👑[신]👑[실전36기 튜터나알이(나으리) 성은에 하루(1) 8리 보은하겠나이다 조 푸른별여행자]마법✨️같은 나알터링🎈

안녕하세요. 멋진 투자자를 꿈꾸는 푸른별★여행자입니다.

8월 실전반이 개강한지 며칠 안 된 것 같은데 벌써 튜터링 데이라니요...띠로리~

분임에 단임에 사임제출까지 정신없이 달려온 폭풍 같은 2주일이었습니다.

늘 '내가 잘 하고 있는 걸까?'하는 막연한 불안감이 있었는데, 이번 튜터링데이를 거치며 현장을 바라보는 확실한 눈과

'나도 할 수 있다'는 깊은 자신감을 얻는 소중한 시간이었습니다.

이번에 튜터링데이는 사임발표, 튜터링, 비교임장, 순으로 진행되었습니다.

현장에서 얻은 생생한 배움과 명쾌한 튜터님의 인사이트를 기록으로 남겨봅니다.

사임발표 : 동료들의 보고서에서 한아름 챙긴 BM Point 💡

우리 신하즈분들의 사임 발표를 들으며 제 임장보고서에 즉시 적용할 보석 같은 포인트들을 정리했습니다.

백부인님 - 생활권

유흥상권이나 토지미등기 등 약점이 뚜렷한 단지라도, 해당 지역만의 독자적인 수요(자차 출퇴근, 지방형 독립 수요)를 파악할 것. 단기간 보유할 물건은 '가치 대비 확실히 저평가되었는지'를 최우선으로 검증하자.

📍 BM POINT

1.생활권에 랜드마크 가격대 올리기

2.가격대가 비슷한 단지를 가치를 비교를 해보고 싼가??를 생각해보자(지방처럼)

3.지역 이가격 정도면 괜찮지 않나? 고정해놓고 보면 좋겠다.

투자의 성질이 다르다. 수도권 규제가 안묶였다면 덜 싸보여도 투자금 기준 비싸도 좋으면 투자해야 하고 오래가져가야하니까 우리지역은 수익률 투자로 봐야한다. 싼지를 잘 따져봐야 한다. 오르면 팔고 갈아타기 해야하기 때문

저환수원리를 생각하는건 맞는데 비중을 생각해보자.

4.단기간 가져가야 하는 물건은 저평가 되어 있는지 여부를 판단할 것(단타투자)

긍부님- 직장

지역 내 직장의 양과 질을 파악하고 주요 기업의 평균 연봉, 종사자 수, 매출액을 지도와 보고서에 정밀하게 녹여내자.

📍 BM POINT

1.주요직장에서 평균연봉/종사자수/매출액을 넣기(란별님 자료)

개경님-환경

환경+연식을 같이 본다.

단지의 상품성이 좋으면 환경이 좋다라고 느끼기 때문에 부족한점을 보완해주기 때문이다.

📍 BM POINT

1.분위지도를 넣어 단지의 입주시기를 확인하기 (호갱노노)

브리즈님 - 환경

입지파트에서 궁금한 단지그래프를 붙여보는 것이 좋다

생활권별로 좋아하는 것 다른고 찾아보는 것

부동산은 인문학이고 시끌벅적한 것을 좋아하지만 내집앞에 있는건 싫어한다.

엄마들이 학원보내고 삼삼오오 모여서 갈수 있는 곳이 좋다고 생각한다.

현재 젊은분들이 좋은신축들을 매수세가 붙고 있는 분위기다.

현장에 가서 확인해보면 좋을 것 같다.

📍 BM POINT

1.정량적 환경과 정성적 환경이 좋은 곳을 파악하기

지팍님 - 교통

거주민의 입장에서 자차 이동 시간, 급행 정보, 재개발/재건축 기대감을 파악하고 실거주자 입장의 생각을 녹여내자.

📍 BM POINT

1.업무지구까지 자차로 이동하면 얼마나 걸리지? 파악해보기

2.내가 사는 지역과 연결해서 내생각 적어보기

3.급행정보까지 넣어보기

4.나무위키 정보 

데이브님 - 공급

강남에서 1시간안으로 갈 수 있는 지역들은 평단가의 평균을 보고 평균가보다 낮은단지인지를 보고 확인해 볼 것

투자 스크라이크존을 정하고 접근했으면 좋겠다.

투자하지 않을 단지들, 절대가가 낮은 단지들 체크

지역내 평균단지가 어디인지 정리해보기

전세 안정적으로 상승할 수 있는 지역 확인해보기

전세 top10을 보자.

지도를 올리는게 중요하다.

공급이 많았을 때 어떤 단지들이 들어와서 공급이 많았는지 파악해보면 좋다. 위치,나 어떤 단지가 들어왔는지...

📍 BM POINT

1.지역외 비슷한 급지와 매매/전세, 전세가율, 59매전, 84매전

2.지역의 평균가 확인해보고 평균가가 빠지는 단지가 어디인지를 확인해보자.

달콤님 - 시세파트

다음달에 배운것을 나만의 BM리스트를 적지만 한가지씩 늘려가는게 좋다.

한달에 많이 하는게 중요한게 아니라 목표치룰 정해놓고 성취해주는게 좋다.

매임을 통해 비선호를 덮을만한 장점이 뚜혓하지 않은가? 파악해보자

지역내 대안이 있음없음 위치와 가격 파악을 해보자.

뭘 투자 할거냐, 스크라이크존 어디로 기존이 뭐냐. 핵심 가치가 뭐냐. 매임 할 때도 그 관점 갖기. 종사자들이 가까운 곳에 있는 아파트를 원한다. 그런 안정적인 직장과 붙어 있는 것은 종다. 제조업 도시 같은 경우는 생산직과 맞붙어 있는 건 크게 좋아하지 않는다. 

1.단지 위상 파악하기. 단지의 가치가 중요하다. (단지 커뮤니티가 짱짱한 단지, 위상이 높은 단지).

2.단지 안에서 매물의 위상을 본다.(전세가 차이가 있는가, 너무 싫어하는 요소인지 알이야 한다)

내가 투자할 수 있는 상위단지와 하위단지를 다 봐야 한다. 그래야 확신을 갖을 수 있다.

부동산 사장님께 체크해볼 사항 예)동향과 남향 가격차이?, 왜 같이 붙어 있는데 가격 차이가 나요?

매임을 통해 부사님의 정보를 수집한다는 자세로 매물임장해보기

매물임장하기전에 질문해보고 행동해보고 다시 얘기해보는게 중요하다.

이번에 이런 실적을 얻었는데 다음목표는 어떻게 가져가야 할까요?묻고 발전해 나가야 한다.

📍 BM POINT

1.나무위키에서는 지역특징을 이미지화 해본다

2.인근 지역의 평당가 기재해보기

3.소득수준으로 중간소득층의 거주지를 생각해보기

3.교통호재 개통/착공 시기가 가격상승에 언제 발현될지 고민해보기

4.택지정보시스템(디테일을 더할때) 

5.네이버부동산에서 개발텝에서 공급 정보를 얻을 수 있다

6.네이버 주담대 한도 계산기 활용하여 실제 재산이 1억 있을시 2억있을시 검증해보기

조장님 - 시세파트

단지를 약점을 덮을만한 장점이 핵심가치가 뭔지를 생각해보자.

변두리단지를 매물임장을 하고 가격이 비슷한 좋은지역 구축단지를 보고 생각을 정리해보자.

시세지도가 꽃이라고 생각을 하고 생각을 넣으려고 노력해보자. 어떤단지가 가치대비 싼지를 파악해보는 내용을 넣어보자. 투자금 기준을 잡고 생각해보기

📍 BM POINT

1.가격대, 상중하 가격대 기입해보기

2.전임내용 기록하기

3.지하철 급행 표시하기

4.투자유망단지와 매임대상 단지 기록하기

5.가치대비 매우 저렴한 것과 가치대비 적절한 것 표기하기

6.단지분석 장표에 매물임장 후 정보를 남긴다

푸른별여행자

질문하고 데이터를 넣고 투자적의견을 써보자

어떤식으로 투자적의견을 갖고 있는지? bm 했으면 좋겠다.

나눔글을 썼으면 좋겠다.

자신감을 가졌으면 좋겠다. 스스로 허들을 만들 수 있다. 좋은선생님을 만나면 좋겠다. 현장에서 잘 가지고 왔으면 좋겠다.

직장 약 11만 명의 상주 인구를 배후에 둔 대표적인 직주근접 지역인 것을 짚고 넘어가야 한다.

이사철에 전세가가 올라간다.

가설에 대해서 검증 그래프가지고 와서 비교분석 (단지와 다른지역 단지 비교 그래프 넣어보기(보완하기)

나알이 튜터님의 인사이트 대폭발!!💥

비교분임지역은 생활권이 분산되어 있다.

네****이 교통 호재로 가격이 뛰었다.

독점성은 곧 환금성이다.

원래부터 사람들이 좋아하는 곳

교통으로 가치가 올라간 곳

선호단지 + 교통호재 = 상승파워

2019년도에 교통호재 착공시 2억이 올랐다. 샵을 떠서 공사를 시작할때 1억 5760

절대가가 같거나 투자금이 같거나 **가 좋다(하지만 **의 하위버전이다)

비교 단지별로 상중하 흐름이 어떻게 가고 있는지 찾아보라

단지분석은 단지비교분석이다!!

왜 더/덜 좋아하는지 알아가는 가치 있는 작업 : 데이터 &현장

솔직하려고 노력하자. 그래야 실력이 성장할 수 있다.

매물임장과 연결

선호도 : 왜 여기 단지를 좋아하지? 왜 이 매물을 좋아하지?

시장분위기 : 실거래가, 호갱노노 가격흐름, 현장에서 알게 된 것

데이터를 통해서 단지간 비교

-아실실거래가 비교

-호갱노노

주로 어디로 이사하는지 파악할 것

지역안에서 공통적으로 나오는 이야기를 수집할 것

"여기는 역이 가깝잖아요." "여기는 같은 주공 중에 구조가 좋잖아요."

현장 생활권별 분위기를 이해하고 단지별 파악

매매/전세분위기&거래주체

단지 선호도에 따라 어떤 분위기인지 남긴다

같은 가격대나, 같은 위치 단지를 묶어서 비교분석해보자

단지위상)

지도->가치->가격->실거래가->현장에서 알게 된것 -> 그레프비교가치분석

매물임장할 단지위주로 단지분석장표를 써보자

매물임장시 질의응답

매물위상을 멱확하게 파악해야한다. 실제로 투자할 때는 단지의 모든 사장님들한테 몰어본다.

단지안에서 소거할때 후보매물로 올리고 예를들어 5억초반라인 5억후반라인으로 다시 정리한다.

내 투자금보다 3000만원 위의 매물을 보자.

탑층은 공부할 때는 다 본다.

투자할 때는 중장기로 보유할 단지면 탑층 기왕이면 잘라내고 본다.

비교임장 & 나의 투자 방향성 🎯

비교임장을 통해 현재 임장하고 있는 지역의 특성과 교통호재가 해당 지역에서 얼마나 중요한 가치인지에 대해 알 수 있었습니다.

스트라이크 범위까지 이야기 나눠 볼 것이다,

스트라이크 존을 명확히 해야 한다.

1. 임장지 내 투자 범위 (00단지 부터~ 0단지 까지)

2. 같은 가격/투자금 중 단지의 우선순위

3. 단기 보유, 매도할자산

4. 단지개수를 많이 봐라

투자자는 기세다. 스스로 허들을 만들지 말자!! - 매임편

한사장님한테 단지를 묶어서 최대한 본다

브리핑을 받는것을 권한다.

비교평가 기준으로 질문한다.

투자로 연결해서 질문하기

매물임장할 때는 이지역에는 다시는 오지 않겠다는 마음으로 매물임장 에약을 한다.

양질의 대화를 오가는 사장님이라면 긴 시간동안 이야기를 하는게 좋을 것 같고, 매물을 많이 보고 정보를 얻는게 좋읗 수 있다. 양치기가 허들을 넘는데는 좋다.

지역에서 볼 단지를 다 뽑는다.

그리고 날짜를 분배한다.

경로를 맞춰서 스케줄을 짠다

매물의 안밖으로 단점 파악이랄지 플러스되는 장점 파악을 해서 매물 선호도를 파악한다.

투자할 때는 매물을 파악할 때 부동산사장님을 최대한 많이 만나보자.

튜터링데이 전에는 매물임장에 대한 주저함과 과연 잘할 수 있을까 하는 의문이 있었지만, 이제는 "현장에 답이 있고, 나도 충분히 해낼 수 있다"는 확실한 기세와 자신감이 생겼습니다.

스스로 허들을 만들지 않고, 튜터님과 신하즈 조원들과 함께 남은 기간 매물임장까지 완벽하게 완주하겠습니다.

멋진 가르침을 주신 나알이 튜터님💘

늘 힘이 되어주는 우리 신하즈 조원분들💘

어미새 햄토조장님 진심으로 감사드립니다!!!💘