월부학교도 반환점을 돌아 끝을 향해 나아가고 있다는 생각이 듭니다. 어느덧 월부학교도 4강까지 왔는데요. 이번 강의는 ‘상승장에서 더 버는 부동산 호재 분석’ 이라는 주제로 윤이나 튜터님께서 강의를 해주셨습니다. 아무래도 호재만 다로 떼어내서 이렇게 강의를 해주시는 것이 제 기억에는 처음인 것으로 보이는데요. 그만큼 개인적으로 참신했던 내용도 많았고 실제로 적용해볼 만한 실용적인 내용도 많이 구성되어있어서 좋았습니다. 본격적으로 강의를 들으면서 어떤 것들을 배우고 느꼈는지 이야기 해보겠습니다.
이번 상승장에서 많이 오른 곳의 특징
동탄, 수지, 수원 등 지난 상승장 뿐만 아니라 이번 상승장에서 유난히 높은 상승률을 보여주고 있는 도시들의 공통점을 보면 정비사업 호재 또는 교통 호재가 있다는 것 같습니다. 실제로 제가 이러한 수혜를 직접적으로 본 적도 있기 때문에 이 부분은 피부로 와닿는 부분이기도 한데요. 투자자로서 같은 입지 가치를 가진다면 가능하면 호재가 있는 곳에 투자했을 때 훨씬 더 많은 돈을 벌 수 있기 때문에 이러한 호재에 대해서 면밀하게 아는 것이 중요하다는 것을 느낄 수 있었습니다
[나에게 적용할 점]
실제 입지 가치 대비 유난히 가격이 많이 오른 곳을 찾아보기 원인을 생각해보기
재건축/리모델링 호재 분석
보통 우리가 수도권을 임장하다 보면 강의에서도 언급 되었지만 수도권의 10년 이상된 구축 비율이 76% (20년 이상은 34%)로 90년대~00년대 지어진 아파트의 비중이 대다수인 것을 볼 수가 있는데요. 그만큼 앞으로 10년~20년 사이에 재건축이나 리모델링 호재가 있거나 실제로 그렇게 진행될 수 있는 아파트가 점점 늘어난다는 것을 알 수 있습니다. 실제로 1기 신도시만 되어도 90년대 초반에 지어진 경우들이 많아 이미 전세가 자체가 높게 형성되기 어려운 곳들도 많기 때문에 재건축이나 리모델링까지 고려하여 매수를 해야 하는 경우도 많이 있는데요. 그런 측면에서 재건축/리모델링에 대해서는 잘 알지 못하였는데 앞으로 투자를 할 때는 이 부분이 필수로 알아야 하는 분야라는 생각이 들었습니다
강의를 들으면서 재건축/리모델링을 자세히 이해하기 위해서는 그만큼 용어가 참 중요하다는 생각이 들었습니다. 1기신도시 선도지구, 용적률, 대지지분에 대한 용어에 대해 강의에서 자세히 정리해주셨기 때문에 그 부분을 잘 이해할 수 있었던 부분이 좋았습니다. 단지 임장을 할 때 이 부분을 놓치지 않도록 고려해보면 훨씬 더 다채로운 임장이 가능할 것이라고 느꼈습니다. 한가지 아쉬웠던 점은 ‘정비몽땅’이라는 사이트가 서울에 있는 단지들의 정비사업진행 현황을 모아놓은 것이어서 경기도는 별도로 각 시에서 운영하는 홈페이지를 통해 별도로 찾아봐야 한다는 점이었습니다. 이것들을 한 군데서 모아서 볼 수 있으면 참 좋지만 그래도 이런 것들이 있다는 것을 이해할 수 있는 점이 도움이 많이 되었습니다.
강의를 보고 난 후 실제로 1기신도시의 하나인 ‘산본’에서 재건축/리모델링 추진 현황을 살펴보았는데요
재건축의 경우 사실 해당되는 단지가 거의 없지만 그것도 아직 완전히 초기 단계였고, 리모델링은 조합설립인가 이후 우륵주공7단지, 율곡주공3단지의 경우는 건축 심의가 완료되어 이제 본격적으로 진행이 되고 있는 것을 알 수 있었습니다. 특히, 우륵주공7단지는 조합원 수가 70% 이상으로 동의가 진행되었기 때문에 2년 이내 분담금 총회가 열리고 이주까지도 가능성이 있다는 것을 알 수 있었습니다. 실제로 아직 확정되지 않은 분담금을 보면 전용 59의 경우 3.5억 정도로 형성이 되어있는 것도 알 수 있었습니다.
우륵주공7단지 매매가 5.3억+분담금 3.5억 = 8.8억
실제 분담금이 인상될 것과 이주비 대출로 인한 금융 비용까지 고려하면 조금 더 보수적으로 생각해볼 수 있지만 우륵주공이 최근 1억 정도 가격이 올랐음에도 현재 기준으로 봐도 래미안하이어스 보다 더 역에서도 가깝고 훨씬 더 신축이라는 점으로 그렇게 비싸지는 않다는 생각이 들었습니다. 물론 오르기 전이었으면 훨씬 더 좋은 가격이었을 것 같다는 생각이 드네요.
[나에게 적용할 점]
정비사업을 볼 때는 용적률, 진행속도, 대지지분, 종상향 여부 체크해보기
수도권 교통 호재 분석
정비사업 뿐만 아니라 수도권 교통 호재에 대해서도 자세하게 다뤄주셨는데요. 현재 시장의 모습을 통해 서울 중심부의 가격 상승 뿐만 아니라 ‘교통 호재’가 있는 수도권 외곽에서 가격이 먼저 상승하고 있는 것을 볼 수 있었습니다. 애매한 수도권 외곽의 단지 보다 더 멀리 떨어져 있어도 교통 호재에 영향을 받아 입지가 개선되는 곳의 가격이 먼저 오르는 것을 보면서 교통 호재의 힘을 느낄 수 있었는데요. 실제로 앞으로 교통이 좋아지는 곳을 미리 알고 투자로 접근해볼 수 있다면 우선 순위를 높여서 접근해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
교통 호재가 있는 지역들의 가격 수준을 보면서 상대적으로 호재로 인해 가격이 상승한 곳도 있었지만 아직 노선의 가치에 비해 가격이 덜 오른 곳도 볼 수 있었는데요. 이런 지역들도 위치는 외곽이라고 해도 교통 호재가 반영되면 입지 가치가 월등히 좋아지기 때문에 충분히 투자로 접근해볼 수 있겠다고 느꼈습니다. 투자자로서 지역을 더 넓게 볼 때 이런 지역들도 꾸준히 기회를 살피면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
[나에게 적용할 점]
교통 호재로 주목할 만한 3개의 노선에 대해 분석해보고 실제 입지 대비 가격의 저평가 여부를 다져보기
이번 월부학교 4강 강의를 통해 정비사업에 대한 이해를 높일 수 있었고, 수도권에서 주목해야 하는 교통 호재와 그에 영향을 받는 지역들을 자세히 볼 수 있어서 의미가 있었습니다. 생각보다 수도권 외곽까지 상승 흐름이 빠르게 퍼지는 모습을 보면서 지난 상승장과 비슷한 모습들이 반복된다는 것을 느낄 수 있었습니다. 좋은 강의해주신 윤이나 튜터님 감사드립니다.
