갈아타기 시기와 규제지역 대출 고민

안녕하세요 서울워너인님 규제냐 비규제냐는, 신생아 특례대출 활용법이 갈림길이에요. 특례대출은 무주택 세대 기준이라, 원칙대로면 운정을 판 뒤 무주택 상태에서 신청해야 하고 그 사이 월세·이사 비용이 생겨요. 그런데 앞에서 다른 분이 짚어주신 것처럼, 특례대출은 대환이 가능해서 순서를 바꿀 수도 있어요. 일반 주담대로 먼저 구로·광명을 매수해 갈아타기를 완료한 뒤, 그 대출을 신생아 특례로 대환하는 방법이에요. 이러면 무주택 기간(월세살이)을 안 껴도 되는 대신, 대환 과정에서 기존 주담대 중도상환수수료가 생길 수 있어요. 그래서 "월세+이사 비용" vs "중도상환수수료"를 비교해서 유리한 쪽을 고르시면 됩니다. 결국 자산가치(구로·광명 우위)와 이 비용들을 저울질하는 거예요. 상급지 자산이 우선이고 대환 수수료가 월세 비용보다 작으면 규제지역을 노려볼 만해요. 실행 전에 은행에 한 번 더 확인해보세요.

안녕하세요 서울워너인님 :) 강의를 수강하시면서 갈아타기 준비를 차근차근 잘하고 계신 것 같습니다. 앞서 다른 분들이 대출과 지역 우선순위에 대해서 잘 말씀해주신 것 같아요. 저는 지금 단계에서는 내 예산으로 어디까지 살 수 있는지가 가장 중요하다고 생각합니다. 현재 워너인님의 자산과 종잣돈, 대출가능금액을 잘모르기 때문에 이에 대해 명확히 답변드리긴 어렵지만 현재 집을 매도한 뒤 대출을 포함해 매수 가능한 최대 매매가격이 얼마인지, 그리고 그 예산으로 구로·광명·부천에서 어떤 단지까지 살 수 있는지를 구체적으로 추려보시면 좋겠습니다. 만약 구로·광명에서 살 수 있는 단지가 부천보다 입지, 선호도 측면에서 확실히 더 가치 있는 단지라면, 몇 개월 월세살이를 하더라도 의미 있을 수 있다고 생각합니다. 반대로 두 지역에서 살 수 있는 단지의 가치 차이가 크지 않거나, 매수 시점에 구로·광명이 더 올라서 좋은 단지를 선택하기 어려워진다면 대출 여력이 상대적으로 좋은 부천까지 함께 비교해보는 것도 충분히 좋은 선택이라고 생각합니다. 내마중·내마실을 수강하시면서 ① 매도 후 실제 가용자금과 대출 가능액 계산 ② 목표 매매가격 설정 ③ 그 가격으로 살 수 있는 단지 지역별 3~5개 선정 순서로 정리해보시면 지금 고민하시는 부분이 훨씬 선명해질 것 같습니다. 워너인님의 갈아타기 응원드리겠습니다 :)

서울워너인님, 안녕하세요^^ 선택지가 많다보니 고민도 많으실 것 같아요. 1) 우선 생애최초 취득세 감면의 경우, 3년내 매도하거나 임차를 하게 되면 추징 대상이 맞지만, 60일내 자진신고를 하면 원래 냈어야 했던 취득세분 + 지연일수에 따른 0.022% 이자상당액만 지불하면 되기 때문에 4~50만원 정도 추가로 나오실거에요. 2) 최근 갈아타기 하시는 경우에 대출 문제로 인해 단기임대로 몇달 거주하시다가 갈아타기 하시는 경우도 있습니다. 개인적으로는 편익이 있다면 어느정도의 비용이 발생한다고 생각하는데요, 워너인님 상황에서 어떤 선택이 제일 좋은 선택이고 감당가능하신지를 잘 정리해보시면 좋은 선택 내리셨으면 좋겠습니다^^

안녕하세요 서울 워너인님. 1. 생애최초 취득세 감면: 이 부부은 편익과 비용을 써보는게 좋을 것 같습니다. 미신고가산세와 납부지연이자가 붙긴 하지만, 절대적인 금액이 크지 않다보니 내 의사결정에 방해되는 요소는 아닐 수 있다고 생각합니다. 2. 신생아특례대출 조건 ​일반 시중은행 대출처럼 '새 집을 먼저 사고 기존 집은 나중에 팔겠다'는 처분조건부(일시적 2주택) 방식으로는 신생아 특례대출을 받을 수 없습니다. 신청일 기준이므로 무주택이 되고 신청 후 다시 매수하기는 부담이 있으므로, 가능하다면 다른 일반대출을 통해 갈아타기를 하고 대환대출을 통해 신생아특례대출로 갈아타기하는게 어떨까합니다. 대출마다 조건이 달라 이자가 높은 대신 중도상환수수료 기준 기간이 다르거나 없는 대출 상품도 왕왕있으니 잘 이용하면 좋을 것 같습니다. 3. 지역 선택 생활권 간 비교로만은 더 좋은 가치의 자산을 선택하기 어렵습니다. 광명의 모든 아파트가 부천의 모든 아파트보다 좋지 않습니다. 그러기에 단지 대 단지 간 비교가 필요합니다. 지금 하고 계신 것처럼 공부해나간다면, 더 좋은 단지를 고를 수 있을 것 같습니다. 내가 규제지역에서는 어디까지 매매가 가능하고, 비규제지역에서 어느 매매가까지 가능한지 확인 후에, 실제 향후에도 감당가능한지를 확인 할 것 같습니다. 그리고 그 매매금액에서 가능한 단지들 뽑아보고 비교해보며 좋은 단지를 뽑으면 좋을 것 같습니다. 답변이 도움 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요 서울위너인님, 갈아타기에 대한 고민이 많으시군요. 취득세 감면 추징을 피하려면 잔금일(소유권 이전일)이 내년 3월 5일 이후여야 한다고 하는데 250만원 가량이 더 중요한지 자산을 갈아탈 수 있을때 갈아타는게 좋은지 얼마전 상승장을 봤을때 확인 하셨을거라고 생각합니다. 좀 더 좋은 자산을 갈아타는 방향이라면 250만원 추징되어도 갈아타는 것이 더 좋다고 생각합니다. 신생아 특례대출도 기존 주택 처분 조건부로 1주택자 갈아타기 대출도 가능하니 굳이 무주택 기간을 만드실 필요 없이, 기존 집 매도 잔금일과 신규 집 매수 잔금일을 동일하게 맞추어 바로 대출을 실행하시면 됩니다. 3. 구로·광명 vs 부천 및 GTX 호재 호재보다는 기존 직장, 교통, 환경, 학군의 가치를 잘 파악하는 것이 중요하고 비슷한 가치일때에 호재를 보는 것이 좋습니다. 지역의 위상과 단지 가치를 잘 파악하여 갈아타기 검토하시면 좋을 것 같습니다. 만약 갈아타기에 대해 고민이시라면 월부에서 투자코칭을 진행하시니 신청해서 받아보시면서 방향성을 잡아보시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요 서울위너인님, 내마기, 내마중을 거쳐 내마실까지 열정적으로 도전하시는 모습이 너무 멋지시네요~ 1. 생애최초 취득세 감면 및 매도/잔금 일정 취득세 감면 추징을 피하려면 잔금일(소유권 이전일)이 내년 3월 5일 이후여야 합니다. 그럼에도 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 추징액까지 250만원 가량을 내더라도 갈아타는 것이 나은지 편익과 비용을 계산해보는 것이 더 좋을 것 같습니다! 2. 신생아 특례대출 관련 신생아 특례대출도 기존 주택 처분 조건부로 1주택자 갈아타기 대출도 가능합니다. 굳이 중간에 월세를 들어가 무주택 기간을 만드실 필요 없이, 기존 집 매도 잔금일과 신규 집 매수 잔금일을 동일하게 맞추어 바로 대출을 실행하시면 됩니다. 3. 구로·광명 vs 부천 및 GTX 호재 파주 운정으로 GTX 삼성역 개통이 이루어질 예정은 맞지만 향후 장기적으로 보았을 때 입지 가치가 있는 곳은 광명이나 구로가 맞기 때문에 자금 여력이 되시고 감당이 가능하다면 갈아타기를 검토해보시는 것도 괜찮습니다. 다만, 어떤 자산으로 얼마에 갈아탈지가 중요하기 때문에 내마실 과정에서 튜터, 멘토님께 많이 질문 드리면서 갈아타기 전략을 논의해보는 것도 좋을 것 같습니다! 성공적인 갈아타기 응원드립니다😊

안녕하세요. 서울워너인님 서울 수도권 상급지 가격이 계속 상승하고 있어 고민이 많이 되실거 같아요. 특히나 아이를 키우고 있으신 입장이라서 더욱 망설여지실것 같습니다. 사실 저도 세낀 집을 매수해서 입주할 기간 동안 월세집에 잠깐 거주해보았는데요. 아이를 키우고 있어서 매수했던 집 근처에 어린이집을 다니게 하는 등 여러 불편함을 겪었던 기억이 있습니다. 나 혼자 불편함을 감수한다면 상관없겠지만, 가족들 모두가 불편함을 겪어야 되니 마음이 참 어렵더라구요. 말씀해주신 구로구나 광명이 장기적으로 보았을때 더 좋은 지역이긴 하나, 이는 단지 대 단지로 비교를 해봐야 어디가 더 장기적으로 가치가 좋은지 알 수 있습니다. 말씀해주신것처럼 GTX-A 삼성역 개통은 확정된 호재이기 때문에, 디테일하게 비교해보아야 될것 같습니다. 내집마련실전반 수강을 준비중이시라고 하니, 조금 조급함을 내려두시고 내집마련실전반을 수강하셔서 이부분 담당 튜터님과 잘 상의해보시고 결정하시면 좋을것 같습니다. (만약 내마실을 수강할 수 없다면 코칭을 추천드립니다)