[3복더위 2겨내고 1등아파트 4조_옥수슈] - 서투기 3강 후기 : 비규제지역 투자 한 판정리

1강 비규제 다산, 만안 지역 지금 꼭 봐야하는 이유(적용할 점 위주)

강의 목표

• 다산, 만안의 지역분석을 통해 가치 분석 및 평가하는 방법을 배운다.
• 비교평가 기준을 통해 연습하고 의사결정하는 방법을 배운다.
• 투자를 위한 전화/매물 임장 방법을 이해하고 실행한다.

 강의를 통해 KB시계열을 확인해본 결과 상승장은 생각보다 길었다.또한, “가치가 있는 건 알겠지만 가격이 너무 오른 것 같아요” 라는 생각은 어떻게 판단하면 될까 라는 고민을 하고 있었는데, 강의에서 그 부분을 배울 수 있었다.

• 전고점을 돌파한 가격에 대한 기준(1)

   수도권의 핵심가치는 위치와 교통이기 때문에 전고점 보다 중요한 가치(위치, 교통)을 갖고 있는가를 아는 것이 중요하다. 그렇기에 전고점을 돌파하였다고 하더라도 가치가 충분히 있다면 투자해 볼만 하다. 단, 이럴 때는 조심해야 한다. 전저점 대비 2배 이상 오른 단지는 보수적으로 접근 해야한다. 상승장에서는 점저점 대비 전고점까지 평균적으로 3배가 오른다고 한다. 그 후에 하락장에서는 전고점 대비 30% 하락한다고 한다. 가격으로 예를 들면 전저점 10억 아파트가 30억이 된 후에 하락장에서 20억이 되는 개념이다. 이럴 때 우리는 점저점 대비 2배(100%)가 올랐을 때 보수적으로 접근해야한다는 말이다. 그 이유는 전저점에서 전고점에 오르더라도 반드시 하락시기는 필연적으로 올것이고 그 때 30% 하락하는 구간이 전저점대비 2배인 구간이기 때문이다. 그렇기에 진심을담아서 강사님 께서는 점저점대비 60% 이상 상승한 단지들은 안전마진이 줄어들기에 그때 부터 보수적으로 접근해야 한다고 한다. 이러한 부분을 적용해서 전저점에 대한 기준을 명확히 정해볼까 한다. 또한, 강남 1시간 이상 외곽 지역의 단기 폭등을 조심해야 한다.

   

• 전고점 돌파에 대한 기준(2)

   가격상승은 언제나 상대적이다. 가격에 대한 판단은 비슷한 것과 상대적인 비교를 통해서 더 정교해진다. 가격이 올라보이는 지역이라고 할지라도 그 안에서 개별적인 판단이 매우 중요하다. 그렇기에 이 점을 참고하여 전고점 돌파에 대한 기준을 세워 투자에 적용해 보려고 한다.

2강 다산의 입지 분석을 통해 적용해볼 점

 수도권의 입지를 분석할 때는 위치, 교통, 환경이 가장 중요하며 입지 분석 시 직장, 교통, 환경, 학군, 공급 순으로 분석하는 것이 좋다. 다산의 경우 유의미한 직장이 많지 않기 때문에 직장보다는 교통이 중요하다. 그렇기에 교통 접근성을 기준으로 생활권의 순위가 달라지는 것을 알 수 있다.

• 교통 호재는 어떤 기준으로 생각하면 좋을까?

   교통 호재는 대부분 착공이 이루어져야만 확실한 호재로 받아들여 진다. 또한, 모든 교통호재가 좋은 호재만은 아니다. 출퇴근 시간을 20분 이상 단축이 가능한지를 따져 보았을 때 단축이 된다면 의미있는 호재로 받아들여도 좋다.

• 남양주왕숙 3기신도시 공급 대응방안

   다산도 그렇고 앞으로 3기신도시 입주시에 전세가 대응은 전세 시세가 오른 상태 에서의 대응인지 오르지 않은 상태 에서의 대응인지 구분해서 대응하는 것이 좋다. 그 이유는 전세 시세를 시세보다 낮게 맞춰 놨을 때는 공급이 들어오더라도 타격이 덜 하기 때문이다. 오히려 이런 상황에서는 전셋가를 더 올려 받을 수도 있다. 따라서, 전세를 오른 상태에서 맞추었다면 10%이상 하락할 것을 예상하고 미리 대응하는 기준을 세워두는 것이 좋다.

  (다산 입주시 구리의 전세는 15~20% 빠졌었다. 12,000세대 입주시 보통 10% 이상 전세가격이 조정된다.)

3강 만안의 입지 분석을 통해 적용해볼 점

 만안구의 직장 호재로는 과천 지식정보타운이 있다. 또한, 교통 호재로는 신안산선, 월판선이 있다. 여기서 우리가 생각해봐야 하는 부분은 어느 방면으로 수요가 강해질까 이다. 만안구 뿐만 아니라 호재가 있는 지역에서는 앞으로의 호재가 어느 방면으로 수요가 강해질지 판단해서 투자에 적용하는 것이 중요하다. 현재 착공중인 호재를 실제로 있는 것으로 간주해서 투자로 연결해보는 것도 투자공부에 있어 좋은 방법인다.

 만안구의 경우 중심 상권의 부재로 인해 거주민은 단지 주변상가의 상권을 이용한다. 이러한 지역에서는 단지 개별성이 매우 중요하다. 신축이든 구축이든 선호단지를 판단하는 것이 중점이 될 것이다.

4강 지역 내 & 지역 간 비교평가 프로세스

 지역 내 & 지역 간 비교평가시에는 각 지역에 핵심 선호도를 이해하고 비교평가를 진행해야 한다. 예를 들어 다산은 교통으로는 8호선 선호도가 높고 생활권으로는 윗 다산 생활권이 선호도가 높듯이 이 부분을 이해하고 비교평가를 진행해야 한다는 의미이다.

 비교평가의 순서는 지역 내 비교평가를 진행한 후에 추려진 단지들 중에서 지역 간 비교평가를 진행하는 것이 좋다. 그 이유는 지역 내 생활권 우선순위가 정해지면 선호도가 높은 단지들은 대부분 우선순위가 정해지기 때문이다.

(지역내 비교평가 페이지 벤치마킹 하기)

 결론은 다산과 만안구의 경우 모두 교통이 중요한 지역이다. 뿐만 아니라 비슷한 비규제지역에서도 주요 역 접근성을 먼저 보고 주변 환경이 좋은 곳을 살펴보는 것이 좋다. 구축이냐 신축이냐보다 중요한 건 “입지 가치”가 있느냐 이다. 투자금에 맞는 것을 먼저 보지 말고 가치가 있는 것을 먼저 봐야 한다. 그리고 투자금 기준으로 최선인지 살펴보고 투자를 검토해 보아야 한다. 이 프로세스로 확신을 갖고 보유해서 돈을 버는 투자자가 되는것이 중요하다.

(서울 수도권은 위치 / 교통 / 환경 순으로 가치를 따져보는 것이 중요하다.)

 지역 간 비교평가도 마찬가지이다. 지역이 각각 어떤 선호도가 작동하는지 파악하고 부동산에서 먼저 오르는 것보다 중요한 가치에 집중해야 한다. 매번 바뀌는 기준이 아니라 명확한 기준으로 파악하는 것이 중요하다. 참고로 입지가치를 우선으로 보지만 비슷할 때는 상품가치를 보고 비교평가를 진행하면 된다.

(지역 간 비교평가 페이지 참고 및 지역간 비교평가 양식 벤치마킹 하기)