안녕하십니까.
부자로 가는 장거리 여행 중인 목부장입니다.
오늘 부동산 투자자인 책임 매니저님과 밥을 먹고 커피를 마시면서 투자에 대해 이야기를 나눴습니다.
그런데 대화를 나누던 중 이런 이야기를 들었습니다.
“집을 매도하고 싶은데 왜 안 팔리는지 모르겠다.
보는 사람도 없는데 어떡하지?”
현재 매도 중인 집이 잘 팔리지 않아 고민이 많으셨습니다.
저도 매수 당시 영업 동행을 함께 했던 물건이었기에 당시 상황을 어느 정도 알고 있었습니다.
천안에 위치한 아파트였고, 당시 공시가격이 2억 원 이하였기 때문에 약 5천만 원의 투자금으로 투자를 진행했습니다.
당시에는 이미 4채를 보유하고 계셨기 때문에 취득세 중과를 피하면서 투자 채수를 늘리는 것이 중요한 목적 중 하나였습니다.
그때의 저는 오히려 책임 매니저님이 부러웠습니다.
‘저렇게 하나씩 매수하면서 시스템을 만들어가는 것이구나.’
그렇게 생각했습니다.
그런데 시간이 지나 2026년이 된 지금,
오히려 그 물건이 원하는 상급지로 갈아타는 과정에서 발목을 잡고 있는 상황이 되었습니다.
그렇다면 왜 이런 일이 생겼을까요?
저는 이 사례를 보면서 투자할 때 반드시 생각해야 할 세 가지를 다시 한번 생각하게 되었습니다.
1. 투자 대상의 ‘가치’를 충분히 보지 않았습니다.
가장 큰 문제는 투자 대상의 가치를 충분히 판단하지 않았다는 것이라고 생각합니다.
당시에는 5천만 원이라는 적은 투자금으로 투자할 수 있다는 점이 크게 보였습니다.
하지만 투자금이 적다는 것과 좋은 투자는 전혀 다른 이야기입니다.
중소도시의 구축 아파트라면
- 이 단지가 속한 생활권에서 어느 정도의 선호도를 가지고 있는지
- 주변 단지와 비교했을 때 어떤 가치가 있는지
- 향후 어떤 수요가 이 집을 매수할 것인지
- 내가 매도할 때 어떤 사람이 이 물건을 받아줄 것인지
까지 고민해야 합니다.
그런데 당시에는 이런 ‘가치에 대한 고민’보다 투자금과 취득세라는 숫자에 더 집중했던 것 같습니다.
결국 지금 매도를 하려고 보니 문제가 드러나기 시작했습니다.
2. ‘투자금’만 보고 투자하면 안 됩니다.
부동산 투자를 처음 공부할 때는 자연스럽게 투자금에 집중하게 됩니다.
‘얼마가 필요한가?’
‘갭이 얼마인가?’
‘내가 가진 돈으로 살 수 있는가?’
물론 중요합니다.
하지만 투자금은 투자 가능 여부를 결정하는 조건이지, 투자 대상의 가치를 결정하는 기준은 아닙니다.
즉, 투자금이 부족하거나 소액이라도 가치가 떨어지는 자산이라고 판단이 된다면
투자 보류도 충분히 좋은 의사 결정이라고 생각합니다.
책임 매니저님 사례처럼 5천만 원을 넣고도 매도가 어렵다면,
그 돈이 오랫동안 묶이면서 더 좋은 자산으로 이동할 기회를 잃을 수도 있습니다.
3. 세금은 ‘투자 필수 투자 의사 결정 요소'가 아니라 고려해야할 요소입니다.
당시 투자에서 중요한 부분 중 하나가 취득세 중과를 피하는 것이었습니다.
물론 세금은 투자에서 반드시 고려해야 합니다.
같은 물건이라면 세금을 줄일 수 있는 방법을 고민하는 것이 당연합니다.
하지만 세금을 아끼기 위해 가치가 낮은 물건을 선택한다면 이야기가 달라집니다.
세금 몇 천만 원을 아끼는 것보다
향후 매도가 어렵거나,
더 좋은 자산으로 갈아탈 기회를 놓치면서 발생하는 기회비용이 더 클 수도 있기 때문입니다
.
결국 세금은 좋은 투자를 선택한 뒤 최적화해야 하는 요소이지, 좋은 투자를 판단하는 첫 번째 기준이 되어서는 안 된다고 생각합니다.
매수보다 중요한 것은 ‘매도’를 생각하는 것
투자를 하다 보면 매수하는 순간에는 모든 것이 좋아 보입니다.
가격이 싸 보이고,
투자금도 적게 들어가고,
세금도 줄일 수 있고,
전세도 맞출 수 있습니다.
그런데 몇 년 뒤 내가 이 집을 팔려고 할 때
‘누가 이 집을 사줄까?’
라는 질문에 답할 수 없다면 이야기가 달라집니다.
저는 이번 사례를 보면서 매수할 때부터 매도까지 생각하는 투자자가 되어야겠다는 생각을 다시 한번 하게 되었습니다.
내가 투자할 당시에는 좋은 물건이라고 생각했더라도
시장 상황이 바뀌고,
더 좋은 자산을 발견하고,
상급지로 갈아타고 싶어지는 순간이 분명히 옵니다.
그때 내 자산이 다음 자산으로 이동할 수 있는 징검다리 역할을 할 수 있는가도 반드시 생각해야 합니다.
지방 같이 특히 매도를 고려해야하는 자산의 경우 ‘환금성’ 즉, 원하는 시기에 팔 수 있는 자산을 조금 더 고려해볼 것 같습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
