거의 일어나지 않은 걸 보며 진행속도도 중요하다는 걸 배웠습니다. 재건축은 초과이익환수제가 있지만 리모델링은 초과이익환수제는 없지만 분양가상한제가 있어서 둘 중에 어떤게 더 좋다 나쁘다고 하기는 어렵다는 점도 추가로 배울 수 있었습니다.
용적률의 경우 종상향을 하게 되면 일반분양을 더 만들 수 있어서 분담금이 줄어든다는 점도 배우게 되었습니다. 한단계만 종상향을 시켜도 상한용적률이 올라갈 수 있어서 원래 살던 조합원이 분담금을 적게 내는 방향을 택할 수 있다는 점을 배웠습니다. 그래서 재건축 단지를 볼 때는 용도지역을 바꾸지는 않는지 체크해보는 것도 좋은 방법이라는 점을 배우게 되었습니다.
재건축, 리모델링 단지의 가격 비교는 현재 호가에 분담금을 더해서 비교하는 방식으로 가격 비교가 가능하다는 걸 배우게 되었습니다. 특히 재건축, 리모델링 단계가 어느정도 진행된 단지의 경우 분담금을 포함해서 판단해야 하고 해당 지역에서 선호되는 단지와 가격을 비교해보면 좋다는 점을 배우게되었습니다. 분담금을 포함하더라도 지역내 선호 단지보다 싸다면 가격이 저렴하다라고 판단할 수 있습니다. 그리고 최종 매수를 할 때는 현금흐름과 자금융통을 고려해서 감당가능한지를 최종적으로 판단해야 한다는 걸 배울 수 있었습니다.
이처럼 재건축, 리모델링 호재가 있는 단지더라도 다른단지들과 충분히 가치 비교가 가능하고 가격비교가 가능하다는 점을 배울 수 있었습니다. 단순히 재건축, 리모델링을 하고 있기 때문에 투자 검토 대상에서 제외하는게 아니라 객관적인 기준을 가지고 판단하면서 투자 후보 범위를 점차 넓혀갈 수 있도록 노력하겠습니다.
교통호재
교통호재의 경우 입지가 원래 좋은 곳을 더 좋게 하거나 경기 외곽쪽의 그동안 서울 접근성이 떨어졌던 단지의 접근성을 더 좋게 바꾸느냐 2가지로 나눌 수 있다는 걸 배웠습니다. 현재 입지가 원래 좋은 곳을 더 좋게 하는 지역은 대다수가 규제 지역이므로 아직 입지가 나쁜 곳을 더 좋게 바라보는 관점에서 호재를 바라보는 법을 배울 수 있었습니다. 우선 모든 노선이 다 들어온다고 해서 가격이 상승하는 건 아니라는 점을 배울 수 있었습니다. 그래서 어떤 직장에 연결된 노선인지가 가장 중요하다는 점을 느꼈습니다.
교통 호재를 바라보는 3가지 방법에 대해 배울 수 있었습니다. 직장접근성, 매수시기, 투자범위에 따라 살펴볼 수 있었습니다. 우선 직장접근성은 강남에 연결되느냐 아니냐를 통해 판단해볼 수 있었습니다. 그 중 강남으로 가는 3개의 노선인 GTX-A, 7호선 연장, 9호선 연장 호재에 대해 좀 더 깊게 알 수 있었고 GTX-A가 영향력이 가장 클 수 있다는 걸 배웠습니다. 그리고 강남 외 업무지구로 가는 노선은 신안산선, 월판선, GTX-B가 있는데 그 중 신안산선, 월판선의 영향력이 클 수 있다는 걸 배웠습니다.
GTX-A의 영향력에 대한 비교평가의 경우 실제 교통 호재가 실현되면 소요되는 시간 거리 만큼의 다른 지역의 기축 단지 시세 흐름을 통해 맥시멈을 평가해볼 수 있다는 걸 배운게 참 인상적이었습니다. 현재 기준으로 비슷한 가치의 단지, 미래 기준으로 교통적으로 거리가 비슷한 단지 2가지를 비교해보며 지난 상승장때 어떻게 반응했는지를 보며 지금 상승장때 어떻게 반응할지를 예측해볼 수 있다는 점이 매우 흥미로웠습니다.
그리고 교통호재도 재건축, 리모델링 처럼 단계가 정해져있고 예비타당성조사 단계는 아직 많은 단계가 남았다는 걸 배웠습니다. 대략 첫 단계에서부터 마지막단계까지 10년이 걸리는걸 알게 되었습니다. 그래서 실제 착공 단계부터 유의미하게 봐도 괜찮다는 점을 느끼게 되었습니다.
보통 우리는 재건축, 리모델링, 교통호재가 실현되었다는 결과에 대해서 많이 이야기하지만 그 이면에는 조합원 갈등, 소송, 공사중단등의 긴 과정이 있었습니다. 그러면서 과연 호재가 이뤄질것이냐에 대한 의심도 많았습니다. 하지만 긴 시간이 걸려도 결국 호재가 이뤄졌고 우리가 보내고 있는 이 긴 시간도 결국 이뤄질 것이며 의심을 뚫는 용기, 마음을 모으는 것에 집중하면 좋겠다는 튜터님의 말씀이 많이 와닿았습니다. 결국 의심을 넘어 인내하고 꾸준히 공부하는 사람에게 성공이 찾아온다는 이야기를 통해 많은 동기부여를 받을 수 있었습니다.
평소 헷갈려서 마냥 리스크를 크게 생각하고 투자 범위에서 제외했던 재건축, 리모델링에 대해 명확한 단계와 명칭을 배울 수 있는 시간이라서 너무 도움이 많이 되었습니다. 앞으로는 재건축, 리모델링 호재가 있는 단지도 리스크를 명확히 알고 투자검토 범위에 넣을 수 있게 되었고 다양한 교통호재를 좀 더 객관적인 눈으로 볼 수 있는 능력을 키울 수 있는 시간이었습니다. 그동안 볼 수 없었던 넒은 관점을 볼 수 있게 많은 인사이트를 나눠주신 윤이나 튜터님께 너무 감사드립니다!!
