안녕하십니까~
의심을 넘어 인내하고 꾸준히 공부해
원하는 것을 이뤄 낼 은마블리v 입니다.
이번 월부학교 4강에서는 [호재]에 대해 윤이나튜터님께서 가르쳐주셨습니다.
상승장 중반부를 넘어 점차 외곽으로의 가격상승이 일어나고 있는 만큼
호재라는 것이 가격에 반영이 되고 이것을 투자자들은 어떻게 봐야하나 궁금했지만
명확한 것을 찾지 못했는데 이번 강의로 인해 이런 호재들을 단지의 가치를 볼떄와
그것을 어떻게 봐야하는지, 그리고 비교를 어떻게 할것이며 이 단지가 정확하지 않아도 얼마나 가격이 올라갈건지
실전사례를 통해 직접 고민해볼수있었습니다.
최근 상급지를 임장하면서 호재이야기를 많이 듣기도 들었고,
하급지보다는 중상급지를 단지임장할때 리모델링, 안전진단, 시업시행인가 등
아리송한 것들이 있었는데, 그것들을 임장보고서에 깊게 녹여내지 못했던게 떠올랐습니다.
재건축과 리모델링의 차이는 알았고 조,사,관 은 알았지만 리모델링이 수직증축이 안된다는 점도
저번학기때 리모델링 단지를 매임을 하면서 그것을 하는 과정중에 현금 청산자가 있다는 것도
알게 되었고 모르고 있는게 참 많고, 공부해야할것이 참 많다 생각되었는데
튜터님께서 이번강의에 이런것들을 풀어주셔서
이번기회에 내것으로 제대로 만들어보아야겠다 생각할수있었습니다.
상급지에는 땅을 같이 매도할수있는 단지가 있고, 건물만 가질수있는 단지가 있으며,
매물을 볼때 조합원 지위가 승계가 되는지, 내가 이런것들을 어떻게 바라보고 접근해야하는지
그동안 제가 채우지 못했던 부분들을 알려주셨습니다.
서울은 입지독점성이 강한만큼 땅이 없고 사람들의 수요가 강한 강남 1시간내의 대부분의 단지들이 오래되었고,
그래서 오래된 단지들 사이에서는 재건축 vs 리모델링등이 꼭 따라왔었고 실제 재건축이 된
단지들을 보면 정말 너무 갖고싶다는 생각이 들고, 입지가 좋으면서 건물이 새것으로 바뀌면
그 파급력 또한 엄청 나다는 것을 느꼈습니다.
특히 뉴타운으로 거대하게 들어오는 곳들은 생활권의 위상이 바뀐다는 것을
최근 임장을 하면서 더 느꼈고, 가격과 그래프로 확인해볼수있었습니다.
여태 재건축과 리모델링을 언젠가는 깊게 파야겠다 생각했지만 하지못했었는데
이번 튜터님의 강의를 들으면서 이번 임장지에 이부분을 정말 더 깊게 파야겠다는 생각이 들었고,
이번 임장보고서에 이것들을 녹여보도록 하겠습니다.
용적률과 건페율에 대해서는 기초강의와 실전강의에서도 들었었는데
땅에 대해서도 1종, 2종, 3종이 있다는 것도 카카오맵의 지적편집도를 보면서 보긴봤으나
이게 어떤 것을 뜻하는지 전혀 찾아볼 생각도 하지못했던 지난날의 저를 반성하게 되었습니다.
그래서 찾아보았습니다.
[일반주거지역 1종,2종,3종]
일반주거지역의 1종·2종·3종은 쾌적한 주거환경을 보호하기 위해
건물의 높이, 밀도(용적률), 종류를 규제하여 구획한 분류이며, 숫자가 커질수록
더 높고 빽빽하게 건물을 지을 수 있습니다.
- 제1종 일반주거지역: 단독주택이나 다가구, 4층 이하의 빌라 중심지역. 쾌적성이 높지만 고층 개발은 불가능.
- 제2종 일반주거지역: 7~15층 안팎의 중층 아파트나 빌라가 밀집한 일반적인 주거지.
- 제3종 일반주거지역: 층수 제한이 없어 고층 아파트 단지를 지을 수 있는 지역. 용적률이 높아 사업성이 가장 좋음
※ 실제 적용되는 건폐율과 용적률은 각 지자체 도시계획조례에 따라 상한선이 다를 수 있다
종상향을 해서 분담금을 줄이는 방법에 대해서도 전혀 몰랐는데,
땅의 용도를 변경해서 분담금을 낮춘 사례가 있는지 찾아봤는데,
헬리오시티와 올림픽파크 포레온이 그 대표적이 예 였습니다.
국내에서 처음으로 종상향을 했던 헬리오시티!
1. 송파구 가락시영 재건축 ➔ '헬리오시티' (송파구 가락동)
- 종상향 내용: 기존 제2종일반주거지역 ➔ 제3종일반주거지역
- 사업 인센티브: 용적률 약 229%에서 299.9%까지 상향
성공 배경 및 공공기여 (기부채납):
- 초기 2종 준수 시 사업성이 떨어져 조합 내 파행이 지속되자, 서울시 도시계획위원회에 임대주택 확대(소형주택 공급) 및 공공시설/도로 기부채납을 전격 수용하면서 종상향 승인을 받았고, 증가한 용적률 덕분에 세대수가 크게 늘어 사업성을 극대화했습니다.
결과: 기존 6,600여 가구의 저층 단지가 9,510가구의 초대형 단지로 재탄생하여 2018년 준공
부분 종상향과 공공기여함으로 대단지 사업성을 극대화한 올파포!!
2. 강동구 둔촌주공 재건축 ➔ '올림픽파크 포레온' (강동구 둔촌동)
- 종상향 내용: 기존 제2종일반주거지역 ➔ 제3종일반주거지역 (단지 서쪽 부분 종상향)
- 사업 인센티브: 법정 상한에 가깝게 용적률을 부여받아 229.8% → 약 273.8% 증가
- 성공 배경 및 공공기여 (기부채납):
- 단지 전체를 3종으로 올리는 대신, 서울시의 권고안을 적극 반영해 소형 임대주택 약 30% 공급, 단지 내 공공보행통로 및 격자형 가로공원 조성, 학교 및 도로 기부채납을 수용하여 종상향 심의를 통과했습니다.
- 결과: 기존 2종 상한기준의 5,930가구 저층 단지 → 9090가구 → 12,032가구라는 국내 최대 규모 단지로 개발
이것을 보면서 예전에 올파포를 그냥 단군이래 최대의 재건축이라고 불렸고, 부동산에 관심없던 제가
기사나 뉴스에서 봤던 기억이 납니다. 주공아파트였는데 이런 내막이 있었는지는 전혀몰랐었고,
이런 경우에 정말 세대수가 획기적으로 늘어나서 사업성도 강해지고 세대수가 많아질수록
하나의 생활권이 되기도 하는데, 정말 새로운 시각으로 재건축과 리모델링 호재에 대해 배울수있음에 감사합니다.
그리고 마지막 교통호재를 이야기해주셨는데,
교통호재에서 중요하게 봐야할 것을 직장과 연결해주셨고, 임장보고서를 쓸때도 입지분석을 하면서
직장에 더 빨리가기 위해 하급지로 갈수록 강남과 멀어지고 교통이 중요하다는 것을 알고있었지만
교통호재에서도 마찬가지로 이부분을 적용해야한다는 점을 생각해볼수있었습니다.
그동안은 교통호재를 보면서도 현재 실현가능성이 있느냐, 착공했느냐만 봤다면
이제는 그것을 넘어서 수많은 교통호재들 사이에서도 유의미하게 봐야하는 것들,
그리고 시간을 획기적으로 단축시키는 노선이 어느 노선인가를 제대로 임장지에 녹여봐야함을 느꼈습니다.
강의를 들으며 수지구가 떠올랐는데, 1990년대 - 2000년대초반 난개발로 수지구에 대규모 아파트가 있었지만
교통이 없었는데 주로 마을버스를 타고 분당선(죽전역, 오리역 등)으로 나가서 환승하거나,
극심한 정체를 겪으며 23번 국도나 경부고속도로 버스를 타야 했는데,
2016년 1월, 신분당선 연장선(정자~광교) 개통이 되면서 수지구에 동천역, 수지구청역, 성복역, 상현역 등
4개 역이 수지구에 들어왔고 주요 역에서 강남역까지 20분대로 이동이 가능해졌는데
그러면서 강남 출퇴근 직주근접이 가능해지면서 가격이 획기적으로 뛰었고, 인근의 기흥구나 처인구에 비해서도 가격차이가 벌어졌던게 생각났습니다.
또한 수지구의 경우는 그저 신분당선 개통뿐 아니라 강남, 판교등 양질의 직장과도 연결되는 노선이다보니
착공시점에 한번 시세에 반영되고, 개통직전과 직후에 강하게 상승했던 것을 알수있었습니다.
수지구의 대장이기도 하지만 현재 호가 17-8억으로
성동구 서울숲행당푸르지오(현재호가기준)와 광진구 우성1차, 강동구 e편한세상강동에코포레
동대문구 래미안위브, 동작구 상도푸르지오클라베뉴, 용산구 리버힐삼성 30평대들과 가격을 나란히하고 있습니다.
직접 찾아보니 이 교통호재의 효과가 얼마나 큰지 알수있었습니다.
그리고 마지막으로 우리가 항상 단지를 볼때 단지를 비교할때 가격으로만 놓고 결과적으로만 비교하는데 투자자는 결과가 아니라 과정이 중요하고,
은마아파트의 재건축이 20년만에 실현된 꿈이 되었다고 말씀해주심으로
정말 되겠어? 하는 의심을 뚫고 인내하고 꾸준히 노력한다면 내가 원하는 목표에 도달할수있다며
제 블리은마를 응원해주셨습니다.
그래서 제가 투자공부하는 이유, 블리은마를 다시 찾아보았습니다.
제 꿈과 행복한 삶은 첫번째로 나의 가족과 미래 자녀들의 삶의 안정, 가족의 행복이 첫번째이고,
그 다음으로는 이 사회에 도움이 되는 사람이 되는 것, 재단을 세우고 어려운 사람들을 돕고
유명해지기보다 조용히 뒤에서 내가 가진것들을 통해서 사람들을 돕고, 좀더 우리나라를 이롭게 하고 싶고
사회구성원으로서, 어른으로서의 역할을 제대로 해내고 싶고 그렇게 살다 죽는다면 너무 더할나위없이
잘살았다. 행복한 삶이었다라고 말할수있을것같습니다. 커다랗게 역사를 바꾸는 위인이 아니어도
내가 할수있는 영역이 커지고 많아진다면 그것을 통해 또 나와같은 생각을 가진 사람들을 만들어내고
사회에서 필요한 부분이 선순환이 된다면 정말 뿌듯할것같습니다. 그러기 위해 돈을 더 많이 벌어야할것같습니다
ㅎㅎㅎㅎㅎ 꿈은 거대하지만 지금 제가 있는 곳에서, 직장에서, 가정에서 할수있는 것을 하고
여러가지로 능력을 키워보면서 불가능할것같지만 나의 행복과 꿈을 향해 꾸준히 달려가는 블리가 되어보겠습니다.
멋진 강의해주신 이나튜터님, 감사합니다.
