🌱 가격보다 먼저 가치를 보는 눈, 임장·임보의 본질을 배우다.
안녕하세요. 매일 밤 제 투자의 정원을 가꾸어가는 달빛정원입니다. 🌙
이번 2강은 진담 튜터님의 임장·임보 그리고 비교평가 강의였습니다.
동료분들에게 진담 튜터님께서 임보를 정말 잘 쓰신다는 이야기를 많이 들었습니다.
그래서 임보가 아직 어려운 저는 강의를 듣기 전부터 ‘내가 잘 따라갈 수 있을까?’ 하는 걱정이 있었습니다.
그런데 강의를 들으면서 그 걱정이 조금씩 사라졌습니다.
처음 실전반에 온 사람도 이해하기 쉽게 설명해 주시고,
임보에 꼭 담아야 할 핵심적인 내용과 자료들을 구체적으로 알려주셨습니다.
특히 여기저기 카페를 찾아다니며 자료를 찾는 데 시간을 많이 쓰지 않아도
될정도로 필요한 내용들을 세세하게 정리해 주셔서 정말 감사합니다.
‘내가 이걸 잘할 수 있을까?’ 하는 걱정보다
‘알려주신 대로 하나씩 해보면 나도 해볼 수 있겠다.’는
마음으로 강의를 들을 수 있었습니다. 진담튜터님 감사합니다.😊
🌱 가격보다 먼저 가치를 보는 눈, 임장·임보의 본질을 배우다
📌 전고점보다 먼저 ‘가치’를 보기
진담 튜터님 강의를 들으며 가장 크게 남았던 것은 ‘가격보다 먼저 가치를 제대로 봐야 한다’는 것이었습니다.
그동안 저는 전고점 그래프를 보며 현재 가격이 전고점 대비 어느 정도인지 중요하게 생각했습니다.
하지만 이번 강의에서는 지금처럼 어느 정도 가격이 오른 시장에서는 전고점 그래프만을 기준으로 판단하는 습관에서 벗어나야 한다고 말씀해 주셨습니다.
💡 ‘어떤 사람들이 이 단지에 살고 싶어 할까?’
평형이 좋고, 방이 좋고, 연식이 좋다는 개별적인 조건보다
결국 과거 가격만 보는 것이 아니라 그것보다 이 단지에 어떤 사람들이 살고 싶어하는지가 더 중요하다.
환경 등 사람들이 실제로 선호하는 가치가 무엇인지 함께 봐야 한다는 것이었습니다.
✅ 지금은 ‘얼마나 싼가’보다 ‘무엇을 사는가’
📌 상대적 저평가 시장, 결국 중요한 것은 선호도
지금은 가격이 어느 정도 오른 상대적 저평가 시장이기 때문에 무엇을 사느냐가 더욱 중요하다고 배웠습니다.
그렇기 때문에 선호도와 수요를 제대로 파악하는 것이 중요하다고 하셨어요.
좋은 자산을 매수하고 → 보유하고 → 매도하는 과정까지 잘하기 위해서는 결국 가치에 대한 공부가 필요합니다.
📌 반드시 지켜야 할 순서: 가치 → 가격 → 비교평가
저는 그동안 조사한 가격을 가지고 비교평가를 하다 보면 처음에 제가 생각했던 단지의 가치가 흔들리는 경우가 많았습니다.
가격을 보고 가치를 맞추는 것이 아니라, 먼저 가치를 판단하고 그다음 가격을 대입해 비교해야 했던 것입니다.
그래서 이번 실전반에서는 사람들이 좋아하는 것이 무엇인지 파악하고, 그것을 아파트에 적용해 좋은 곳을 찾아내는 것, 그리고 임장·임보를 통해 파악한 가치에 조사한 가격을 대입하여 비교평가하는 것을 반드시 가져가고 싶습니다.
결국 지금 저에게 가장 필요한 것은 임장과 임보의 본질을 제대로 배우는 것이라는 생각이 들었습니다.
✅ 분위기임장·입지분석·단지임장, 각각의 목적을 알고 하자
📌 분위기임장 : 투자 범위를 설정하기
분위기임장에서는 사람·상권·도보 환경을 보면서 투자 범위를 설정하고
그 느낌을 구체적으로 남기는 것이 필요했습니다.
📌 입지분석 : 투자 우선순위를 정하기
입지분석은 투자 범위 안에서 우선순위를 정하기 위한 과정
역세권, 대단지, 선호 학교 배정, 신축 등 이 지역에서 사람들이 중요하게 생각하는 투자 키워드를 찾아내고
그것을 기준으로 우선순위를 정하는 것입니다.
저는 이 부분이 그동안 많이 헷갈렸는데, 이번 강의를 들으면서
분위기임장과 입지분석의 목적이 조금 더 명확해졌습니다.
✅ 자료를 ‘찾는 임보’보다 ‘이해하는 임보’
📌 자료 찾기보다 해석하는 데 시간 쓰기
저는 컴퓨터 활용이 익숙하지 않다 보니 교통이나 학군 자료 하나를 찾는 데도 시간이 많이 걸립니다.
이번 교재에는 필요한 자료들이 세세하게 정리되어 있어서 자료를 찾느라 헤매는 시간을 줄이고,
그 자료를 이해해서 제 임보에 적용하는 데 시간을 더 쓸 수 있을 것 같습니다.
📌 환경 : ‘큰 시설’이 뿐만 아니라 실제 생활에 필요한 상권을 보기
환경에 대한 생각도 달라졌습니다.
저는 백화점이나 대형마트처럼 큰 시설이 있어야 좋은 환경이라고 생각했는데,
병원·식음료·체육시설 등 사람들이 실제로 이용하는 상권만으로도 선호도를 파악할 수 있다는 것을 배웠습니다.
또 환경이 개선되면서 단지 주변이 실제로 어떻게 변화했는지 사례로 보여주셔서
환경의 변화가 생활권과 단지 가치에 어떻게 연결되는지 조금 더 구체적으로 이해할 수 있었습니다.
📌 학군 : 쉽게 변하지 않는 ‘클래식’
학군 역시 전통적인 학군은 쉽게 변하지 않는 ‘클래식’이라는 말씀이 기억에 남았습니다.
✅ 입지분석 후 ‘원페이지 정리’ 꼭 BM하기
📌 자료를 넣었다면 마지막에는 반드시 ‘그래서?’
임보에서 꼭 적용하고 싶은 것은 입지분석 후 원페이지 정리입니다.
직장·교통·학군·환경·공급 자료를 각각 넣고 끝내는 것이 아니라,
💡 “그래서 이 지역에서 사람들이 좋아하는 곳은 어디이고, 왜 좋아하는가?”
를 한 페이지로 정리해보려고 합니다.
자료를 조사했다는 것에서 끝내지 않고, 그 자료를 통해 내가 무엇을 알게 되었는지까지 남기는 것.
이번 임보에서는 꼭 해보겠습니다.
✅ 비교평가, 막연했던 것에 기준이 생기다.
📌 비교평가 세 가지 경우
① 입지·상품은 비슷한데 가격이 다른 경우
② 가격은 비슷한데 입지·상품이 다른 경우
③ 입지·상품·가격이 모두 다른 경우
각 상황에서 어떻게 생각해야 하는지를 보면서 막연했던 비교평가에 조금씩 기준이 생겼습니다.
📌 ‘특정 포인트를 하나 고정하고 다른 요소의 차이점을 발견한다.’
꿈집 튜터님께서도 비슷한 입지, 연식, 세대수 등 하나의 포인트를 잡고 비교하면
차이가 더 잘 보인다고 말씀해 주셨는데, 이번 강의를 통해 그 의미가 더 명확해졌습니다.
📌 수도권 비교평가 : 땅의 가치 → 상품가치
또한 비교평가에서 가장 본질이 되는 것이 입지가치와 상품가치라는 것
수도권에서는 땅의 가치를 먼저 보고 상품가치를 함께 보는 것.
그리고 앞으로 바뀔 수 있는 것과 쉽게 바뀌지 않는 것을 구분해서 생각하는 것도 새롭게 다가왔습니다.
✅ 오늘부터 단지분석, ‘정보 채우기’가 아니라 가치 확인하기
📌 단지분석의 목적 : 내가 매긴 가치의 근거 확인
마침 오늘부터 단지분석을 시작합니다.
단지분석은 제가 임장하면서 매긴 가치에 대한 근거를 객관적으로
최종 확인하는 과정이라고 생각하고 해보려고 합니다.
단지분석을 하고 나면 단지의 우선순위가 나와야 하고, 시세를 형성하는 요소가 보여야 하며,
비교를 통해 저평가 단지를 찾아낼 수 있어야 합니다.
📌 모든 단지보다 관심 단지 3개부터 제대로
이번에는 모든 것을 완벽하게 하려고 하기보다 관심 있는 단지 세 곳만이라도 제대로 해보려고 합니다.
단지 외부·내부에서 느낀 점 / 내가 매긴 가치의 근거 최종 확인
시세를 형성하는 요소 찾기 / 매매·전세 반등 여부, 최근 거래량을 보며 시세에 대한 내 생각 남기기
단지 우선순위 정하기/ 비교평가를 통해 저평가 단지 찾아보기
앞으로 남은 비교평가까지 연결해서,
💡 가치 → 가격 → 비교평가
이 순서를 지키는 임보를 만들어보고 싶습니다.
🌱 배운 것을 오늘 단지분석부터 행동으로
📌 ‘좋았다’에서 끝내지 않고 행동으로 옮기기
첫 실전반이라 아직도 임보 앞에서는 덜덜 떨고 있습니다. 😅
그래도 오늘부터 단지분석을 시작하는 저에게 이번 강의가 정말 많은 도움이 되었습니다.
진담 튜터님, 온라인 강의를 듣고 있지만 오프라인 강의를 듣는 것처럼 생생하게 전달해 주셔서 감사합니다.
특히 “임보에 이렇게 담아보세요.”라고 구체적인 방법과 양식까지 보여주신 것이
저처럼 임보가 어려운 사람에게 정말 큰 도움이 되었습니다.
배운 것을 ‘좋았다’에서 끝내지 않고 오늘 시작하는 단지분석부터 하나씩 행동으로 옮겨 꼭 제 임보에 담아내겠습니다.
💡 좋은 결과를 따라가기보다, 좋은 과정을 하나씩 제대로 쌓아가겠습니다. 🌱
🎯 적용할 점 - 원페이지 정리
① 전고점보다 먼저 가치 보기
→ ‘어떤 사람들이 이 단지에 살고 싶어 할까?’ 먼저 생각하기
② 가치 → 가격 → 비교평가
→ 가격에 흔들리지 않고 반드시 이 순서 지키기
③ 분임·입지분석·단임의 목적 알고 하기
→ 투자 범위 설정 → 투자 우선순위 정하기 → 가치의 근거 확인하기
④ 입지분석 후 원페이지 정리하기
→ ‘그래서 어디를 좋아하고, 왜 좋아하는가?’ 내 생각 남기기
⑤ 비교평가할 때 하나를 고정하고 차이 찾기
→ 입지·연식·세대수 등 하나의 기준을 잡고 비교하기
⑥ 수도권 비교평가 : 땅의 가치 → 상품가치
→ 바뀌는 것과 쉽게 바뀌지 않는 것 구분해서 보기
⑦ 단지분석의 목적 기억하기
→ 내가 매긴 가치의 근거 확인하고 단지 우선순위까지 정하기
💡 배운 것을 ‘좋았다’에서 끝내지 않고 오늘 단지분석부터 하나씩 적용해보겠습니다. 🌱
