지금의 부산은?(연제구+동래구)[이호]

26.08.26

안녕하세요

함께하고 싶은 투자자 이호 입니다

이번학기 반원들과 일주일에 한번씩 시세 버스?를 운영하고 하고 있습니다. 각자의 앞마당을 반원들에게 현황은 어떠한지? 스스로 딥하게 공부하고 톡에서 브리핑?을 해드리는 시간 입니다. 제가 이번에 연제구, 동래구를 하게 되었는데 현재 상황 그리고 움직은 어떤지 이야기 해보려고 합니다

1.현재 부산의 현황

부산의 전체 상황을 보면, 매매물량은 쌓여 있고, 전세는 급겹하게 감소이후 물량은 보합 상황입니다. 지수를 보면 매매 보다는 전세가 급격하게 오르는 것을 볼수 있습니다. 부산 최근 10년간 공급이 많았는데, 정리되었다고 들었는데?? 지금 다시 찾아 보니 25년~27년 적정 공급 수준까지 올라왔습니다. 어느 지역의 공급인지가 중요한 시점이고, 전체를 본다면 현재 부산의 전세가격이 올라고, 공급은 적은 편은 아니다. 이렇게 볼 있습니다

공급은 지역별로 영향이 어떻게 될지 디테일하게 봐야 할 듯 합니다

2.연제구/동래구 전체 현황

부산의 전체를 보았듯이 연제, 동래를 보았을때 부산과 비슷한 흐름 입니다. 매매는 쌓여 있고 전세가 거의 없는 상황입니다. 두곳 모두 전세가 급격하게 상승하고 있음을 보여주고 있으며, 두곳 모두 매매 또한 상승하고 있으나 동래구가 조금더 가파르게 상승하고 있다는 것을 볼 수 있습니다

공급은 두 지역에는 없습니다

전세가 없고, 전세가 많이 오르는 것으로 보임 / 공급은 없으나 인접지역과 함께 검토 해야 함

3.연제구/동래구 생활권별

동래구/연제구는 7개 정도 생활권으로 형성되어 있습니다.

대장의 가격을 보더라도 가장 선호 하는 곳은 사직 그리고 거제가 가장 선호 하는 지역입니다. 대장의 가격이 12억이면, 서울 4급지가 많이 생각이 나는 가격대 입니다. 중간정도의 선호도를 가지고 있는 59타입들이 11~12억 정도로 형성되어 있습니다

[사직/거제]

사직/거제는 부산의 대표적인 학군지입니다. 지도를 보면 140여개의 학원가가 있으며, 실제 평일 저녁 주말에 중/고 학생들이 상당히 많고, 학군지에서만 볼수 있는 음식점/커피숍에서 애들이 공부을 하는 모습 그리고 과외를 풍경이 펼쳐 집니다. 상당히 선호도가 높고, 이번의 부산 가격 움직임에서도 어느 생활권 보다 빠르게 상승을 했던 생활권입니다

여기서 질문!!같은 대장인데? 레이카운티는 8억대일까요?
-레이카운티는 4개의 단지가 1개 단지로 형성 되어 있고, 2단지와 뒷동 4단지는 4억정도의 차이가 있습니다. 단지별로 초등학교 배정도 다릅니다(1,2는 창신초 / 3,4는 거제초). 어느 초등학교가 더 좋다 보다 중요한 점은 거제초는 거리가 상당히 멀어서 도보로는 저학년이 등교 하는게 쉽지가 않습니다. 이러한 선호도가 가격의 차이을 보여 줍니다
-4단지도 충분히 투자가 가능한 단지 입니다. 4층 이상의 매물중 8억의 매물이 가장 저렴한 매물로 4단지 기준으로 가격이 한템포 올랐다가 다시 하락 거래가 되고 있다고 합니다. 이런한 상황이 기회가 될 수도 있겠습니다

학군지의 대표적인 구축 단지 쌍용예가, 거제1차현대 홈타운은 가격이 상당히 많이 반등한 상황으로 이제는 가격이 싸다고 보기는 어려운 단지들 입니다. 홈타운의 3억 후반에 전세 거래가 되었는데, 전세 매물이 너무 귀한 곳으로 현재 3.8억 전세 1개 있는데, 전임을 통해 확인해보니 바로 나갈 듯 하다고 합니다
구축이지만, 학군지라는 뾰족한 수요가 있는 곳의 전세 그리고 매매는 빠르게 상승하는 것을 볼수 있습니다

[온천]

온천동은 과거부터 선호 되는 곳입니다. 여기의 대장단지 동래래미안아이파크도 단지별로 선호도가 나뉘면서 1단지는 9억~2단지 10억으로, 약 1억의 차이를 보이고 있습니다. 동래아는 2단지를 가장 선호 하고 꼭 커뮤니티를 한번 가보셨으면 합니다. 수영장 그리고 래미안의 아우라(?)를 느낄 수 있습니다. 해당 단지도 작년대비 1억정도 가격이 상승을 했습니다

1단지에서 9억대 매물이 쌓여 있고, 거래가 가능 합니다. 현재 8억대로 사면 잘사는 가격대로 형성되어 있습니다
럭키?(LG?) 여기는 무슨 단지 인가요?
- 재건축을 기다리고 있는 단지로, 부산의 3대 제건축 단지는 동래구 럭키, 연제구 망미 주공, 수영구 삼익비치 이렇게 형성되어 있습니다. 럭키는 8억 후반 / 망미 주공 4억후반 / 삼익비치 10억 초반에 형성. 상품성이 없고 재건축에 대한 가수요 그리고 땅의 가치가 반영 된 것으로 럭키의 8억 후반이라면? 앞서 보았던 레이카운티 4단지 보다 가격이 높게 형성되어 있습니다.
- 가격만 보더라도 재건축을 기다리는 단지들의 선호도가 파악이 됩니다

투자로 많이 검토 했던 동래 3차SK뷰 지금 현재 상황은?
겨울 보다는 소폭 상승 한 0.5억 정도이며, 84 투자 매물은 5.8억 정도 봐야하는 상황이며 1억 초반으로 검토 했던 단지, 현재는 1.5억 이상 투자금이 들어 갈 것으로 판단이 됩니다. 최저가 물건이 6층이였는데, 사장님이 많이 추천을 안하셨고 주복은 투자가 충분히 검토가 가능하나, 환금성 측면에서 뷰도 꼭 고려를 해보면 좋을 듯 합니다

[명륜]

처음이에 임장갔을때, 뭐가 평온하기도 하고 안정된 느낌의 생활권이였습니니다. 나름의 학원가가 형성되어 있고, 가격대는 6억~9억 중반으로 형성되어 있고, 명륜의 단지들은 신축이 적으나, 준신축으로 선호도 높은 곳 입니다.

시세를 보면 명륜 2차 2단지 6억을 보면 싸다?
나름의 선호 생활권에 84가 6억이면 싸다고 생각이 듭니다. 부산에서는 평지의 선호도가 매우 높은데, 해당 단지는 언덕을 많이 올라가야 있는 단지로 선호도가 상대적으로 높은 곳이 아닙니다. 이러한 단지도 전세 가격이 전년대비 1억넘게 오른 것을 볼수 가 있습니다

[안락/명장]

우선은 이제 후순위 생활권입니다. 외져 있고 노후된 생활권이며, 신축이 많지 않은 곳입니다. 후순위로 보는 곳 이며 신축 하나만을 보고 투자를 할 수 있을까? 많은 생각을 하게 하는 생활권 그리고 대장급 단지들 입니다. 실제 임장을 가보시면 많이 심란(?) 할수 있습니다

해당 단지들은 아직도 움직임이 없는 것을 볼수 있습니다
투자금은 2억이상이 필요 하기 때문에, 다른 곳은 없는지? 다른 생활권/단지도 함께 살펴 보면 좋을 듯 합니다

[연산동]

연제구는 연산동+거제동의 한글자씩 따와서 만든 ‘구’입니다

거제동은 동래구에서 사직동과 함께 살펴 보았고, 남은 지역 연산동만 살펴 보도록 하겠습니다

연양(연산동, 양정동)라인이 가장 핫(?)한 지역으로 언덕의 빌라 및 주택을 재건축 신축을 단지가 되었습니다

언덕의 있는 단지들로 7억대 형성되어 있고, 준공 승인 되지 않은 더샵 SK, 그리고 향후 대장이 되는 양정동 양정롯데캐슬프론티엘이27년 입주를 앞두고 있습니다

대장급들만 조금씩 움직임이 있고, 거래가 활발하게 많은 상황은 아닙니다
대장단지 연산롯데을 확인해보니 7억 후분의 물건들이 있고, 조율이 가능하다고 먼저 여러곳이야 해주시네요, 실제 투자금은 3억정도 가 필요 합니다. 전세가 상승이 있지만, 명장동의 전세 상승보다는 낮은 것을 볼수 있음

투자로 많이 보았던 절대가 4억대 단지들 움직은?
전세는 실제 3억~3.2억선으로 이제는 1억이며 매매가격도 4억 초반에서는 3천전후로 상승하여 1억초반으로 쉽게 투자를 하는게 어려운 단지들이 되었습니다. 앞서 보았던 선호 지들 대비 전세가격의 상승이 조금은 더디어 보입니다