http://youtube.com/watch?si=uSH0vIwMzippjc5J&v=Wsb8JMe2W8k&feature=youtu.be
1.1. 현재 시장: 규제에도 꺾이지 않는 상승세
핵심: 매매, 전월세 모두 장기 상승이 이어지는 가운데, 규제의 시장 억제 효과는 약해지고 있다.
- 서울 아파트 매매가격은 2025년 2월 이후 79주 연속 상승, 역대 최장 85주 기록에 근접
- 경기도 역시 65주 연속 상승 중이며, 서울 전월세 가격도 가파르게 상승
- 과거에는 규제 발표 후 거래 위축이나 가격 조정이 나타났지만, 현재는 8.13 대책 등 규제 이후에도 상승 흐름 지속
- 반복된 정책 경험으로 정책 자체보다 실제 시장 수급을 보는 학습효과가 커진 모습
1.2. 상승의 근본 원인: 금리보다 강해진 수급
핵심: 현재 시장은 금리보다 공급 부족이 더 강하게 작용하고, 전월세 불안이 실수요 매수로 연결되고 있다.
- 강남 고가시장은 일부 눌리는 반면 외곽·실수요 지역의 상승이 지속되며 지역별 차별화 발생
- 현재 공급 부족은 실제 임차인이 체감할 정도이며, 과거의 갈아타기 수요보다 첫집 마련/생존형 매수 수요가 증가
- 전월세 가격 상승과 주거 불안이 임차인의 매수 전환을 자극
- 따라서 자기자본+대출로 접근 가능한 가격대에 상대적으로 강한 매수세가 형성
(대출 규제가 영향이 적은 지역 15억 이하 지역 혹은 정책 대출이 나오고 있는 6억 그 이하)
전월세 공급 부족 → 전월세 가격 상승 → 주거 불안 확대 → 첫 집 마련 수요 증가 → 매매수요 유입
1.3. 공급 부족이 쉽게 해소되기 어려운 이유
핵심: 전월세 공급을 만드는 세 경로 모두 단기간에 크게 개선되기 어렵다.
① 신축 입주
- 서울 신규 공급은 민간 정비사업 비중이 높아 정책 발표보다 실제 착공·입주 증가 여부가 중요
- 공급대책만으로 단기간 물량 확대를 기대하기 어려움
② 기존 전세의 회전
- 비거주자보다 실거주자에게 유리한 정책이 강화되면 집주인의 실입주가 늘 수 있음
이 경우 기존 전월세 물량은 감소
③ 신규 임대 공급
- 토지거래허가제 및 실거주 관련 규제로 매수 후 임대 공급이 제한될 수 있음
→ 신축, 기존 물량 회전, 신규 임대 공급 모두 빠르게 늘기 어려워 전월세 수급 불균형이 지속될 가능성
ACTION PLAN: 투자자가 봐야 할 것
핵심: 가격이 오르는지만 볼 것이 아니라, 현재 상승을 만든 전월세 수급이 유지되는지를 확인한다.
① 전월세 가격: 상승세가 지속되는지
② 전월세 물량: 임대 매물이 실제로 늘어나는지
③ 신규 공급: 공급대책이 착공·입주로 이어지는지
④ 실수요 구매력: 대출규제 아래에서 실제 매수 가능한 가격대가 어디인지
⑤ 지역별 온도차: 고가시장과 실수요 시장을 나눠서 보고, 서울 전체를 하나의 흐름으로 해석하지 않기
ACTION PLAN: 실거주 첫 내집마련이라면
핵심: 공급 부족이 지속된다고 해서 아무거나 사도 된다는 의미는 아니다.
- 이미 가격이 상당 부분 오른 구간으로, 상승장 중반 이후라는 판단
- 시장에 쫓겨 급하게 매수하면 향후 조정장에서 리스크가 커질 수 있음
- 따라서 약 6개월 정도 후보지를 충분히 비교한 뒤, 같은 가격에서 더 선호되는 물건을 선택
그래서 우리가 해야할 것!
현재 시장의 핵심 동력은 전월세 공급 부족 → 주거 불안
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