‘거주하던 중 아무 말 없던 세입자에게서 갑자기 누수가 있다고 연락이 왔다..’
안녕하세요,
빙바나나 입니다.
열심히 임장하고 임보쓰고 성장하는 하루하루를 보내며
아파트 전세 레버리지 투자로 자산을 싼 가격에 사들이고 비싸게 팔려고 노력합니다.
“싸게 사서 비싸게 팔아라”
투자의 원칙 중 하나이며, 우리는 항상 싸게 사서 비싸게 팔려고 노력합니다.
싸게 사서 비싸게 파는 과정에서 꼭 중요한 것이 바로 보유 입니다.
오늘은 보유 관점에서 누수가 발생하거나 세입자와 트러블을 만들지 않는,
보유에 좀 더 도움이 될 만한 이야기를 해보려 합니다.
보유하는 과정에서 가장 중요한 것
우리는 아파트 전세 레버리지를 이용해 투자를 하는 부동산 투자자입니다.
레버리지라는 것은 투자에서 대출로 많이 활용되는 것을 주로 이야기합니다.
이처럼 우리는 세입자의 보증금을 대출로 활용하는 것이며
심지어 무이자로 대출을 활용하여 아파트라는 자산을 쌓는 것입니다.
물론, 내 집이고 자산이지만 거주할 수 없다는 것이 단점이지만
그럼에도 자산의 가격 상승은 온전히 소유주의 몫이 되는 것입니다.
이처럼 전세 레버리지를 통해 부동산 투자를 했기 때문에(심지어 무이자로)
내 집에서 거주해주고 있는 전세입자와의 관계를 돈독히 해두는 것이 좋습니다.
특히 보유하는 과정에서 세입자와의 관계가 좋지 않다면
추후 매도하는 과정에서 원활한 매도가 어려울 수 있고, 그렇다면 비싸게 파는 것에 대해 손실을 볼 수도 있습니다.
싸게 잘 샀다면, 이제는 매도까지 문제 없이 진행하고 싶어 세입자와의 관계를 돈독히 했는데,
만약 보유하는 과정에서 내 집에 누수가 발생했다면?
생각만 해도 정신없고 긴장되지 않으신가요?
현장 확인 및 원인 파악(가장 중요함)
곰팡이는 발생 원인에 따라 수리 책임을 지는 주체가 완전히 달라집니다. 세입자에게 추가 사진/동영상을 요구하거나 직접 방문(또는 전문 업체 동반)하여 원인을 파악해야 합니다.
- 누수 또는 건물 구조적 결함(임대인 책임)
원인 : 외벽 균열, 윗집/외벽 누수, 단열재 시공 불량, 빗물 침투 등
특징 : 벽지가 젖어 있거나, 천장/창틀 주변부터 축축하게 퍼짐
- 환기 부족 및 생활 습기(임차인 관리 소홀 책임)
원인 : 환기 소홀, 겨울철 가습기 과다 사용, 빨래 실내 건조 등
특징 : 결로 현상으로 인해 표면에만 검은 곰팡이가 피어남, 벽지가 젖어있지 않음
이처럼 현장을 확인하면서 원인을 파악해야 하며 건물이나 집 자체의 문제라면
임대인이 책임지고 수리를 해줘야 하는 의무가 있습니다.
또한, 임차인이라면 관리 소홀로 인한 집의 변형이 발생되지 않도록
거주하면서 여러가지 관리를 해야 합니다.
책임 소재에 따른 비용 부담 기준
- 임대인(집주인)이 부담해야 하는 경우
민법에 따라 집주인은 세입자가 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 상태를 유지할 의무가 있습니다.
조치사항 : 건물 구조적 문제로 확인되면, 단열 공사나 누수 방수 공사 및 곰팡이 제거, 도배 등 전체의 수리 비용을 집주인이 부담해야 합니다.
- 임차인(세입자)이 부담해야 하는 경우
민법에 따라 세입자는 집을 주의 깊게 관리할 선관주의의무가 있습니다.
조치사항 : 단순 환기 부족이나 주의 의무 위반(가구를 벽에 바짝 밀착시켜 공기 순환을 막음 등)으로 발생한 것이라면 세입자 본인 비용으로 제거 및 복구해야 합니다.
통지의무 위반 : 곰팡이가 처음 생겼을 때 알리지 않고 방치하여 피해를 크게 키웠다면, 그 확대된 손해에 대해 세입자에게도 과실 책임이 물려집니다.
세입자와의 관계도 중요합니다
일단 집이 문제가 생겼다면 세입자에게 감정적으로 대립하기보다 우선적으로 세입자를 먼저 신경써주시는 것이 좋습니다.
여러분이 살고 있는 집 벽지에 곰팡이가 생겼다면 어떤 느낌이 드시나요?
뭔가 불쾌해서 빨리 찾아 도배하고 싶지 않으신가요?
우리의 집에서 거주하고 계신 세입자분들도 마찬가지 입니다.
부동산은 사람이 거주하고 사람이 거래를 하는 것이기 때문에 투자 과정에서 감정이 들어갈 수 있습니다.
그런 부분에서 세입자를 우선적으로 생각하며 이야기하시는 것이 좋습니다.
“제보해주셔서 감사합니다. 곰팡이로 인해 불편함이 크시겠습니다. 혹시 곰팡이로 인해 피해를 보셨거나 다치신 곳은 없으실까요?”
세입자의 안전을 먼저 생각해주고 원인 규명을 파악하는 것을 이야기하시면 도움이 되실겁니다.
빠른 원인 규명
내가 거주하고 있는 곳에서 가까운 곳에 투자를 한 상황이라면 바로 달려갈 수 있겠지만
그렇지 못한 상황에서는 해당 아파트 관리사무소나 거래했던 부동산 사장님께 부탁드릴 수 있습니다.
물론 원인에 따라 관리사무소의 역할과 책임 범위가 달라질 순 있습니다.
- 관리사무소에 연락하는 이유
원인 1차 진단: 관리사무소 직원은 아파트 배관 구조를 잘 알고 있고 전문 측정 장비(누수 탐지기, 열화상 카메라 등)를 가지고 있는 경우가 많아, 누수의 원인이 ‘윗집’인지 ‘건물 공용부’인지 1차 판단을 해줄 수 있습니다.
공용부 문제 시 책임 주체 : 만약 누수 원인이 외벽 균열, 옥상 방수 문제, 아파트 공용 배관(주배관) 파손 등 건물 공용부 문제로 확인되면, 관리사무소(입주자대표회의)가 아파트 장기수선충당금이나 아파트 단체보험으로 수리 및 피해 보상 전체를 진행합니다.
- 윗집 문제인 경우(윗집 배관, 화장실 방수층 등)
관리사무소에서 “윗집 개인 배관 문제로 보인다”라고 이야기했다면 관리사무소는 중재 역할만 할 수 있고 수리 의무는 윗집에 있습니다.
추후 진행은 관리사무소 직원과 함께 윗집에 방문하거나 연락을 취해 상황을 알리고, 윗집 소유주에게 누수 탐지업체를 불러 수리하고 우리집 피해를 보상해 줄 것을 요청해야 합니다.(보통 윗집의 '일상생활배상책임보험’이나 ‘누수보험’으로 처리됩니다.)
- 아파트 문제인 경우(외벽, 공용배관 등)
관리사무소에 공용부 하자 접수 및 원상복구 요청을 전달합니다. 이후에는 관리사무소 지정 업체가 방문하여 공용부 수리와 우리집 곰팡이/도배 보상 작업을 진행하게 됩니다.
이후에는 세입자에게 ‘관리사무소에 연락해서 확인차 방문할테니 시간 맞춰 집을 열어달라고 요청하셔야 합니다.
이후 관리사무소와 세입자와의 소통을 통해 누수를 확인해야 합니다.
투자자로 살아가는 동안 누수나 곰팡이 같은 돌발 상황은 언제든 찾아올 수 있습니다.
하지만 원칙을 알고 차분하게, 그리고 세입자의 마음을 헤아리며 대응한다면 어떠한 문제도 지혜롭게 해결할 수 있습니다.
오늘도 현장에서, 모니터 앞에서 자산을 쌓고 지켜가며 성장하고 계신 모든 분들을 응원합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
