오늘은 가애나애 튜터님과의 튜터링데이가 있었습니다. ^^
1. 비교임장 – 상급지에서만 배울 수 있는 것
오전에는 비교 임장지에서 A/B/C조로 나뉘어 임장하며 튜터님께 질문하는 시간을 가졌습니다.
평소 임보를 쓰려고 앉으면 머릿속이 하얘져 준비 단계에서 시간을 많이 쓰곤 했는데, 튜터님께서 단임하면서 떠오르는 생각을 바로 메모해두라고 하셨습니다.
“비슷해 보이는데 왜 이 단지가 더 비싸지?”
“이 가격이면 내 임장지에서는 어떤 단지를 살 수 있지?”
이런 질문을 현장에서 바로 적어두면 임보를 쓸 때 좋은 재료가 된다고 합니다. 앞으로는 단순히 보고 지나가기보다 계속 ‘왜?’를 던지며 메모하는 습관을 들여야겠습니다.
이번 비교임장지는 높은 급지답게 교통에 한강뷰까지 더해지니 후순위 단지도 13~14억대 가격을 형성하고 있었습니다.
특히 A지역과 B지역은 길 하나를 사이에 두고도 가격 차이가 있었습니다.
“나 B에 살아”보다 “나 A에 살아”라고 했을 때 바로 알아듣는 것처럼 행정구역과 지역의 이름 자체가 가지는 가치도 가격에 반영된다는 점이 흥미로웠습니다.
재개발 예정 구역을 보면서는
‘이곳이 재개발되고 남향 한강뷰까지 나온다면 오히려 ○○보다 좋아질 수도 있지 않을까?’라는 생각도 해봤습니다.
현장에서 배운 비교평가 포인트
비교평가는 언제쯤 수월해지는지 여쭤보니 튜터님께서는 앞마당이 10개 정도 되었을 때부터 조금씩 비교가 되기 시작했다고 하셨습니다. 결국 앞마당과 경험이 쌓여야 비교평가도 선명해진다는 것!
단지를 볼 때 기억해둘 내용도 많았습니다.
- 주상복합은 관리비와 감가를 고려해 일반 아파트와 선호도 차이를 살펴보기
- 비슷한 단지는 가격을 결정하는 요소가 무엇인지 고민하고 전임으로 실제 선호 이유 확인하기
- 구축은 낡았다는 이유만으로 제외하지 말고 전저점 대비 상승폭과 다른 지역의 비슷한 가격대 단지와 비교하기
- 단지 내 소아과·발레·국영수 학원 등을 통해 거주 연령대와 교육수요 파악하기
호재를 보는 방법도 배웠습니다. 기존 85점짜리 지역이 호재로 90점이 되는 것과 60점짜리가 85점이 되는 것은 변화의 크기가 다릅니다.
화서역 스타필드 사례처럼 호재 자체보다 ‘그 호재가 기존 지역의 가치를 얼마나 변화시키는가’가 중요하다는 점이 기억에 남았습니다.
상급지에서만 배울 수 있는 것
이번 임장에서 특히 기억에 남았던 것은 ‘땅의 힘’과 ‘브랜드 가치’였습니다.
“나 여기 살아.”
“우리 집에서 한강 보여.”
상급지에는 실용적인 가치만으로 설명되지 않는 사치재와 같은 가치가 존재했습니다.
한강과의 거리, 압구정과의 거리, 교통·환경·학교뿐 아니라 어떤 사람들이 사는지, 특히 젊은 고소득층이 어디를 선택하는지도 살펴봐야 합니다.
결국 상급지를 보는 이유는 비싼 아파트를 구경하는 것이 아니라,
“여기는 왜 비쌀까?”
그 이유를 직접 확인하기 위해서였습니다. 상급지를 보고 나니 오히려 기존 앞마당의 장단점도 더 선명하게 보였습니다.
2. 사전임보 발표 – 장표보다 의미 찾기
점심을 먹은 뒤 사전임보 발표가 이어졌습니다.
또다른해피엔딩님은 임장지에서 했던 고민과 생각을 잘 담으셨고,
코루마블 조장님은 “○○는 왜 이렇게 비싼 거야?”라는 질문을 계속 던지며 지역을 분석하셨고,
내뜻대로님은 지도에 호재를 직접 표시해 지역의 변화를 한눈에 보여주신 부분이 인상적이었습니다.
세 분에게서 하나씩이라도 꼭 BM해봐야겠습니다.
튜터님 피드백 중에서는
“교통은 시간뿐 아니라 물리적 거리도 함께 보기.”
“단지는 입지와 연도를 바탕으로 내 생각을 먼저 정리한 뒤 그래프 붙이기.”
그리고 무엇보다,
“장표만 채우면 안 된다. 그 안의 의미를 파악해야 한다.”
라는 말씀이 기억에 남았습니다.
사람들이 이 지역에 들어오는 이유가 교통인지, 학군인지, 환경인지, 그리고 그것이 가격과 어떻게 연결되는지를 생각해야 합니다.
결국 임보는 자료를 많이 넣는 것이 아니라 자료를 통해 내가 무엇을 알게 되었는지를 남기는 것이 중요했습니다.
3. 하루의 마무리
발표 후에는 연두님께서 예약해주신 중국집에서 맛있는 저녁을 먹고, 커피숍으로 이동해 편안하게 이야기를 나누며 하루를 마무리했습니다. 예약해주신 연두님 감사합니다. :)
오늘의 가장 큰 배움은 역시 ‘왜?’를 생각하는 것.
왜 여기가 더 비싼지,
왜 사람들이 이곳을 선택하는지,
비슷한 두 단지의 가격을 가르는 것은 무엇인지.
앞으로는 단순히 보고 지나가는 임장이 아니라 현장에서 질문하고, 비교하고, 메모하면서 내 생각을 쌓아가야겠습니다.
언젠가는 저도
“이 단지가 왜 이 가격인지”를 선명하게 설명할 수 있는 투자자가 되기를!
좋은 가르침 주신 가애나애 튜터님과 소중한 4ize 조원분들 모두 감사합니다. :)
