안녕하세요.
최강파이어입니다.
어느덧 월부학교 4강을 수강했습니다.
윤이나튜터님이
‘상승장에서 더 버는 부동산 호재분석’ 이라는 주제로
강의를 해주셨습니다.
이번 상승장을 지나면서 부동산 호재가
가격에 반영되어서 더 많이 상승한 곳도 있고
아직 제대로 상승하지 못한 곳들도 있는데
어떤 차이가 있고 투자적으로 어떻게 접근해야 하는지 배울 수 있었습니다.
그럼 후기를 정리해 보겠습니다.
정비사업(재건축 vs 리모델링)
서울, 수도권 아파트 중 20년이 넘은 아파트 비중이 30%가 넘습니다.
빈땅이 부족한 서울에서는
구축 아파트를 정비해서 신축으로 바꾸고 싶어하는 입주민들의 수요가 있습니다.
재건축이 진행되었던 사례를 찾아보면
반포아크로리버파크(신반포1차), 도곡렉슬(도곡주공1단지) 등이 있습니다.
수도권 지역을 임장하다 보면
정비사업 현수막이 붙혀져 있는 단지들이 많이 있습니다.
재건축, 리모델링비슷하면서 다른 부분들을 용어의 정의부터 알려주시면서
튜터님이 명확히 정리를 해주셨습니다.
정비사업으로 구축이 신축으로 변하게 되면
많은 분들이 좋아하지만 그렇지 못한 분들도 있습니다.
특히 분담금 부담이 커지면서
현금흐름이 부족한 어르신들 중
조합원을 신청안하시는 경우가 있는데
정비사업 단지를 매수할 때는 조합원 지위가 양도되는지를
꼭 확인해야 한다는 것을 알게되었습니다.
노원에 있는 상계주공5단지는
용적률 93%지만 전용 31타입 소형 위주로 구성되다 보니
사업성이 높지 않고 분담금 규모가 예상보다 커서
사업이 원활히 추진되지 않은 사례가 있습니다.
그리고 정비사업 단지 투자를 고려할 때도
단순히 시세차익을 우선적으로 보는 것이 아니고
단지의 가치를 먼저 판단하고
사업에 대한 이해가 있어야 한다는 것을 깨달을 수 있었습니다.
재건축과 리모델링에서 가장 큰 차이점은
조합원 지위가 변경 가능한지 여부라고 생각이 들었습니다.
재건축의 경우 조합설립인가 되면
조합원 지위를 변경하는 것이 쉽지 않습니다.
이재명대통령이 급하게 매도를 했던 것도
재건축조합설립 전 명의를 넘기기 위해서였습니다
그러나 리모델링의 경우 조합원 지위를 넘기는 것이 자유롭기 때문에
투자를 하고 매도를 하는 것도 재건축 단지 보다는 용이합니다.
정비사업을 투자적으로 적용하면
분담금 부담이 적고 사업이 원활히 진행되던 기존에는 재건축 사업에 대한 선호도가 높았습니다.
그러나 현재는 재건축 사업에 대한 규제가 많아서
상대적으로 속도가 빨리 진행되는 리모델링을 선호하는 분들도 많아서
단지, 소유자별로 이해관계가 안 맞는 경우들도 있습니다.
결국 정비사업 단지들에서 단지의 가치를 가르는 부분들은
사업성(낮은 용적률)과 속도(조합원들의 의지)입니다.
재건축 사업 속도를 높히고 있는
목동지역 단지들을 살펴보면
용적률이 높아도 시공사 선정으로 속도가 빠른
6단지의 가격이 1단지 보다 높은 것을 알 수 있습니다
수도권 교통호재를 보는 방법
한판으로 크게 움직이는
수도권 시장에서는 주요 직장과 연결되는
교통호재가 상승장에 크게 위력을 발휘합니다.
최근 사례로는
반도체 특수와 GTX-A 교통 호재로
동탄에 있는 롯데캐슬 아파트가 22.5억까지 상승하는
위력을 보여줬습니다.
많은 교통호재들이 있지만
주요 업무지구와 직접 연결되거나 실제 공사가 진행 중인지 여부가 중요하고
유의미하게 봐야 하는 노선들을 알려주셨습니다.
최근에 교통호재가 있던 곳은
8호선 연장으로 강남 접근성이 개선된
구리와 다산이 있습니다.
만안구 래미안 안양메가트리아, 구리 토평마을E편한세상은
지난 시장까지는 가격이 비슷하게 흘러갔습니다.
그러나 8호선이 개통되고 부터는
토평마을E편한세상이 더 높은 가격에 거래가 되고 있습니다.
아직도 교통호재들이 있지만
가격에 반영되지 않은 단지들이 있습니다.
비슷한 가치를 가지고 있다면 호재가 있는 단지를 매수해야
더 좋은 투자가 된다는 것을 깨닫게 되었고
어떤 기준으로 선택해야 되는지 배울 수 있었습니다.
BM 1. 임장지 재건축 단지 비교해보기
2. 교통 호재 반영이 안된 단지 찾아서 정리하기
긴 시간 동안 좋은 강의를 해주신
윤이나 튜터님 감사합니다.
