★ 환금성이 좋은 층은 4층 이상 / 중심지랑 가까운 단지 / 수익률이 오를때까지 보유
★ 4가지 단지 가치 : 환경(정돈, 학원, 상가 형태), 안정성(역에서부터 단지까지), 쾌적성(내부), 균질성(아파트 밀집)
★ 입지 좋은 20평대 VS 입지 덜 좋은 30평대 → 입지 좋은 20평대 WIN(땅의 가치)
★ 300세대 이상 그리고 평형도 20평 이상, 거래가 많은 단지 위주로 매입
★ 입주 날짜가 맞고, 수리상태가 좋고, 로얄동/향으로 우선 매수
● 매물 임장 단계
① 방문 전 :
a. 단지의 모든 물건정리
b. 현장에서 확인할 사항 정리
c. 전화 임장(기계 처럼 최대한 많이 전화)
1) 체크 리스트 : 1. 입주 날짜 2. 층수 3. 집주인/세입자 이사 날짜(조율 필요) 4. 수리 상태 5. 부사 단독 매물인지?
*만약 협의가 어려우면 물건지 부사 찾기
2)부동산 사장님 팁 : 1. 매물 확보를 많이 하고 있고 2. 적극적이고 수용적이며 3. “해보겠다”는 사장님
② 방문 중 :
a. 신축 : 타입별 구조 확인(판상형인지, 타워형인지 → 판상형이 선호)
b. 준신축/구축 : 수리 여부 확인
*화장실 타일, 주방 싱크대, 보일러, 베란다(곰팡이), 확장, 장판/도배, 조명
*언제 수리 했는지?
*취향 타는 인테리어는 가급적 피해야 한다.
c. 인테리어 견적 최소 5~10개는 받아야하고, 자재비 비용이 변동이 크기에 체크 필요(무조건 깍아야 한다.)
d. 인테리어 항목(화장실 3백만, 싱크대 2백만, 샷시 10백만 - 20평대 기준)
1)철거 공사 → 스스로 철거 가능한 사장님이면 비용 세이브 가능
2)설비 및 배관공사, 샷시 공사 → 위임, 샤시 브랜드/문잡이 등 확인 필요(유리 두께 21mm~24mm)
3)목공 공사 → 문교체시 필름 보다 교체가 비용 세이브가 될 수도 있다.
4)타일 공사 → 1번 인테리어 한거면 까고 해야하기에 비용 고(덮방은 1회만 가능), 방수 범위(과하지 않는 범위)
5)도배 → 거실만 실크 / 바닥은 관리 잘되는 스펙 / 페인트VS탄성코트(유광) 가격비교
★절대 피해야할 2가지 : 결로/누수 세대 및 구조 균열(내부)는 절대 매수 하면 안됨.
e. 임장 순서 :
1)방 베렌다 → 확장 여부, 누수, 곰팡이, 단열 공사 여부 필히 확인(곰팡이 생길 확율 업)
2)욕실 → 타일, 실리콘, 곰팡이, 물 틀어보기, 타일이 깨졌는지 필히 확인(철거 비용 듬)
3)주방 → 상판, 가구 고장, 물 틀어보기, 바닥 마루 상태
4)거실 베란다 → 수납장안 곰팡이 여부, 타일, 샷시(브랜드)
5)안방 화장실, 집 도배/장판 상태
③ 방문 후(토지 거래 허가 구역)
a. 가계약 약정서 → 약정금은 천만원 이상 / 문자 : 입주 날짜, 가격, 입금 날짜,지급 방식, 미승인시 반환 특약 기재)
*가계약전 대출상담사 확인
*동/호수 재확인, 매매가 재확인, 등기부등본 확인(대출/압류 여부)
*매수금액에 세금, 중개수수료, 이사 비용, 법무비, 취득세, 인테리어 비용 모두 포함해서 산정
b. 토지거래허가신청서 작성&접수 - 자금조달계획서(매도자, 매수자, 법무사 or 부사)
c. 토지거래허가 승인(영업일 기준 15일) - 매수자 수령
d. 본 계약서 작성 - 자금조달계획서 상세!
*계약전 세입자 관련, 인테리어 하자 보수(민법에 따른다는 내용), 계약 이후 권리사항 깨끗히 유지 특약 정리 및 반영
*본 계약 이후에는 협의사항 조정 불가
*등기부등본 확인(대출/압류 여부)
*대출은 잔금일로부터 1~2개월전 접수 가능
e. 중도금 - 설정하는게 유리 *tip : 근저당 상환 조건 특약 기재
*등기부등본 확인(대출/압류 여부)
f. 잔금 - 잔금일=실입주일=이사일 / 대출실행일=잔금일=세입자 전세금 반환일=이사일(매도자, 매수자, 법무사)
*등기부등본 확인(대출/압류 여부)
*법무사 비용은 30~35만원 적정(비용 깍아라!)
*법무사 견적은 꼭 받기(법무통 어플로 후기 파악 후 선정) - 취득세, 농어촌특별세, 채권, 법무사비, 등기(인지세)
● 협상시
① 매도 사유 확인하고 / 매도자가 원하는 것 파악
→ 내가 해줄수 있는것(중도금, 입주 날짜)를 무기로 비용 협의
② 등기부등본 반드시 확인(근저당, 차용, 상속, 주택연금 등) : 약정일, 계약일, 중도금일, 잔금일
③ 입금 날짜, 계좌 확인/입금 확인 필수
④ 등기 : 잔금 말소 여부 확인(말소증)
⑤ 절대 법무사에게 돈 전달하면 안됨.
● 리모델링 단지 : 가치 x 감당 가능 여부 x 프로세스(5~8년 걸린다는 가정하에 산출)
① 매수 금액 외 리모델링 이후 분담금(통상 3~4억) 파악 → 중도금 대출 60%
② 이주비 대출
★용적율 확인(210%미만은 재건축 가능성 있음.)
● 1주택자의 갈아타기 순서
① 매도 먼저 → 매수 나중 : 매도 계약 → 매수 계약 and 매도 잔금 = 매수 잔금 동일
② 내 예산으로 감당 가능한 더 좋은 집은 언제나 가능
③ 단, 하락장이 적기(대출 한도가 높음)
④ 종자돈 차곡차곡 모아서 → 선호되는 단지 1주택자 → 대출 활용 → 점프 → 입지를 아는 사람이 유리한 게임
⑤ 양도세/취득세 고려 같은 단지내 평형 업그레이드보다는 입지를 올려서 이사해야 함.
