경기도 2채 매도 후 서울로 갈아타기 고민입니다!! 선배님들 조언 부탁드려요!!

행복한허당님 안녕하세요? 수도권의 집 2채를 매도하여 서울의 집으로 갈아타는 고민을 하고 계시군요. 아직 계획에 없던 일을 갑자기 생각해야 하니 고민이 많으실 것 같습니다. 어떤 단지를 보유하고 계시고, 어떤 단지로 갈아타고 싶은지 정화한 단지의 정보를 알 수 없기에 (알고 있다고 하더라도 제가 판단하기도 어려울 것 같습니다) 보유하고 계신 단지를 기준으로 과거에는 어땠는지를 생각해보시면 조금은 답을 찾을 수 있지 않을까 싶습니다. 보유하고 계신 단지 A와 B가 이전 상승장(14~22년)에서는 저점대비 어느정도나 올랐었고, 고려하고 계시는 15억대의 서울 단지는 과거에 저점 대비 얼만큼 올랐었는지, 지금 상승장(24년~)에 현재 각 단지들의 가격 수준은 어느정도인지 확인해 보시면 어느정도 가늠이 되지 않을까 싶습니다. 다만, 이 방법은 지난 시장을 기준으로 판단하는 것이기 때문에 똑같은 모습으로 앞으로도 진행될 것이라는 보장은 없습니다. 또한, 자산적인 관점으로만의 해석이기 때문에 서울 집에서 주는 실거주의 만족도 및 앞으로 비거주 2주택으로 인한 보유세 및 각종 규제에 대한 문제 등도 고려하지 않은 부분이 있기에 이러한 점도 감안해보시고 판단하면 좋을 것 같습니다. 만약 갈아타신다고 했을 때, 현재 일시적 2주택의 요건에 해당되기 때문에, 1) 하남 집 매도 -> 다산 집 매도 의 순서로 하시면 하남 집의 양도세는 비과세가 되고, 다산 집의 경우에는 2년 보유를 하지 않은 상태이기 때문에 1년 미만이라면 70%, 1년~2년미만이라면 60%의 양도세를 낼 것으로 보입니다. 2) 다산 집 매도 -> 하남 집 매도 의 순서로 매도하더라도, 다산집은 2년 보유를 하지 않은 상태로 1년 미만이라면 70%, 1년~2년미만이라면 60%의 양도세를 내게 됩니다. 그 다음 하남 집은 1세대 1주택의 요건이 되기 때문에 비과세로 매도할 수 있어 보입니다. 즉, 하남 집을 먼저 매도하나, 다산 집을 먼저 매도하나 양도세는 다산집의 세금만 낼 것으로 생각됩니다. 마지막으로 드리고 싶은 말은 두 의사결정 모두 꽤나 판단하기 힘든 요건인 것 같습니다. 꼭, 투자코칭 등의 전문가의 조언을 얻고 진행해보시기를 추천드립니다.

@행복한허당 님 안녕하세요~ 앞서 로건파파님께서 너무 깔끔하게 잘 설명해 주신 것처럼 매도 순서에 따른 양도세 발생 Case를 깔끔하게 잘 설명해 주셔서 보유중인 단지 + 계획한 예산으로 앞으로 갈아타기를 고려할 대상의 구체적인 단지들을 가지고 구체적인 투자 코칭을 받아보시는 걸 추천드립니다^^ 저는 매도 후 갈아타기 vs 월세로 조금 더 지켜보기에 관련해서 개인적인 견해를 조금 나눠드려보고 싶습니다.! (물론 구체적인 상황이 아니기 때문에 반드시 전문가 상담 '투자 코칭'을 받아보시고 의사결정 하는 것을 적극 추천드립니다.) 많이들 고민하는 부분이 보유중인 물건이 조금 더 오르지 않을까? 조금 더 기다려볼까? 라는 고민에서 시작이 되는데 수익 관점에서 얼마나 더 오를지 보다는 '지금 내가 하는 행동이 더 나은 자산을 쌓는 방향에 적합한가?'를 중점으로 고민해 보시면 도움이 될 것 같습니다. 물론 보유중인 하남, 단산의 물건이 더 많이 오르게 될 가능성도 있지만 계획하시는 예산으로 조금 더 서울 중심부에 내집마련을 할 수 있다면, 단기간의 손실(다산 물건 양도차익 등)에 집중하기 보다는 장기간의 관잠에서 '더 나은 자산으로 갈아탄다 + 안정적인 실거주 내집마련'의 관점에서 생각해 보시면 선택에 조금 더 도움이 될 것으로 생각됩니다. 각각의 안들에 대해서 편익과 비용을 스스로 적어보고 현재 이해하고 있으신 서울/수도권 시장의 본질 '임대 시장 불안 + 확정된 공급 부족 + 정부 정책에 의한 유통 물량 감소 + 서울 중저가(성북,노원,중랑 등) 양극화'을 바탕으로 장기적인 관점에서 조금 더 가치 있는 자산을 쌓는 방향으로 행동하시면 좋을 것 같습니다^^ 보다 자세한 내용은 꼭 투자코칭 or 매물코칭 등 전문가와 상담하시어 행동하시면 더욱 더 명확한 도움 얻으실 수 있을 것 같습니다~ 행복한허당 님의 행복한 노후를 진신으로 응원합니다♡

안녕하세요 행복한허당님! 너무 행복한(?) 고민인 것 같습니다 ㅎㅎ 저도 마침 비슷한 고민을 하고 있던 터라 공감이 많이 갔습니다. 저도 아직 결론을 내린 상황은 아닌데요~~ 다산이 아직 양도세 비과세를 받는 기간이 안 왔다는 점, 15억대로 살 수 있는 집이 명확하지 않다는 점에서 더더욱 고민이 되실 것 같습니다. 매도 시기도 명확하지 않구요~~ 다만 어떤 선택을 하든 더벌고 덜버는 결과가 나올 수 있겠지만 장기적으로 본다면 목표로 나아가는 과정의 한 부분이라고 생각이 들고, 어떤 선택이든 최종목표를 향해 계속 노력해야(관심을 가져야) 한다는 점은 변하지 않는 것 같습니다. 그래서 저는 무리하지 않고, 시장 상황과 저의 상황에 맞는 방법으로 대응해나가는 결정을 할 것 같습니다. 행복한허당님도 지금 당장 중요한 부분은 무엇인지, 자산을 불리는 것도 중요하지만 지킬 수 있는 방법은 무엇인지도 같이 고민해보시면 좋겠습니다. 응원드리겠습니다 ㅎㅎ!!