안녕하세요.
'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.
저의 사상 첫 월부학교 여름학기 4강은
윤이나 튜터님께서 ‘상승장에서 더 버는 부동산 호재 분석’이라는 제목으로
딥하게 나눠주셨습니다!
‘10억 달성 끝까지 함께하는 월부학교’라는 학교의 목적처럼
1강에서 투자, 운영, 성장의 틀을 그렸고,
2강에서 10억 달성 로드맵을 그렸고,
3강에서는 비교평가를 통한 투자 의사결정 과정을 배웠다면,
4강에서는 더 버는 디테일로서 ‘부동산 호재’에 대해 뽀게주셨습니다.
서울 수도권에서 구축의 비율을 소개해주셨는데 10년차가 넘은 준구축만 해도 76%로
매우 높은 수준을 보이고 있었고
생각해보면 저의 첫 수도권 투자 역시 지은지 30년을 앞두고 있는 구축이고
태어나서 제가 살아왔던 단지들도 한창 제가 뛰놀 때가 20년차,
지금은 40년을 앞두고 있으며,
어머니가 보유하며 이제 매도를 도와드리려는 어머니의 1, 2호기도
정비사업이 언급되고 있는 단지들이었기에 더욱 몰입이 되었습니다.
그만큼 서울수도권에서 피할 수 없는 ‘정비사업’의 개념과 실전 사례,
그리고 주요 교통호재까지 정리할 수 있는 시간이었습니다!
정비사업 호재 분석(이론)
선도지구, 용적률, 건폐률, 대지지분, 이주비대출, 조합원 지위승계 등
익숙하게 들어왔던 각종 용어들의 개념을 제대로 정리할 수 있어 의미가 있었던 시간이었습니다.
'기존 용적률이 낮을 수록(은마@ 기준 210% 미만) → 전체면적이 작을수록 →
늘릴 수 있는 세대수가 늘어나고 → 사업성이 높아지고 → 분담금이 줄어든다! '
또한 현금청산자이냐 조합원이냐, 또한 그 지위승계 역시 중요한데
부모님의 상황을 생각해보면 조합원의 보유조건이 안되기에 그만큼 메리트가 떨어진다는 것을
생각하고 매도시 가격선정을 해야함을 생각할 수 있었습니다.
또한 이제 안전진단 다음의 ‘정비구역 지정’ 단계이고
전임해봐도 75%를 아직 3% 정도를 남겨두고 넘지는 못한 상황이라
한 단계 상승을 겪지 못한 상황이고
투기과열지구이기에 조합설립인가 이후 매도가 어려운 것도 있지만
매도를 고려함에 있어서 크게 우선순위로서 제한사항은 아니라는 생각도 해봤습니다.
따라서 케이스를 나눠 설명해주신 것처럼 ‘10년동안 보유가 어렵거나 현금흐름이 꾸준하지 않기에'
조합설립인가 끝나기 전 매도를 적극적으로 추진해보고 있습니다.
정비사업 호재 분석(실전)
용적율과 진행속도, 대지지분에 따라 사업성(진행가능성)이 달라지고
예를 들어주신 노원구, 산본의 비슷한 입지의 단지가 가격이 달라지는 것을 보며
확실히 +@ 의 가치로서 큰 의미를 가진다는 것과 그 비교평가의 사고과정을 배울 수 있었습니다.
또한 리모델링의 한계로서 세대수 증가에 한계가 있고 일반물량이 적다는 것은 생각했었는데
구조가 특이할 확률이 높다는 것은 처음 알 수 있었고,
지난 지방 임장지에서도 들었던 분양가 상한제 적용에 대한 개념도
새롭게 정리해볼 수 있었습니다.
또한 정비사업 추진단지에 대한 손품의 중요성도 배우며
손품과 전임을 통한 확인의 중요성을 느꼈습니다.
그리고 인근 지역내 선호단지와 비교하여
호가와 분담금을 합한 가격이 충분히 저렴한지에 대한 의사결정도 합리적이라고 느꼈고,
6월 수지구를 임장할 때 부동산 사장님들이 했던 계산방법이 더 와닿았던 순간이었습니다.
수도권 주요 교통호재 분석
지난 강의들에서 배웠던 입지가 좋은 곳이 더 좋아지는 것보다,
나쁜 곳을 좋게 만드는 것이 더 큰 효과가 있음에 대해 다시 한 번 강조해주셔서 더 와닿았습니다.
결국 중요한 것은 기본적인 입지가치인데 이 또한 호재로서 +@ 인데 같은 호재더라도
‘직장접근성, 매수시기, 투자범위’의 요소를 생각해야 한다는 것을 새롭게 정리할 수 있었습니다.
특히 직장의 접근성 향상 가치에 대해
인근 기축단지를 통한 상승장 고점을 가늠해보고,
개통 후 시간이 같아지는 지역 중 위상이 비슷한 지역의 가격을 비교하여
싼지를 판단하는 과정을 다음번에 꼭 적용해봐야겠다고 생각했습니다!
월판선, 신안산선 등 최근의 앞마당이라 고민했던 지역과 함께,
GTX-A, 7호선/9호선 연장 등 교통호재에 대해 총정리해보며
투자의 기준까지 잡을 수 있었고
특히 서울 중심부와 먼 땅일수록 환금성을 고려한 역세권의 가치가 중요함이 크게 와닿았습니다!
막연하게 정비사업하면 어렵다고만 느꼈는데 앞마당을 만들며
부동산에서 설명을 듣고 얘기를 나누거나 전임을 통해 조금씩 그 벽이 낮아지고 있음을 느끼고
이번 강의를 통해 한 단계 더 낮아졌다고 생각합니다!
‘절대 안될 것 같다’는 부정적인 시선을 뚫고
20년을 기다려 되고 있는 은마아파트처럼
저 또한 의심을 넘어 인내하며 마음을 모아 나아가겠습니다!
<BM>
1. 정비사업 호재에 대해 인근 신축 단지와 비교하여 가치 비교하기
2. 교통 호재에 대해 소요시간의 개선을 계산하여 비슷한 지역과 가격 비교하기
내가 원하는 시간에, 내가 원하는 곳에서
나를 사랑하는 사람과 함께 할 수 있는 인생을 위해!
저마다의 이유가 있지만, 그럼에도 해내야하는 이유를 잊지않고
꼭 투자를 통해서 실력을 쌓는 투자자가 되겠습니다!!
