안녕하세요 ~
행복한 투자자 리치리나입니다.
오늘의 주제는 호재입니다.
윤이나 튜터님께서 자세히 설명해주셔서 임보에 적용해 볼 수 있는 내용들이 많았습니다.
다음달 임보에 꼭 적용해 보겠습니다.
튜터님께서는 인트로에 현재 상승장중반으로 입지가치 그 이상을 배우는 시간 +@가 되는 호재를 알고
같은 금액으로 어떤 단지를 매수했을때 더 벌수 있는지 비교평가 능력을 갖추는게 오늘의 핵심이라 하셨습니다.
호재는 3가지로 분류됩니다.
재건축, 리모델링, 교통호재(GTX 등)
특히 구축을 투자대상으로 볼 때는
“현재 입지 + 현재 가격”뿐 아니라 “앞으로 어떻게 바뀔 수 있는가”까지 봐야 합니다.
용적률이 낮을 수록, 대지지분이 많을 수록, 진행속도가 빠를수록 재건축에서 가장 중요하게 볼 것은 3가지입니다.
우리가 임장하면서 선도지구지정된 것을 많이 볼 수 있는데 선도지구는
1기 신도시처럼 비슷한 시기에 지어진 대규모 구축 단지는 정비사업 경쟁이 발생합니다.
이때 선도지구는 정비사업을 우선적으로 추진하기 위한 대상이라는 의미가 있기 때문입니다.
조합원 지위승계가 중요한 이유
정비사업 단지를 매수할 때는 “이 집을 사면 나도 조합원이 되는가?”가 매우 중요합니다.
단순히 아파트를 매수하는 것과 정비사업의 조합원 지위를 승계하는 것
은 투자 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
재건축에서는 반드시 조합설립인가후 매수하게 되면 현금 청산 될수 있음을 알아야겠습니다.
재건축 단계
- 논의단계 : 0단계 안전진단(13-20년). 2단계 조합설립인가. (최소9년)
- 확정단계 : 사업시행인가 ( 최소5년 )-분담금이 대략 나옴. 평형. 세대수등, 관리처분인가. (최소2년) : 이부분에서 지연이 많이됨.
- 이주단계 : 이주철거. 착공. 준공 (입주)
- 재건축에서 가장 중요한것 조사관
리모델링
- 논의단계 : 조합설립인가 0단계, 안전진단2단계
- 확정단계 : 3 건축심의, 4 사업계획승인 (행위허가) 중요함. 2년이내에 이주한 사례가 많다. 오래 실거주와는 멀어질수 있다.구조안정성 중요함. 행위허가 중요함.
- 이주단계
POINT
- 언제 매수. 매도 : 투기과열지구에서 재건축 매수하는 경우 분담금 포함, 조합설립인가 전후인지 확인
- 가치가 가격에 반영되기 시작하는 시점은 재건축은 조사관. 리모델링은 건축심의이다.
- 가치비교는 용적률이 낮을수록. 진행속도 빠를수록 . 대지지분 높을수록 사업성과 속도가 빨라진다.
실제 사례에서 재건축에 대하여 가치를 알고, 용적률. 진행속도, 대지지분에 따라 가격을 더해서 판단한다.
앞으로는 우리가 투자대상으로 볼 단지들은 구축화되어가기 때문에 재건축 호재가 있는 단지들에 대해서
좀 더 디테일하게 보고 다음달 임보에 적용해 봐야 겠습니다.
교통호재
교통호재를 볼 때 가장 중요한 것은
“GTX가 생긴다”가 아니라 강남으로 가는 노선, 강남외 업무지구로 가는 노선인지가 중요합니다.
교통호재로서 착공이 된 주요노선 3개의 노선을 집중적으로 볼 수 있는데
다음달 임보에 가격과 가치의 변화에 대하여 비교평가해보는 방법도 배울수 있어서 적용해보려합니다.
매번 나오는 교통호재를 확실하게 정리해보는 게 좋을 것 같습니다.
강의를 통해서 그동안 재건축 단지를 보면 내가 투자할 것은 아니라는 생각으로 패스하고
파헤쳐보지 못했는데 다음달 임보에 적용해 보면 좋을 것 같습니다.
선도지구가 최근 된 지방 광역시의 경우를 한번 찾아보니
용적률 228%, 추가분담금 예상 N억이라 들었는데 이것도 사실 실현가능성이 있을지 모르겠습니다.
이미 선도지구가 되면서 가격이 몇억이 올라온것을 보았는데 시장분위기를 보면 좋을 것 같습니다.
재건축과 호재에 대하여 깊이 생각해보고 고민해 볼 수 있는 계기가 되었고
강의해주신 윤이나 튜터님 감사합니다.
