안녕하세요.
함께 하는 명품즈와 꾸준함으로 목표를 달성할 김작심 입니다. 💪🏻🤓
👜명품즈 ‘디테일’ 시리즈에 합류하고자 제가 가져온 글은 바로 공급(미분양/재개발) 입니다
1.현재 미분양
미분양으로 유명했던 대구 입니다.
2023년에 미분양이 13,987세대로 평균 4,884세대인 것을 감안 하면 약 3배 가까이 미분양 물량이 많았고 현재 4,383세대로 평균 물량보다 아래로 내려와있는 모습을 볼 수 있습니다.
보통은 미분양 수치가 일정 수치 이하로 떨어질 때 지역의 반등이 시작된다고 합니다.
(아래에 도움 받은 미요미우 튜터님 글 링크 첨부합니다.🤍)
미분양이 왜 중요한지 궁금하실 수 있을 것 같아 예시로 단지를 뽑아보았습니다.
대구 달서구 상인동에 2024년도에 입주한 상인푸르지오센터파크 입니다.
상인푸르지오센터파크는 달서구 내에서는 생활권이 살짝 아쉬운 곳에 있는 단지인데 주변이 구축 LH임대 단지가 많기 때문에 더더욱 입주가 많았던 2024년도에 주목받지 못하였고 990세대로 규모가 컸지만 미분양으로 유명한 단지입니다.
입주가 예정 된 물량보다 더 무섭다고 느끼는 것이 미분양인데 이유는 완공됐는데도 팔리지 않았다는 것은 현재 시점에서 실제 수요가 그 가격과 상품을 받아주지 못했다는 신호가 되고 시행사나 건설사에서는 빈집을 계속 보유할 수 없기 때문입니다.
할인 분양,
계약금 지원,
중도금 무이자,
옵션 무상 제공,
잔금 유예 등등
판매 조건을 낮추게 됩니다.
그러면 자연스레 기축 단지들 입장에선 가격을 따라 낮춰야지만 매도가 될 수 있기 때문에 문제가 될 수 있습니다.
(물론 입지에 따라서 다르겠지만요.)
2.입주할 물량
이번엔 대전을 한 번 살펴보겠습니다.
2021년 12월, 24년 6월 두 번의 시기 모두 대전 미분양 평균에 비해 약 3배 정도 많았으며 아직까지도 소화하지 못하고 증가하는 모습입니다.
미분양도 소화되지 못하고 있는데 2027년도 까지도 입주가 많이 남아있으며 선호하는 지역에 공급이 예정 되어 있습니다.
아래 그림을 보시면 한눈에 보아도 재개발이 활발히 진행되고 있어 공급으로 이어질 곳이 많은데 여기에서 조금 더 ‘디테일’하게 살펴야 할 부분은 바로 이 곳입니다.
(아실에서 확인)
동그라미로 확대한 부분을 보시면 사업시행인가와 이주가 활발히 진행되고 있습니다.
재개발에서 사업시행인가와 이주 단계를 눈여겨 볼 필요가 있는데 단순히 “재개발 하겠다”라는 계획을 넘어서 구체적인 계획을 인가 받는 단계이기 때문에 새로운 아파트를 만들기 위한 과정이 현실화 되고 있다는 것입니다.
게다가 서구 도마/변동의 경우, 땅의 위치도 좋은 편인데다 규모도 꽤 커서 입주가 완료 되었을 때 얼마나 선호 될지 궁금해집니다.
3. 투자로 연결하여 생각해보기
그렇다면 미분양 물량이 적어진 대구에는 투자해도 되고 대전에는 투자하면 안될까요?
공급이 많다는 사실만으로 지역 전체를 투자에서 제외한다면, 좋은 기회를 놓칠 수도 있습니다.
중요한 것은 ‘대전에 공급이 얼마나 많은가’가 아니라 ‘어느 위치에, 어느정도의 규모로, 언제 공급되는지'를 따져서 좀더 디테일하게 지역의 선호와 단지의 선호를 따지는 눈이 중요해집니다.
그렇기 때문에 공급이 많은 시장에서는 오히려 좋은 단지를 고르는 눈이 더 중요해진다.
미분양이 증가하고 있고 앞으로 입주 물량도 많은 상황이라면 아무 단지나 매수하기보다는,
공급이 많다고 무조건 투자할 수 없는 것은 아닙니다.
리스크가 없는 투자는 없습니다.
공급이 많은 시기라면 공급이 있어도 살아남을 수 있는 선호를 가진 단지를 찾아보고 감당가능한지 계산해보는 것이 더 중요할 수도 있겠다는 생각이 듭니다.
“공급이 많으니 투자하면 안 된다”가 아니라, “공급이 많은 시장일수록 더 꼼꼼하게 따져보자!"
라는 마음으로 위험을 감당할 만한 가격과 입지를 가진 물건을 찾아보시길 바랍니다.
글 읽어주셔서 감사합니다.🤍
👜명품즈 ‘디테일’ 시리즈
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