안녕하세요 원웨이입니다.
월부학교 ⅔가 지나가고 있는데 정신이 없다보니까 4강을 수강하는 날이 왔네요 ㅎㅎ
어떤 강의일까 궁금했는데요~ 직교환학 입지는 자주 듣고 접했기 때문에 익숙해져 있기도 하고 현재 상승장이 무르익어가고 있는 과정에서 중요한 것이 무엇일까? 그 관점에서 강의를 준비해주셨다고 했습니다^^
그것은 바로 정비사업!!! 그 중에 재건축, 리모델링이였습니다. 어? 재개발은 없네? 다루지 않은 이유는 재개발을 정확히는 모르지만 아파트로 변하기 전 빌라, 단독주택으로 우리의 투자와는 결이 좀 다르기도 하고 저같은 학생들은 이해하기 쉽지 않을 수 있겠다. 생각이 들었습니다^^
왜? 호재 중에서 재개발, 리모델링을 알아야하는가?
지방은 빈땅이 상대적으로 많기 때문에 신축이 재건축 등보다 더 싸게 공급할 수 있습니다. 하지만, 서울 수도권은 빈땅이 없기 때문에 공급은 정비사업을 통해서만 공급할 수 있는데요. 현재 20년 이상 구축이 많기 때문에 언젠가는 마주해야할 현실이였기 때문이였습니다.
재건축 vs 리모델링
차이는 무엇이 있을까?
재건축은 건물을 부수고 새로 짓는 것이고, 리모델링은 뼈대를 남기고 거기에 살을 덧대는 것인데요.
내용연수, 동의율, 조합원지위양도제한, 진행속도 등 세부적으로는 다른 것을 알 수 있었습니다.
중요한 것은 중요한 단계가 어느 시점이고 조합원 지위가 그대로 유지될 수 있는지에 대한 차이도 있었다는 것이였습니다. 모르고 매수한다면..매도도 문제이지만 신축 받을 권리가 없을 수 있다는 것…꼭 명심해야겠습니다.
이렇게 투자대상을 이해하고 나서 그러면 투자를 어떻게 해야되는가?
투자방법
재건축의 경우는 투기과열규제지역이라면 조합설립 여부만 잘 따지면 되는것이였고 리모델링은 문제가 없었습니다. 하지만 초기에는 기간이 많이 남아있고 비용이 불확정으로 가격이 저렴할 수 있지만 리스크가 크다는 단점을 알고 투자해야함을 알았습니다.
저렴하게 사고 싶다면 충분히 사업성을 용적률, 대지지분, 진행속도 등을 통해 사전조사로 파악하는 것이 중요합니다. 입지가치가 바로 붙어있어서 똑같은데 이런 요소들의 차이로 꽤 많은 차이가 벌어지는 것을 노원구 단지들을 통해 알 수 있었습니다.
더 중요한 것은 그 단지에 사는 사람들이 얼마나 진심이냐? 그리고 소득수준은 어느정도 되는가?에 따라 다른 단지보다 용적률 등이 떨어진다고 해도 빠르게 추진될 가능성이 있다는 것이였습니다.
교통
수도권에서 호재라면 교통을 빼놓을 수 없겠죠?
많은 개발계획이 세워지고 있고 현재 착공 중이지만 매일 뉴스에서 보는 것은 연장된다는 소식만 있네요.
그렇기 때문에 착공을 기준으로 업무지구로 연결되는 노선이 중요하며 먼 지역일수록 그 파급효과는 더욱 커질 수 밖에 없기 때문에 우리가 눈여겨 봐야하는 노선과 지역을 알 수 있었습니다.
그리고 위치가 멀수록 즉, 땅의 가치가 떨어질수록 역세권의 범위가 촘촘해야하고 연식도 더 타이트하게 봐야했습니다. 교통에 원래도 민감했는데 가깝지 않다면 그 수요가 그 단지까지 미치지 않기 때문입니다.
정비사업과 교통 관련 호재를 깔끔하게 정리해주셔서 감사합니다.
입지,가치를 우선으로봐야하지만 우리는 구축을 가질 수 밖에 없기 때문에 더욱 중요했고 수도권 교통에 대해서도 어떤 노선을 우선으로보고 범위를 어디까지 가져가야 하는지에 대해서도 다시 복습할 수 있는 시간이였습니다.
열심히 준비해주신 윤이나S 튜터님 감사합니다^^
