[성장한 점]
강의
실전반 강의…
이전에는 뒤죽박죽이고 비교를 해도 애매하고 우선순위, 선호도를 파악하기 어렸웠습니다.
입지가치에 대해 평가하는 기준이 좀 더 단순해졌다고 느껴집니다.
우선 그 지역이 가지고 있는 선호요소가 무엇인가.
직장인가? 직장이라면 직장의 양과 질에 대한 임장보고서를 좀 더 뾰족하게 만들어야 한다.
직장이 없다면 베드타운인가? 그렇다면, 교통과 환경에 대한 임보를 좀 더 뾰족하게 만들어야 한다.
학군지 인가? 그렇다면 학군을 기준으로 선호도를 파악해 봐야 한다. 중학교 뿐만아니라 초등학교까지..
아~~좀 알 것 같다. 그래..이렇게 하면 선택과 집중을 할 수 있겠구나. 마냥 임보를 많이 쓴다고 좋은 게 아니구나.
그 지역의 선호동에 좀 더 에너지를 쏟는 임보가 되어야 겠구나. 그래야 최종 단지 선택까지 연결될 수 있겠구나
위치, 교통, 환경, 상품성 대부분 여기에서 끝난다.
베드타운 내 생활권에서도 교통이 압도적이지 않다면 상품성, 환경(균질)이 더 좋은 곳을 선호하기도 한다.
위치, 교통, 환경, 상품성에 우열을 가리기 어렵다면, 호재도 본다. 호재는 플러스 요소일 뿐
호재도 다 같은 가치를 가지는 것이 아니다. 주요업무지구 특히, 직장의 질과 양이 뛰어난 강남에 얼마나 빨리 도달할 수 있는가.를 분석해 보자. 상급지 뿐만 아니라 하급지도 같이 비교하면 답이 쉽게 나올 수 도 있다.
앞마당은 상급지, 중급지, 하급지 골고루 있는 것이 도움이 되겠구나..많은수록 좋게구나.
임장
단지임장의 벽을 깨다
임장팀장님, 선봉!! 케이비R님의 리딩을 따라 하루에 75개 단지를 봤다.(5만보이상 걸음수)
기초단계에서는 상상할 수 없었던 단지 숫자!!
아침에 시작할 때는 40개 정도 넘어가면 대충 끝낼거야…라고 생각했다.
아니다!!! 실전반은 달랐다…선두에서 이끄니 가게 되는 구나..우와~~
케이비R님의 단지를 기억하는 능력에도 놀랐고, 체력에도 놀랐다..
실전반은 실력도 실력이지만, 체력도 겸비하고 있구나…대단하다..
체력은 둘째치더라도 단지를 그냥 쓰~윽 보고 지나간 것 같은데..다 기억하고 있다..
부럽다..어떻게 하면..저 능력을 밴치마칭할 수 있을 까…틈날때마다 물어보았다
어떤 기준으로 보세요? 뭘 주로 보고 기억하세요? 단지임장 전에 미리 알아보고 오는 것은 뭐예요?
대답은 간단했다..항상…다른 것에 집중하지 말고..단지 그 자체..사는 사람들에 집중하세요.
가격, 초등학교, 중학교, 역 …등등은 컴퓨터에서도 볼 수 있어요..그것보다 현장에서 밖에 볼 수 없는 것에 집중해 보세요…
해봤다…근데 기억에 남지 않는다…ㅠㅠ 얼마가지 않아 단지들이 뒤죽박죽이 되었다..
케이비R님이 얘기한다..그래도 그냥 한번 계속 해 보세요…
역시..연습과 경험과 노력이 필요하구나.. 나도..한번 쓰~윽 보면 기억나는 능력을 가질 거야~~언제가는..ㅋㅋ
임장보고서
임장보고서의 가치에 대해 다시 생각하게 되다.
튜터링 데이…젠하 튜터님!!
역시…튜터라는 타이틀이 괜히 붙은게 아니구나.
임보를 쓰면서 최상급지의 1구역~6구역까지의 선호 순서 (3>2>4,5>6>1구역)가 이해가 되지 않았다.
1구역에서 6구역까지 걸으면 30분이면 충분한 거리이다. 그런데 그 속에서도 선호도와 가격차이가 난다. 왜?
백화점 ? 백화점은 2구역과 4,5구역에 있는데?
교통? 2,3 구역은 3호선, 4, 5구역은 수인분당선 ..뭐 같은 “구”인데 무슨 차이가 있지?
환경..모두 다 한강과 붙어 있다…초중고는 3구역 끝트머리, 6구역 끝트머리에 있고, 오히려 1구역과 2구역 사이에 선호 중학교, 고등학교가 있다..
아..모르겠다..
젠하 튜터님…하나하나 짚어 주신다.
젠하님 : 2,3구역에 몇호선이 지나죠?
나는 대답했다.
3호선이요. 근데..3호선이든 수인분당선이든 최대상권 테헤란로를 가는 시간은 거의 차이가 없어요.!!
젠하님 : 아니요..3호선이 어디랑 연결되죠..
나는 무식하게 대답했다.. 신사역, 잠원역….그리고…
젠하님 : 아니요..도심업무지구랑 연결되죠..
헉..순간 뒷통수를 맞은 것 같다…그동안 그렇게 강의를 통해서든 교안에서든 3대업무지구!!접근성!!에 대해 마르고 닳도록 들었건만…
젠하님 : 수인분당선은 어디로 연결되죠?
더 이상 들을 필요가 없었다.. 거기서 교통에 대한 입지는 결론났다..
환경을 볼까요?
젠하님 : 2,3구역 남쪽의 환경은 가로수길, 나름 학원가, 병원(주고 성형외과), 사무실 등으로 되어 있어요
4,5구역의 남쪽의 환경은 술집, 클럽, 빠 등 유흥 위주의 환경으로 되어 있어요..
이래서..분위기 임장때 상권이 뭐로 이루어져 있는지 보라고 하는구나…
그리고, 최대학군지인 00생활권이 왜 ? 한강변의 000생활권보다 선호도가 밀리고, 가격차이가 나는지 설명해 주셨다..한마디로 찐부자와 자수성가한 부자의 차이.. 좀 더 자세하게 설명해 주셨지만 여기서는 이정도로 갈음 하겠습니다.(혹시라도 오해를 하시는 분이 생길 수도 있을 것 같아서..)
학군을 볼까요?
저기 위쪽에 학원가가 형성되어 있는 것으로 볼 수도 있지만..아래쪽 학군지로 온다고 보면 됩니다.
위쪽은 오히려 학원의 성격이 다릅니다. 그리고 목표하는 대학교도 다르죠..부모님들의 관심이 주로 외국유학에 더 있어요.
마치, 쪽집게 강의를 듣는 것 같았다..
잔쟈니님의 동대문구 강의를 좀 더 리얼하게 다시 듣는 느낌이다.
이게.."실전반"이구나..살아있는 느낌..
(물론, 위 대화내용은 조원분들에 대한 질문과 답변 형식으로 진행되었는데, 편의상 내가 기억하기 쉽게 편집하였다.)
젠하 튜터님의 가르침을 통해, 다른 생활권에도 적용해 보게 되었다..
오~~ 이 생활권에서는 학군지에 가까워 질수록..선호도가 있구나.
젠하 튜터님이 이 지역에서는 선호요소로 초등학교까지 보라고 했는데..역시..배정되는 초등학교에 따라 선호도가 달라지는 구나..
재건축 이슈가 있다면 용적률도 봐야겠구나..
그 동안, 선호요소를 찾을 때면, 뒤죽박죽..안개 속을 걷는 기분이 들 때가 많았는데, 실전반을 통해 로직, 프로세스에 대해 맛을 보게 된 것 같다. 그 부분에서 성장한 것 같다.
4. 구체적 사례로 적용
[00생활권 A단지 : 99년식 300세대] [00생활권 B단지 : 98년식 250세대]
위치 : 00생활권 부촌, 명품샆 많은 한강변 위치 테헤란로 00역 코앞,
교통 : 지하철 역 없음 9호선 봉은사역
환경 : 부촌 커뮤니티, 고급 빌라, 명품샆 즐비 코엑스, 최대상권 테헤란로 직주근접
상품성 : 99년식 98년식
투자에 대한 생각 : 이 지역에서 지하철역이 한강, 부촌 커뮤니티를 넘어설 만큼 압도적인 요소인가?
단지 대 단지로 비교했을 때 A단지 사는 사람들이 지하철이 있어야만 직장으로 출근이 용이한가?
아니다. 이 지역은의 선호요소는 한강, 부촌이 우선이다.
아실 그래프는 59기준 두 단지의 가격흐름이 막상막하다. A단지가 조금 더 높다..
A단지가 더 선호가 좋지만, B단지도 나쁜 선택은 아닌 것 같다. 여기는 대한민국 최상급지다
다만, 성남과 경계를 하고 있는 C,D 지역은 교통 불모지, 강남역 30분 초과, 나머지 업무지구도 간신히 60분 간당간당…투자 후순위이다.
[쿠키]
많은 헌신과 노력, 인사이트를 주시고 이끌어 주시는 젠하 튜터님, 제일 많이 고생하시고 솔선수범 하시는 갑북이 조장님, 아침에 조톡방을 제일 먼저 밝히시는 햇살님. 분위기임장, 단지임장을 이끌어 주신 케이비R님, 매일 올뺌방을 열어 주시는 프롬미님, 전임 독려해 주시는 독서로 성공했다님, 매일 단지 대 단지 비교평가 선정을 해주시늦 에펠파파님, 감사일기 공유와 조원분들에 귀감이 되어 주시는 찌야유나님, 항사 파이팅 넘치셨던 거위님, 2026년 8월 뜨거움과 열정을 함께할 수 있어서 영광이었습니다. 마지막 최임까지 화이팅~~
