본
- N파고 & W파고
N파고: 가격이 상승한 뒤 조정을 거치고 다시 상승하면서 직전 고점을 돌파하는 흐름
W파고: N파고를 넘어 역사적 최고점까지 돌파하는 흐름
아파트는 주식과 달리 한 번 방향성이 만들어지면 비교적 장기간 흐름이 이어질 수 있기 때문에,
단순히 현재 가격만 보는 것이 아니라 바닥을 다지고 상승하는 과정과 전고점 돌파 여부를 함께 보는 것이 중요하다.
(24년 7월, 서울은 일부 N파고를 넘어서 W파고를 나타내는 곳이 있음)
- 권역별 분석
(동남) 강남-분당-수지
강남 이남 지역은 하나의 연계된 시장으로 볼 수 있으며, 매매가격 흐름이 밀접하게 연관되어있음
분당은 강남보다 상승세는 늦지만, 누적 상승률은 비슷
수지는 상승세도 늦고, 누적 상승률도 강남/분당에 비해 현저히 낮다(입지독점성 떨어짐)
(동북) 마포-일산-파주
마포는 강남구처럼 주거 선호지역으로 자리잡고있어, 강남과 독립적이나 비슷한 패턴을 보이며 상승함
일산,파주는 마포와는 다른 양상을 보임. 마포구에서 시작된 매매상승흐름이 일산,파주로 확산되지 못함
(서울업무지구접근성X, 자족적인 생활권 형성)
*마포랑 일산이 바로 연결되기에는 급지차이가 너무나긴한다… +서대문/은평
(서남) 양천-안양-김포
과거 양천구의 상승흐름이 동안구, 김포로 퍼져나갔으나 시간은 오래걸렸음
양천-동안구는 동조화된 흐름을 보이지만, 김포는 추이를 더 살펴봐야함
(김포시 대규모 개발이 지속적으로 일어날수있기 때문에 양천구를 따라갈지 지켜봐야함)
*양천-구로/강서-광명/김포의 흐름이 더 맞을듯
(동북) 노원-남양주-의정부
노원구와 남양주시는 동조화 현상을 보이며, 비슷한 시기에 변동하는 경향을 보이는데
의정부는 상승 시점이 늦음
현재 동북부권역은 하락을 멈추고 안정화 단계에 접어들었으므로, 새로운 상승세로 전환되기 전 조정기에 있다고 보여짐
*동북쪽은 상급지로 성동,동대문이 있어야하지않았을까
- 고가 VS 중저가 시장
고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재하지만, 누적 상승률은 비슷함
중저가 아파트 시장에서는 비 동조화 가능성이 나타남
(성북구는 상승해도 다른 중저가 지역은 하락/보합할수있음 - 고가시장에 비해 개별지역의 특성이 뚜렷하게 구분됨)
고가시장 - 강남, 서초
높은 수요, 우수한 교육환경, 뛰어난 인프라와 편의시설, 고급 아파트 단지 등
중저가시장 - 노원, 도봉, 성북
가성비 주택 가격(가격대비 편의시설, 교통접근성 좋은편)
강남접근성 우수하지는 않음(가격정체)
임대수요가 높음
- 대장 단지
지역의 평균가격보다
대장단지가 저점 대비 얼마나 회복했는지
전고점을 넘어섰는지
거래가 어떻게 살아나고 있는지를 살펴보는 게 중요하다
→ 해당 지역의 분위기를 보여주는 지표
강남권 대장 & 신축 중심으로 N파고 W파고 발생
거래량 & 매매가격 모두 증가
- 슈퍼사이클
강남이 서울시보다 1개월정도 빠른 24년 3월부터 슈퍼사이클 진입
노원구는 6월부터 상승(진짜 24.6월부터 상승이 찍혔나?)
2008.9~2009.12월 : 혼돈기(글로벌위기)
2010.1~2013.2월 : 대세하락기
2013.3~2022.1월 : 대세상승기
2022.2~2024.3월 : 대세하락기
급등한 가격과 금리인상으로 인한 급락
2024.4월~ : 상승기 진입
매매거래가 늘면서 가격이 상승하는 시기로 하락장을 벗어남.
슈퍼사이클의 초입
과거에 비해 부동산 상승기와 하락기의 사이클이 짧아짐
깨
책이 나온 2024년 7월은 서울 상급지가 이제 막 반등을 시작하던 시점이었다.
당시 책에서는 서울이 슈퍼사이클에 들어섰고,
강남과 신축을 중심으로 시작된 상승 흐름이 점차 다른 지역으로 퍼져나가며
전고점을 넘어서는 단지들이 늘어날 것이라고 이야기한다.
또한 공급 부족 등의 이유로 내집마련의 중요성에 대해서도 강조하고 있는데,
2년이 지난 지금 다시 읽어보니 실제 시장의 흐름과 맞아떨어진 부분들이 많아 더욱 흥미로웠다.
이를 보며 공급, 금리와 같이 시장의 큰 방향을 만드는 조건들이 어느 정도 정해져 있다면
지역마다 속도와 상승폭의 차이는 있더라도
시장이 움직이는 큰 방향성은 어느 정도 정해질 수 있겠다는 생각이 들었다
특히 강남에서 가까울수록, 신축일수록 먼저 움직이고
그 상승 흐름이 점차 하급지와 구축으로 퍼져나갈 수 있다고 설명한다.
신축과 구축의 가격 차이가 크게 벌어진 이후에는
상대적으로 덜 오른 구축에도 기회가 생길 수 있다는 내용도 있었는데,
지금의 시장과 연결해서 보니 더욱 공감이 갔다.
현재는 하급지인 노도강이나 수도권 외곽의 선호단지까지 상승이 확산되고 있고,
구축, 소형 평형에서도 가격 변화가 나타나고 있다.
이를 보면서 상승장에서도 단순히
‘어디가 올랐는가’만 보는 것이 아니라
‘상승의 흐름이 지금 어디까지 확산되어 왔는가’를 보는 것이 중요하다는 생각이 들었다.
또한 대장단지를
그 지역의 분위기와 수요의 강도를 확인하는 하나의 지표로 활용하는 것!
대장단지가 저점에서 얼마나 회복했는지,
전고점을 넘어섰는지, 거래가 살아나고 있는지 살펴보고
그 상승이 다음 선호단지와 주변 지역까지 어디까지 확산되고 있는지를 함께 본다면
현재 시장이 어느 단계에 있는지를 조금 더 입체적으로 판단할 수 있을 것 같다.
하지만 책에서 이야기하는 슈퍼사이클이나 상승의 방향을 이해한다고 해서
좋은 투자로 이어지는 것은 당연히 아니다.
데이터를 통해 시장의 큰 흐름은 볼 수 있지만
대부분의 데이터는 이미 시장에서 일어난 결과를 보여주는 후행지표일뿐,
탑다운으로 시장의 큰 흐름을 이해하면서도,
바텀업으로 계속 현장에 머무르는 것이다.
작년까지는 현장만 중요하다고 생각했지만
이제는 시장 상황을 이해하는 것도 중요하다는 생각이 든다.
데이터를 통해서는
지금 시장이 어디까지 왔는지를 확인하고,
현장에서는
그래서 지금 가장 투자하기 좋은 곳은 어디인지,
아직 가격이 덜 오른 곳은 어디인지를 계속 찾아야 한다.
적
- 대장단지로 지역 분위기 체크(수도권 외곽과 지방에 적용)
- 급지별 누적상승률(지금 상승장 어디까지 왔는지 체크)
- N파고 W파고 순서, 시기, 상승폭 확인(급지별)
