안녕하세요. 성공루틴입니다 :)
이번 월부학교 4강에서는 윤이나 튜터님께
상승장에서 더 벌기 위한 부동산 호재 분석에 대해 배웠습니다.
재건축, 리모델링, GTX, 신안산선, 월판선...
호재를 알고는 있지만 어떻게 적용할지가 참 어려운 부분이였습니다
최근 흐름을 보면 … 확실히 상승장에 호재가 있는 단지가 더 먼저 올라갑니다
이전에는 정작 투자자로서 중요한 질문에는 명확하게 답하지 못했던 것 같습니다.
그래서 이 호재가 실제 가격을 얼마나 바꿀 수 있을까?
지금 가격에는 얼마나 반영되어 있을까?
그래서 지금 이 물건을 사도 되는 걸까?
이번 강의에서 가장 좋았던 점은
호재의 종류와 내용을 배우는 것에서 그치지 않고,
호재를 실제 투자 판단에 어떻게 적용해야 하는지
배울 수 있었다는 점이었습니다.
특히 세 가지가 기억에 남았습니다.
1. 호재보다 먼저 봐야 하는 것은 결국 ‘입지가치’
재건축이나 리모델링 단지를 볼 때
저는 사업이 많이 진행된 단지가 오히려 투자하기 좋다고 생각했습니다.
사업시행인가나 관리처분인가까지 진행됐다면
사업이 실제로 될 가능성이 높아졌으니 더 안전하다고 생각했던 것 같습니다.
그런데 이번 강의를 들으며
투자는 호재가 가장 확실한 시점을 찾는 것이 아니라,
가치 대비 싼 시점을 찾는 것이라는 기본을 다시 생각하게 되었습니다.
호재가 확실해질수록 불확실성은 줄어들지만
그만큼 가격에도 호재가 반영될 가능성이 높습니다.
반대로 아직 불확실성이 남아 있는 단계라면
가격에는 기회가 남아 있을 수 있습니다.
그렇다면 한 가지 걱정이 생깁니다.
“호재가 실제로 실현되지 않으면 어떡하지?”
그 불확실성을 받쳐주는 것이 결국 입지가치였습니다.
재건축이나 리모델링이 생각보다 늦어지더라도,
교통호재가 계획보다 지연되더라도,
사람들이 살고 싶어 하는 입지이고
현재 가격이 충분히 싸다면 버틸 수 있습니다.
그래서 앞으로는 호재가 있는 단지를 볼 때 질문의 순서를 바꿔보려고 합니다.
“여기 재건축되나요?”보다
“재건축이 안 되어도 이 가격에 살 만한가?”
호재가 실현되지 않아도 괜찮은 물건인데
호재까지 실현된다면 더 좋은 것.
이것이 호재를 바라보는 가장 안전한 방법이라는 생각이 들었습니다.
BM
- 호재가 많은 지역에서도 호재를 빼고 봐도 사람들이 살고 싶어 하는 입지인지 먼저 판단하기
- 재건축, 리모델링 초기 단계라고 무조건 제외하지 않고 현재 가격이 입지가치 대비 싼지 확인하기
- 호재가 있는 단지와 없는 단지를 비교해 현재 가격에 호재 프리미엄이 얼마나 붙어 있는지 확인하기
2. 호재도 결국 ‘가격’으로 바꿔봐야 한다
두 번째로 가장 크게 배운 부분입니다.
그동안 호재를 보면 “여기 좋아지겠네.” “개통되면 오르겠네.”
정도로 생각했던 것 같습니다.
하지만 투자자에게 중요한 것은
좋아진다는 사실 자체가 아니라,
그래서 얼마만큼의 가치가 더해지는가 였습니다.
재건축, 리모델링 단지를 비교할 때도
단순히 “재건축 추진 중”이라는 것으로 끝낼 것이 아니었습니다.
용적률, 진행속도, 대지지분.
같은 구축이라도 이 세 가지에 따라 정비사업의 가치가 달라질 수 있다는 것을 배웠습니다.
특히 입지와 연식이 비슷한 구축인데 차이가 난다면
“이 가격 차이를 입지만으로 설명할 수 있을까?”
“혹시 용적률이나 대지지분, 사업 진행속도의 차이는 아닐까?”
라는 질문을 하나 더 해볼 수 있을 것 같습니다.
실제로 비슷한 구축 단지를 비교했을 때 용적률 차이에 따라 가격 흐름에서도 차이가 나타난 사례가 있었고,
정비사업 요소를 함께 봐야 단지의 현재와 미래가치를 조금 더 입체적으로 볼 수 있었습니다.
그리고 무엇보다 기억에 남았던 것은 분담금까지 가격으로 봐야 한다는 것이었습니다.
재건축이 된다고 무조건 좋은 것이 아니라,
현재 매수가 + 예상 분담금
이 내가 실제로 부담해야 하는 가격입니다.
이 금액을 주변 신축이나 선호 단지와 비교해야
비로소 지금 가격이 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다.
물론 최근 이주비 대출이 풀렸기 때문에, 오로지 현금만 가지고 있지 않아도 되지만
그것만 믿고 했을 때 대출이 안나온다면 낭패일 수 있기 때문입니다.
교통호재도 같은 방식으로 볼 수 있었습니다.
GTX가 들어온다, 신안산선이 생긴다는 사실보다
그 결과 업무지구까지 이동시간이 얼마나 줄어드는지,
그리고 그렇게 되었을 때 어느 지역과 비슷한 입지가 되는지가 중요했습니다.
현재 위상이 비슷한 지역의 가격을 보고,
호재 실현 이후 이동시간과 위상이 비슷해질 지역의 가격을 비교하면
막연했던 호재를 어느 정도 가격의 범위로 생각해볼 수 있었습니다.
결국 호재 분석도 비교평가였습니다.
“좋아진다”가 아니라 “좋아지면 어디와 비슷해지는가?”
여기까지 생각해야 호재가 실제 투자 판단의 근거가 된다는 것을 배웠습니다.
BM
- 재건축, 리모델링 단지는 매매가 + 예상 분담금으로 주변 신축, 선호단지와 비교하기
- 비슷한 구축인데 가격 차이가 난다면 용적률, 대지지분, 사업 진행단계까지 확인하기
- 교통호재는 “좋아진다”에서 끝내지 않고 개통 후 이동시간이 비슷해지는 지역의 가격과 비교하기
(수도권 외곽은 특히 더 해봐야겠습니다)
3. 호재는 ‘있다/없다’가 아니라 진행속도와 파급력을 봐야 한다
같은 호재라고 해서 모두 같은 호재가 아니라는 것이었습니다.
재건축·, 리모델링도 용적률이 낮고 대지지분이 많다고 무조건 빠르게 진행되는 것은 아니었습니다.
결국 사업을 진행하는 것은 사람이고, 분담금을 부담하는 것도 사람입니다.
조합원들의 자금 여력과 동의 여부, 시장 분위기에 따라서도 사업 속도가 달라질 수 있었습니다.
(노원이나 영통구 등을 보면,,, 자금 여력이 상대적으로 낮아 진행 속도가 늦어지는 것을 볼 수 있습니다)
그래서 진행속도 자체도 가치라는 말이 더 와닿았습니다.
아무리 좋은 정비사업이라도 10년, 20년이 걸린다면 투자자의 시간도 함께 묶입니다.
또 분담금이 생각보다 커지거나 내가 감당할 수 없는 시점에 자금이 필요해진다면
좋은 호재가 오히려 부담이 될 수도 있습니다.
결국 “좋은 호재인가?”만큼 “나는 이 호재를 끝까지 가져갈 수 있는가?” 도 중요했습니다.
사업 진행단계와 예상 분담금을 확인하고, 내 자금으로 감당 가능한지까지 판단해야 한다는 부분이
그래서 더 현실적으로 다가왔습니다.
물론 장기 보유 관점이 아니라, 매매 관점일 경우 내용은 좀 달라질 수 있다고 생각 합니다
교통호재 역시 마찬가지였습니다. 노선이 하나 생긴다는 사실만으로는 부족했습니다.
어디로 연결되는가? 실제로 진행되고 있는가? 그리고 우리 단지는 역을 얼마나 가까이 이용할 수 있는가?
특히 강남이나 여의도 같은 주요 업무지구에 직접 연결되는지에 따라
교통호재의 파급력이 달라질 수 있다는 부분이 기억에 남았습니다.
호재가 많은 지역을 공부할 때 이번 강의 내용을 꼭 적용해보고 싶습니다.
지도 위에 수많은 노선을 그려놓는 것에서 끝내는 것이 아니라,
그중 실제 사람들의 생활을 바꾸고 가격을 움직일 수 있는 호재가 무엇인지 구분해보는 것.
BM
- 재건축,리모델링 단지는 현재 진행단계 + 예상 분담금 + 내가 끝까지 감당 가능한지 확인하기
- 교통호재는 업무지구 직결 여부 / 실제 진행 여부 / 역과의 거리를 함께 보기
호재가 많은 지역 하나를 정해 호재 진행단계가 바뀔 때 실제 단지 가격이 어떻게 움직이는지 계속 트래킹하기
(이거 깊게 파보면… 여러 지역에 적용 가능하지 않을까! )
호재를 단순한 정보가 아니라
투자 판단의 도구로 사용할 수 있도록 알려주신
윤이나 튜터님, 감사합니다 :)
