안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89 입니다.
오늘은 예상치 못한
만기 전 임차인의 퇴거 요청에 대해
우리가 해야하는 행동들에 대해
이야기 해보려합니다.
지금 당장 일어날 것 같지 않은 일도,
미리 알아두신다면 차분하게
내가 원하는 조건과 상황을
만들어 가실 수 있을 것입니다.
오늘 여러분이 기억하셔야 할 것은 3단계입니다.
확인 → 협의 → 등록
그리고 여러분들이 아셔야 할
가장 중요한 전제 조건은 아래와 같습니다.
최초 2년 계약기간 중 임차인이
개인사정으로 나가는 경우
임대인이 응할 법적 의무 없음
(임차인의 계약 위반에 해당)
임대인이 임차인에게 2년을 보장해주는 것처럼,
임차인도 동일하게 임대인과 2년을 보장해주는 것입니다.
이제는 부동산 사장님 혹은 임차인분에게
전화/문자가오더라도
당황하지 않으셔도 됩니다.
“아 그러시군요~ 잘 알겠습니다.
고민해보고 연락드리겠습니다.”
라고 시간을 확보한 후
앞으로의 행동을 이어가시면 됩니다.
1. 확인
가장 먼저 “확인”해야 할 것은 “전세가” 입니다.
① 현재 시세 < 기존 보증금
② 현재 전세 > 기존 보증금
위와 같이 상황에 따라
임차인과의 협의 및 우리의
대응 방향이 달라지기 때문입니다.
①의 경우,
최소한 기존 보증금과 같은 금액의
신규 임차인을 구하거나
최악의 상황 임차인의 만기 전 퇴거를
거절하는 방법으로 대응 할 수 있습니다.
②의 경우,
계획했던 기간보다 빠르게 투자금을 회수 할 수 있고,
유리하게 상황에 대응 할 수 있습니다.
적정 전세가의 경우,
- 거래 부동산 사장님을 통한 전세가
- 전세입자 컨셉으로 현재 자산의 전세가
- 인근 단지의 전세가 (전세입자 컨세 전임)
인근 입주예정 단지 전세가 및 입주 조건 확인
의 방법을 통해 적정한 가격의 결정 할 수 있습니다.
왜이렇게까지 꼼꼼하게 전세가를 확인해야하는지
묻는 분들이 계실 수 있는데요.
전세계약은 갱신을 포함하여 4년이라는 기간 동안의
투자금이 결정되는 과정입니다.
이 점을 잊지 않고, 가장 유리한 조건을 만들기 위한
적정 전세가를 확인하는 과정은
그 어느 과정보다 중요한 점 기억해주시면 좋겠습니다.
2. 협의
적정한 전세가에 대해서 마음의 결정을 한 후
임차인과의 연락을 통해 최종 협의를 진행해야합니다.
협의는 2가지가 이루어져야하는데요.
① 날짜 : 전세보증금 반환
② 비용 : 부동산 수수료
입니다.
①의 경우,
보통 임차인이 희망하는 날짜가 있을 것이지만,
날짜가 고정되면
우리가 원하는 전세를 맞추기 어려울 수 있습니다.
(그 만큼 수요가 줄어들기 때문입니다.)
날짜에 대해서는
신규 임차인이 잔금 및 입주가 가능한 기간으로
조정이 가능하도록 협의가 되어야합니다.
②의 경우,
전세 임대차 계약의 법정 수수료에 대한 협의입니다.
이 또한,
임차인의 만기 전 퇴거요청에
임대인이 응하는 과정이기 때문에
임차인이 법정 수수료를 지불 할 수 있도록
협의가 되어야합니다.
(단, 법적 의무가 아닌 관행입니다.)
+ 추가적으로 날짜와 비용 외에도
새로운 임차인을 구하기 위한 집 보여주기에
적극 협조한다는 내용도 확인되는 것이 좋습니다.
(보통, 만기 전 퇴거가 필요하기 때문에
적극적으로 잘 보여주시긴 합니다.)
이렇게 완료된 협의에 대해서는
꼭 문자 / 서면으로 필수적으로 남겨두셔야합니다.
※ 문자로 기록을 남길 때에는!
협의 된 내용들을 꼼꼼하게 정리 한 후
(날짜/협의 당사자 이름/물건지 주소/협의 내용 등)
이에 확인/동의하신다면 답변을 부탁드리고
이를 꼭 저장해둡니다.
3. 등록
확인, 협의 과정이 마무리 되었다면
남은 과정은 새로운 임차인을 구하기 위한
부동산 전세 매물 “등록” 단계입니다.
① 임차인이 전세 매물을 등록
② 임대인이 전세 매물을 등록
2 가지로 구분 될 것인데요.
여기서 잊지 말아야 할 점은
우리에게 유리한 계약이 진행 될 수 있도록
행동해야 하는 것입니다.
우리에게 유리한 계약을 이끌 수 있는 방법은
적정 가격을 등록하고 협상을 진행 할 수 있는
②의 방법이 가장 좋은 방법이라 생각됩니다.
물론, 번거로울 수는 있습니다.
하지만 앞서 말씀드린 것처럼
4년이라는 긴 기간의 투자금이 결정되는 과정인 점을
잊지 않으셨으면 좋겠습니다.
지금까지 만기 전 임차인의 퇴거 요청에 대해
우리가 해야하는 행동들에 대해 알아보았습니다.
다시 한번 정리해보자면 아래와 같습니다.
- 전세가 확인
- 임차인와의 협의
- 매물 등록
이 3가지 순서 기억하신다면,
임차인의 요청에도 당황하지 않고,
우리에게 유리한 방향으로
계약을 진행 할 수 있을 것입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
