안녕하세요? 행복한 투자자 행복한 우주입니다.
여름 월학 12반 험크크즈는 이번달에 험블튜터님의 제안으로 규제에 관한 스터디를 진행했는데요.
자료를 찾아보니 정부별, 시기별로 정말 다양한 정책과 규제가 있었습니다.
처음에는 양이 너무 많아서 이걸 다 어떻게 구분하고 찾아봐야 할지 막막하기도 했지만
막상 규제의 역사를 하나씩 따라가다 보니 관점이 조금 달라졌습니다.
정책 하나하나를 외우는 것보다 중요한 것은 이런 정책이 나왔을 때 실제 시장에서는 어떤 일이 벌어졌는지를 확인하는 것이었습니다.
그래서 이번 글에서는 시장을 큰 흐름으로 바라보면서 규제를 어떻게 읽어야 할지 정리해보려고 합니다.
💙 부동산과 규제의 상관 관계
집값이 빠르게 오르고 시장이 과열되면 정부는 수요를 줄이거나 투기적 거래를 억제하려고 합니다.
반대로 집값이 하락하고 거래가 끊기면 시장에 다시 수요가 들어올 수 있도록 규제를 완화하기도 합니다.
우리나라 부동산 정책을 20년 정도의 긴 호흡으로 바라보면 ‘과열 → 규제 강화 → 침체 → 규제 완화’ 라는 흐름이 반복되어 왔습니다.
그런데 정책이 바뀌면 시장도 정부의 의도에 따라 움직였을까요? 그렇지는 않았습니다.
튜터님께서 부동산은 정책, 금리, 가격, 심리가 함께 영향을 주는 복잡계라고 말씀하셨는데요.
대표적인 예가 2022년 이후의 하락장이었습니다.
당시 상황을 문재인 정부의 강한 규제 때문에 집값이 올랐고, 이후 금리가 급격하게 오르면서 집값이 떨어졌다고 해석할 수 있겠지만, 실제 시장은 그렇게 단순하지 않았습니다.
코로나19 이후 경기를 살리기 위해 전 세계적으로 유동성이 크게 늘었고, 초저금리가 이어지면서 부동산 시장에도 많은 돈이 들어왔습니다.
그러다 2022년부터 미국을 중심으로 금리가 빠르게 오르기 시작하다보니 우리나라도 금리를 올릴 수밖에 없었고, 그 과정에서 대출 부담이 커지면서 부동산에 들어왔던 유동성도 빠르게 줄어들었습니다.
여기에 이미 크게 오른 집값에 대한 부담까지 커지면서 시장 참여자들의 생각도 달라지기 시작했습니다.
계속 오를 것 같다는 기대 → 이 가격에 사는 게 맞을까에 대한 의심으로 바뀐 것입니다.
그래서 과거 시장을 복기할 때도 특정 정책 하나의 효과만 단편적으로 보는 것이 아니라
그 시기에 금리와 가격, 그리고 시장 참여자들의 심리가 어떻게 움직였는지를 함께 살펴봐야 합니다.
💙 정책 이후 시장에 나타난 결과를 보다
이번에 규제의 역사를 공부하면서 주요 단지의 가격 흐름도 함께 체크했는데요.
규제가 강해지는 상황에서도 모든 지역과 단지가 똑같이 움직이지 않았습니다.
어떤 단지는 선제적으로 반응하고 어떤 단지는 한 박자 늦게 따라왔습니다.
크게 치고 나가는 지역이 있었던 반면, 상대적으로 움직임이 적었던 지역도 있었습니다.
이런 내용을 가격 그래프로 직접 확인하다 보면 좋은 자산과 그렇지 않은 자산의 가격 변화가 보입니다.
튜터님께서는 지난 시장을 통해 하나의 정답지를 볼 수 있다고 말씀하셨는데요.
어떤 입지와 단지가 먼저 움직였는지, 사람들이 어떤 자산을 최우선으로 선택했는지는 이미 지나온 실제 시장의 결과로 확인할 수 있기 때문입니다.
그래서 과거 시장을 복기하는 것은 다음 상승장을 미리 맞히기 위해서가 아니라
사람들이 과거 같은 시기에 어떤 자산을 선택했는지 확인하고 그때 나는 무엇을 놓쳤는지를 돌아보기 위해서라고 생각합니다.
다만 정답을 안다고 해서 실제 투자에서 무조건 그 답을 선택하는 것도 아니었습니다.
지난 시장에서 누가 봐도 좋은 단지였고 지금보다 훨씬 저렴한 가격이었더라도 당시에는
‘조금 더 떨어지지 않을까? 이게 정말 싼 게 맞나?’ 하는 생각 때문에 쉽게 매수하지 못하는 경우도 적지 않았습니다.
좋은 자산을 알아보는 것과 좋은 자산을 쌀 때 사는 것은 다른 문제인 것 같습니다.
💙 규제를 알아야 하는 이유
그렇다면 어떤 자산을 어느 타이밍에 매수해야 할까요? 원칙은 의외로 단순합니다.
지금 내가 살 수 있는 것 중에서 가장 좋은 것을 산다.
많이 오른 자산이 무조건 좋은 것도 아니고, 덜 올랐다고 무조건 가치가 떨어지는 것도 아닙니다.
특히 그래프의 특정 시점만 보고 어느 단지가 더 많이 올랐으니 더 좋은 단지라고 판단하거나
이건 아직 덜 올랐으니 앞으로 더 오를 것이라고 생각하는 것도 지양해야 합니다.
그래프의 출렁임을 보면 마치 가격이 가치를 온전히 설명해주는 것처럼 보이지만
우리가 봐야 할 것은 먼저 오르는 자산이 아니라 사람들이 가장 좋아하는 자산입니다.
그러려면 가치판단의 기본으로 돌아가서 직장/교통/학군/환경/공급 등 입지를 보고
그 안에서 사람들이 실제로 어떤 단지를 더 선호하는지도 확인한 뒤 가격을 봐야 합니다.
입지, 선호도 → 가격
입지와 선호도는 쉽게 변하지 않지만 가격은 계속 변하기 때문입니다.
앞으로도 시장이 과열되면 규제가 강화되고, 침체되면 완화되는 흐름은 반복될 가능성이 높습니다.
하지만 어떤 규제가 터지고 상승장과 하락장이 언제 끝날지는 아무도 알 수 없습니다.
결국 규제 공부의 목적은 미래를 정확하게 예측하는 것이 아니라
새로운 정책이 나왔을 때 사람들이 어떻게 움직이는지, 그리고 시장에서 진짜 선호하는 자산이 무엇인지를 이해하는 것이라고 생각합니다.
다음 편에서는 실제 시장으로 들어가서
가장 강력한 정책들이 쏟아졌던 문재인 정부의 주요 대책들이 왜 나왔고 무엇을 규제했으며
이후 시장에서는 어떤 변화가 나타났는지 복기해보겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다😊😊😊
