요즘 강의를 들을 때마다 자주 등장해서 자연스럽게 궁금해졌던 다산과 만안구가 이번 진담님 강의의 주요 사례로 등장했습니다. 아직 직접 앞마당으로 만들어보지 않은 지역인데도 여러 강의에서 반복해서 보다 보니 어느새 익숙해져서인지, 강의를 시작하자마자 굉장히 반가웠습니다.
그런데 이번 강의를 들으며 단순히 새로운 지역을 하나 더 배웠다는 것보다 더 크게 남은 것이 있었습니다.
그동안 저는 단지를 볼 때 자꾸 ‘가격’에서 생각을 시작했다면, 이제는 ‘왜 이 가격인가’를 먼저 생각해야 한다는 것이었습니다.
“좋은 단지 바로 옆인데 싸면 저평가 아닌가요?”
제가 마포구를 임장하면서 가장 많이 했던 착각 중 하나였습니다.
염리상록을 보면서도 주변에 좋은 단지들이 있고 상대적으로 가격이 낮으니 자연스럽게 ‘이 정도면 저평가된 것 아닐까?’라는 생각을 했습니다. 그런데 공부할수록 ‘옆 단지보다 싸다’는 사실만으로 저평가라고 결론 내릴 수 없다는 것을 알게 되었습니다.
왜 사람들이 그 생활권을 선택하는지, 그 안에서도 왜 특정 단지를 더 좋아하는지, 그리고 그 가치의 차이가 현재 가격에 얼마나 반영되어 있는지를 설명할 수 있어야 비로소 제대로 된 비교가 된다는 것을 이번 강의를 통해 더욱 선명하게 이해할 수 있었습니다.
특히 진담님께서 지역마다 가격을 움직이는 핵심 입지요소가 다르다는 것을 사례를 통해 보여주시는 과정이 인상 깊었습니다.
결국 투자자의 실력은 단순히 많은 단지의 가격을 외우는 것이 아니라,
‘이 지역에서는 사람들이 무엇 때문에 돈을 더 지불하는가?’
이 질문에 답할 수 있는 능력에서 갈리는 것 같다는 생각이 들었습니다.
미래를 예측하기 전에, 과거에서 힌트를 찾겠습니다
이번 강의에서 가장 크게 가져가고 싶은 부분은 과거 데이터를 통해 현재 시장을 해석하는 방법이었습니다.
투자 공부를 시작한 뒤 가장 어려운 것은 항상 미래였습니다.
‘지금 사도 괜찮을까?’
‘이미 많이 오른 것은 아닐까?’
‘앞으로 규제가 더 생기면 어떡하지?’
아무리 공부해도 미래를 알 수 없으니 마음 한편에는 늘 불안함이 있었습니다.
그런데 진담님께서 현재 시장이 과거의 특정 시점과 비슷하다면, 그 이후 시장이 어떻게 움직였는지를 살펴보는 것도 하나의 방법이라고 설명해주신 부분이 정말 와닿았습니다. 현재를 2019년 전후의 시장과 비교하고 이후 2020년의 흐름까지 연결해서 보여주시니, 막연했던 시장이 조금은 입체적으로 보였습니다.
물론 과거와 미래가 똑같이 반복되지는 않겠지만, 적어도 앞으로는 시장이 막막할 때 감정적으로 미래를 예측하기보다 과거의 비슷한 시장에서는 가격과 전세가, 지역별 움직임이 어땠는지를 먼저 찾아보는 습관을 만들어보고 싶습니다.
‘미래를 맞혀야 한다’고 생각하면 두렵지만,
‘과거에서 여러 가능성을 공부하고 대비한다’고 생각하니 오히려 마음이 편안해졌습니다.
“다 전고점을 넘었는데 대체 뭘 사야 하지?”라는 마음에도 기준이 생겼습니다
마포구를 돌면서 꽤 답답했던 순간이 있었습니다.
보는 단지마다 가격이 올라 있고 전고점을 회복하거나 넘어선 곳도 많다 보니,
‘아니… 이러면 저평가된 아파트가 있기는 한 건가?’
라는 회의감이 들기도 했습니다.
그런데 이번 강의에서 전저점을 기준으로 가격을 바라보는 방법과 대장단지들의 상대적인 가격 움직임을 비교하는 방법을 배우면서, 단순히 ‘전고점을 넘었다/안 넘었다’만 보고 비싸다고 판단할 필요는 없겠다는 생각이 들었습니다.
특히 앞으로 지역 간 비교를 할 때 꼭 적용해보고 싶습니다.
‘A지역이 몇 % 올랐고 B지역이 몇 % 올랐다’에서 끝나는 것이 아니라, 각 지역의 대장단지가 어디까지 움직였고 그에 비해 내가 보고 있는 단지는 어느 위치에 있는지까지 비교해보겠습니다.
가격을 보고 느낌을 이야기하는 것이 아니라,
가격의 움직임을 근거로 제 생각을 설명할 수 있는 투자자가 되고 싶어졌습니다.
호재도 ‘있다’가 아니라 ‘그래서 무엇이 달라지는가’를 보겠습니다
호재를 바라보는 방법도 그동안 제게는 애매한 영역이었습니다.
새로운 노선이 생긴다고 하면 당연히 좋은 것 같기는 한데, 그것을 실제 단지가치에 어느 정도까지 반영해야 하는지는 늘 어려웠습니다.
그런 점에서 신안산선 사례가 특히 반가웠습니다.
마침 지금 공부하고 있는 구로구 역시 신안산선의 영향을 받을 수 있는 지역이 있기 때문에 강의를 듣는 순간 자연스럽게 제 앞마당이 떠올랐습니다.
이번 임장보고서에서는 단순히 ‘신안산선 호재가 있다’라고 한 줄 적고 넘어가지 않으려고 합니다.
노선 개통으로 실제 접근성이 얼마나 달라지는지, 기존 교통의 불편함을 얼마나 보완하는지, 그리고 그 변화가 사람들이 이 지역을 선택하는 이유를 정말 바꿀 정도인지를 한번 따져보겠습니다.
호재가 있다는 사실보다 호재가 가치의 어떤 부분을 변화시키는지를 설명할 수 있어야 한다는 기준을 가져가겠습니다.
가장 궁금했던 ‘지역 간 비교’에 드디어 실마리가 생겼습니다
그리고 이번 강의에서 개인적으로 가장 반가웠던 것은 서로 다른 지역의 아파트를 어떻게 비교해야 하는지에 대한 내용이었습니다.
앞마당을 늘리려니 오히려 이 부분이 점점 어려워졌습니다.
지역마다 사람들이 좋아하는 이유가 다른데 도대체 서로 다른 것들을 어떻게 같은 저울 위에 올려야 할지 막막했습니다.
직장이 중요한 곳과 학군이 중요한 곳, 교통이 강한 곳과 환경이 강한 곳을 무작정 같은 기준으로 점수를 매기는 것이 맞는지도 의문이었습니다.
그런데 진담님께서 상급지와 하급지에 따라 단지가치를 바라보는 기준을 달리하고, 각 지역의 핵심 입지요소를 먼저 파악한 뒤 비교해야 한다는 가이드라인을 제시해주시니 초보자인 저에게는 꽉 막혔던 부분이 조금 뚫리는 기분이었습니다.
결국 비교평가는 모든 아파트를 똑같은 자로 재는 것이 아니라,
‘사람들이 이 지역에 돈을 지불하는 이유가 무엇인가’를 먼저 찾아내고 그 가치가 가격에 제대로 반영되어 있는지를 비교하는 과정이라는 생각이 들었습니다.
이번에는 ‘싸 보이는 단지’가 아니라 ‘싼 이유를 설명할 수 있는 단지’를 찾아보겠습니다
이번 강의를 듣고 제가 당장 적용할 것은 명확합니다.
현재 작성하고 있는 구로구 임장보고서에서는 생활권별 핵심 선호요소를 먼저 정리하고, 그 요소가 실제 단지별 가격 차이를 얼마나 만들어내는지 확인해보겠습니다. 신안산선 역시 단순 호재로 표시하지 않고 실제 가치 변화의 크기를 분석해보겠습니다.
그리고 지역 간 비교를 할 때는 전고점 하나만 바라보지 않고 전저점 이후의 움직임과 대장단지의 가격 흐름을 함께 비교해보겠습니다. 앞으로 시장이 막막하게 느껴지는 순간에는 과거의 비슷한 시장을 찾아 그 이후 어떤 일이 벌어졌는지를 확인하는 습관도 만들어보려고 합니다.
무엇보다 앞으로는 좋은 단지 옆에 있는데 가격이 싸다고 해서 바로 ‘저평가’라는 결론부터 내리지 않겠습니다.
“왜 쌀까?”를 먼저 묻고, 그 이유가 가치의 차이인지 단순한 가격의 왜곡인지 끝까지 확인해보겠습니다.
처음 투자 공부를 시작했을 때는 저평가된 아파트에는 어딘가 정답표처럼 표시가 되어 있을 줄 알았습니다. 그런데 공부할수록 결국 그 답을 찾아내는 것이 투자자의 실력이라는 생각이 듭니다.
신기하게도 그래서 더 재미있습니다.
진담님 강의를 들으며 좋은 투자를 한다는 것은 미래를 기가 막히게 예측하는 것도, 남들보다 먼저 오를 곳을 맞히는 것도 아니라는 생각이 들었습니다.
가치를 이해하고, 가격을 비교하고, 내가 틀릴 가능성까지 생각하며 더 나은 선택을 반복하는 것.
저도 그렇게 조금씩 제 기준을 가진 투자자로 성장해보겠습니다.
막막했던 비교평가에 하나씩 사용할 수 있는 잣대를 만들어주셔서 감사합니다, 진담님.
이번 강의에서 배운 기준들은 머릿속에만 두지 않고 다음 임장보고서와 실제 투자결론에 꼭 남겨보겠습니다.
