“거주를 안 하고 있어서 종부세를 더 내야 한다고..?”
안녕하세요, 빙바나나 입니다.
2026년 8월 3일, 세제개편안이 확정 및 발표되었습니다.
이번 세제개편안은 부동산 뿐 아니라 여러가지 세금에 대한 모든 것이 많이 바뀌었는데요.
아파트 투자자인 우리에게는 아파트 세금에 대해 가장 뜨거운 감자인 것 같습니다.
세제개편안에서 가장 크게 바뀐 아파트 관련 세금은
보유세와 양도세, 두 가지가 가장 크게 바뀌었습니다.
이번 8.3 세제개편안에서 정부가 가장 중점적으로 보는 것은 바로 ‘거주’ 였습니다.
보유세(종합부동산세) 개편
기존 종합부동산세(종부세)는 주택 수(다주택 여부)에 따라 과세 표준과 세율 구조가 복잡하게 얽혀 있었습니다.
‘부자세’라는 말이 나올정도로 집을 많이 가지고 있거나 고가주택을 가진 사람들에게 많이 부과하는 세금이라고 생각할 수 있었습니다.
하지만, 이번 개편안을 통해 주택 수에 따라 부과하는 것에서 주택가액(가치) 중심의 일원화 체계로 바뀝니다.
세제개편안 전 현행
구분 | 1세대 1주택자 | 다주택자(2주택 이하) | 다주택자(3주택 이상, 중과) |
기본공제액 | 공시가격 12억 원 | 공시가격 9억 원(1인당) | 공시가격 9억 원(1인당) |
과세표준 계산 | (공시가 합계 - 12억 원) x 공정시장가액비율 60% | (공시가 합계 - 9억 원) x 공정시장가액비율 60% | (공시가 합계 - 9억 원) x 공정시장가액비율 60% |
세율 구조 | 0.5% ~ 2.7%(일반세율) | 0.5% ~ 2.7%(일반세율) | 0.5% ~ 5.0%(과표 12억 초과 시 중과) |
세액공제 | 고령자, 장기보유 공제 최대 80% | 없음 | 없음 |
세부담 상한 | 전년 대비 150% | 전년 대비 150% | 전년 대비 150% |
이처럼 2주택 이하까지는 일반세율(0.5% ~ 2.7%)을 적용받았으나, 3주택 이상의 다주택자의 경우 과세표준이 12억 초과가 되는 경우 2.0% ~ 5.0%까지 중과했습니다.
- 주택 수에 따른 차등 과세 폐지 및 세율 일원화
기존에는 다주택자(특히 조정대상지역 2주택 이상 및 3주택 이상)에게 대폭 상승한 중과세율이 적용되었으나, 개정안에서는 다주택자에 대한 중과 제도를 폐지하고 주택 합산 가액만을 기준으로 세율을 단순화하게 됩니다.
현행으로는 1~2주택의 세율과 3주택자의 세율이 서로 달랐습니다. 3주택자의 경우 12억 초과분부터 중과가 되었기 때문에 세율 측면에서 세부담이 더 커졌었는데요, 이제는 다주택자 유무와 상관 없이 주택 가격에 따른 중과세율이 적용됩니다.
- 기본공제금액 및 세부담 상한 조정
1세대 1주택자 및 다주택자의 종부세 기본공제 기준과 연간 세부담 증가 폭을 제한하는 세부담 상한선이 조정되어 가액 상승 시 발생하는 과도한 세부담을 완화합니다.
기존에는 1세대 1주택자는 거주와 상관없이 기본 12억까지 공제해줬지만 세제개편을 통해 1세대 1주택자의 경우 거주와 비거주로 나뉘었습니다.
거주의 경우 14억까지 공제해주고, 비거주의 경우 9억까지만 공제해줍니다.
즉, 1세대 1주택자의 경우 거주를 하면 기존보다 더 많이 거주해주고 있고 비거주라면 기존보다 더 적게 공제해줍니다.
구분 | 현행 | 개정 | 과세 기준 |
거주 1주택 | 12억 원 | 14억 원 | 공시가격 14억 원 이상 과세 |
비거주 1주택 | 12억 원 | 9억 원 | 공시가격 14억 원 이상 과세 |
다주택자 | 9억원 | 4억원 + (5억 x 거주용 주택 / 전체 주택 합계) | 공시가격 9억 원 이상 과세 |
- 공정시장가액비율 및 과세대상 현실화
공정시장가액비율의 적용 범위를 합리화하고 과세대상을 현실적인 기준으로 재조정합니다.
이는 기존에 1주택자와 다주택자 모두 60%의 공정시장가액비율을 적용받았다면, 세제개편으로 인해 27년에는 모두 70%를 적용받고, 28년에는 1~2주택자와 다주택자나 나뉘어 1주택자는 동일하게 70%, 다주택자의 경우 80%의 공정시장가액비율을 적용받게 됩니다.
구분 | 현행 | 27년 | 28년~ |
1세대 1주택자, 비조정 1~2주택자 | 60% | 70% | 70% |
3주택 이상(조정 2주택자 이상) | 60% | 70% | 80% |
역시 이 또한 다주택자에게 불리하며, 다주택자의 세부담이 크게 늘어날 것으로 보고 있습니다.
- 1세대 1주택 세액공제 및 실거주 인정 확대
1세대 1주택자에 대한 고령자·장기보유 세액공제 체계가 일부 재편됩니다. 또한 취학, 근무상 형편 등 부득이한 사유로 거주지를 이전하거나 재개발·재건축 공사기간으로 인해 비거주한 기간도 1주택 실거주기간으로 인정하여 공제 혜택 유지를 돕습니다.
공제율은 80%한도로 진행되는데 기존의 연령별 공제는 현행 그대로 유지되고 있습니다.
다만, 보유 공제가 바뀌게 됩니다.
보유공제에서 28년까지 거주 공제로 바뀌게 됩니다.(공제율은 동일한 것으로 봅니다)
1세대 1주택자의 세액공제도 개편되면서 금액한도도 줄었습니다. 기존에는 한도 없이 연령과 보유 조건만 맞으면 모두 공제해줬지만 27년에는 800만원만 공제해주고 28년에는 600만원만 공제해줍니다.
구분 | 1세대 1주택자(거주) | 1세대 1주택자(비거주) | 다주택자(2주택 이상) |
기본공제액 | 공시가격 14억원(공시가 14억부터 과세) | 공시가격 9억원(공시가 14억부터 과세) | 4억원~9억원(공시가 9억부터 과세) |
과세표준 계산(28년 기준) | (공시가 합계 - 14억 원) x 공정시장가액비율 70% | (공시가 합계 - 9억 원) x 공정시장가액비율 70% | (공시가 합계 - 4~9억 원) x 공정시장가액비율 80% |
세율 구조(28년 기준) | 0.5% ~ 5.0% | 0.5% ~ 5.0% | 0.5% ~ 5.0% |
세액공제 | 보유공제 50% / 연령공제 40% / 최대 80% | 보유/거주 공제 중 선택 / 최대 800만원 한도 | 거주공제 최대 50% / 최대 600만원 한도 |
세부담 상한 | 전년 대비 200% | 전년 대비 200% | 전년 대비 200% |
종부세 계산 방법
종부세는 소유한 주택의 공시가격을 기준으로 금을 산출하며,
[과세표준 계산 ➔ 산출세액 계산 ➔ 공제 및 납부세액 확정] 순서로 계산됩니다.
- 과세표준
과세표준 = (모든 주택 공시가격 합계액 - 기본공제액) x 공정시장가액비율
여기서 기본공제액이 거주 1주택, 비거주 1주택, 다주택자로 나뉜다고 생각하시면 됩니다.
예를 들어, 주택 공시가격 합계액이 16억의 거주 1주택자라면 16억 - 14억 = 2억, 2억 x 60% = 1.2억
1.2억이 과세표준이 됩니다.
- 산출세액 구하기
과세표준 구간 | 현행 | 27년 | 28년 | ||
1~2주택 | 3주택 이상 | 1~2주택 | 3주택 이상 | 모든 주택 | |
3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | ||
3~6억 원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% | ||
6~12억 원 | 1.0% | 1.3% | 1.3% | ||
12~25억 원 | 1.3% | 2.0% | 1.5% | 2.0% | 2.0% |
25~50억 원 | 1.5% | 3.0% | 2.0% | 3.0% | 3.0% |
50~94억 원 | 2.0% | 4.0% | 2.7% | 4.0% | 4.0% |
94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% | 5.0% | 5.0% |
산출세액 = (과세표준 x 세율) - 누진공제액
여기서 1.2억이 과세표준이라면 1주택자이기 때문에 0.5%의 세금을 내게 됩니다.
누진공제액은 세율에 따라서 달라지기 때문에 추가로 계산하는 것이 중요합니다.
- 최종 납부액
마지막으로 최종납부액은 산출된 세액에서 재산세 중복분 차감하고 장기보유 및 연령별 세액공제 적용 후에 최종 납부액이 결정됩니다.
양도소득세 개편
양도소득세(양도세) 역시 단순히 주택 수나 보유 기간만을 따지는 구조에서 실제 거주 여부를 대폭 반영하는 방향으로 개편됩니다.
기존에는 다주택자의 경우 조정대상지역과 비조정대상지역을 구분하여 양도세를 중과했었습니다.
비조정대상지역의 자산을 매도하는 경우에는 양도세 중과가 되지 않고 기본 세율로 세금이 부과됩니다.
하지만, 양도세가 중과되는 구간은 다주택자가 조정대상지역의 자산을 매도할 때 생기는데요.
현재는 2주택자의 경우 기본세율 + 20% 중과, 3주택 이상의 경우 기본세율 + 30%의 세금이 중과됩니다.
이는 현행 그대로 유지되지만 세제개편안에서 양도세 중과를 한시적으로 완화했습니다.
| 구분 | 현행 | 27년 | 28년 | 29년 |
| 2주택자 | 기본세율 + 20% | 기본세율 + 5% | 기본세율 + 10% | 기본세율 + 20% |
| 3주택 이상 | 기벤세율 + 30% | 기본세율 + 10% | 기본세율 + 15% | 기본세율 + 30% |
이런식으로 29년까지 순차적으로 양도세 중과에 대해 완화하면서 다주택자의 경우 최대한 빠르게 매도를 할 수 있게 열어줬습니다.
세제개편안을 통해 가장 많이 바뀐 부분은 장기보유특별공제에 대한 것이었는데요.
- 장기보유특별공제(장특공) 제도 개편 및 명칭 변경
기존의 장기보유특별공제가 보유 기간과 거주 기간을 분리하여 적용하는 이원화 구조로 바뀌며
명칭도 장기거주소득공제로 전환됩니다.
1세대 1주택자는 주택 가액 및 거주 기간에 맞춘 공제방식과 공제율 조정이 이루어지며,
장기 거주에 대한 소득공제 한도가 새로 설정됩니다.
다주택자의 경우 다주택자에 대한 장기보유 공제 방식 및 공제율 또한 새 기준에 맞춰 재설계됐습니다.
| 1세대 1주택자 | 다주택자(비조정지역) | ||||
| 27년 | 28년 | 29년 | 27년 | 28년 | 29년 |
거주 4% / 보유 4% | 거주 6% / 보유 2% | 거주 8% | 보유 2% | 거주 2% or 보유 1% | 거주 2% |
| 10년, 최대 80% | 15년, 최대 30% | 15년, 최대 15% or 30% | 15년, 최대 30% | ||
| 공제한도 없음 | 20억원 한도 | 10억원 한도 | 공제한도 없음 | 20억원 한도 | 10억원 한도 |
이처럼 1세대 1주택자 뿐 아니라 다주택자의 경우에도 기존 보유에 대한 공제가 없어지고
거주에 대한 공제만 남게 됩니다.
양도소득세(양도세) 계산법
양도소득세는 [양도차익 ➔ 양도소득금액 ➔ 과세표준 ➔ 산출세액 ➔ 최종 납부세액]의 5단계 과정을 통해 계산됩니다.
- 양도차익
양도차익 = 양도가액(매도가) - 취득가액(매수가) - 필요경비
여기서 필요경비는 보유 및 양도 과정에서 발생한 지출입니다. 발코니 확장비, 샷시 교체비, 중개보수 등이 여기에 해당됩니다.
예를 들어 15억에 매도했고 10억에 매수했다면? 5억의 양도차익이 발생합니다(필요경비는 일단 제외하겠습니다).
- 양도소득금액
양도차익 - 장기보유특별공제액(장기거주소득공제)
현행으로는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유 및 거주 기간에 따라 일정 비율을 차감해줍니다.
다주택자 : 보유기간 3년 이상부터 연 2%씩 추가(최대 15년, 30%) >
이후 29년부터는 보유공제 없고 거주공제만 가능
1세대 1주택자 : 보유기간 연 4%, 최대 40% + 거주기간 연 4%, 최대 40% 합산으로 최대 80%가 가능했으나
29년부터 보유공제는 없고 거주만 연 8%가 적용되어 최대 80%까지 공제해줍니다.
단, 여기서 공제한도는 28년 20억원, 29년 10억원으로 고가주택의 경우
장기거주를 했다고 하더라도 양도세 부담이 매우 커집니다.
예를 들어 5억의 양도차익에서 현행 기준으로 5년 보유 및 거주했다면 총 40% 공제됩니다.(5억 x 40% = 2억 공제)
- 과세표준
과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제
현재 양도소득 기본공제는 인당 연 250만원이 공제됩니다.
(세제개편안을 통한 연 2,500만원 공제의 경우 10년 이상 거주한 1세대 1주택자에 한합니다)
예를들어 양도소득금액이 3억이 나왔다면, 2억 9750만원의 과세표준이 됩니다.
- 산출세액
산출세액 = (과세표준 x 기본세율) - 누진공제액
2년 이상 보유한 아파트의 경우 기본세율(6% ~ 45%)이 적용되며
2년 미만으로 보유하고 양도한다면 단기 보유 중과세율이 적용됩니다.
| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제액 |
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 초과 ~ 5,000만 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 초과 ~ 8,800만 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 초과 ~ 1억 5,000만 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 초과 ~ 3억 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 초과 ~ 10억 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 원 |
- 단기보유 중과세율
1년 미만 보유 : 70% + 지방교육세 7%
1년 이상 ~ 2년 미만 보유 : 60% + 지방교육세 6%
- 최종 납부세액(지방소득세 포함)
최종 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)
산출세액에 세액감면이나 감면받은 금액이 있다면 차감한 뒤, 양도소득세 산출세액의 10%에 해당하는 지방소득세를 더해 최종 제출 및 납부합니다.
[계산 예시]
- 매도가 : 15억 / 매수가 : 10억 / 보유기간 5년(아파트) / 1세대 1주택
양도차익 : 15억 - 10억 = 5억
장특공 : 5년보유(보유 4% / 거주 4%, 총 40%) ➔ 5억 x 40% = 2억
양도소득금액 : 5억 - 2억 = 3억
과세표준 : 3억 - 250만(기본공제) = 2억 9750만 원
산출세액 : (2억 9750만 x 38%) - 1,994만 원(누진공제) = 9,311만 원
총 납부액 = 9,311만 원 + 931만 원(지방소득세) = 1억 242만 원
위와 같이 세제개편안에 대해서 정리해봤는데,
이번 세제개편안은 보유세와 양도세에 대해서 매우 어렵게 나눠졌습니다.
여러분들도 각자의 케이스에 맞게 직접 계산해보시는 것을 추천드립니다.
그리고 월부에서 투자하시면서 대부분 다주택자로 적용될 수 있기 때문에
이전까지 내지 않았던 종합부동산세의 과세 대상이 될 수 있으니 꼭 확인해보시면 좋겠습니다.
비조정대상지역의 경우 종부세와 양도세 모두 과세에서 제외되는 경우가 많기 때문에
여러가지로 확인이 필요해보이며, 애매하게 해당한다고 생각이 드신다면
꼭 세무사와 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
