안녕하세요. 비규제 지역에 투자를 앞두고 있습니다.
선배님들의 도움 요청드립니다!
내일 매임 예약한 매물이 단지 내 최저가 매물이고 공실이라 매수하고 싶은 마음이 있습니다.
신탁사 매물이라 전세 협조가 잘 안될거라고 부사님이 말씀하셔서요.
전세계약은 신탁사 협조를 구해볼 수 있을것 같긴 한데
신탁사 매물은 전세대출이 안나와서 현금 세입자를 구해야하는지 궁금합니다!!
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댓글 11
안녕하세요 베렐레님 제가 정확한 상황을 모르고 있다보니, 좀 더 보수적인 답변드릴 수 밖에 없는 점 양해부탁드립니다. 최근에 신탁사기를 여러 매체에 다루다보니, 임차인 입장에서 신탁등기 물건은 심리적 저항이 있을 수도 있다고 생각합니다. 공실기간이 훨씬 커질 수 있다 생각이 드는데요. 잔금 이후 신탁등기 말소할 수 있지 않다면 단지 내 최저가 매물이더라도 다른 매물을 우선적으로 고려할 듯 합니다. 매임 갔을 때 단지 내 다른 매물들의 가격을 협상할 수 없는지 한번더 확인해보시는 것도 너무 좋을 것 같아요! 성공적인 매수 진심으로 응원합니다.
안녕하세요 베렐레님 비규제 지역 투자를 알아보고 계시군요! 성투하시길 기원합니다! 신탁사 물건으로 걱정이 많으시겠어요. 신탁사 매물은 일반 매물보다 신탁원부와 처분 승인 여부, 세입자 보증금 및 명도 조건을 먼저 확인해야 한다고 합니다. 계약 전 신탁사 담당자와 은행에 직접 연락해 잔금 지급 후 소유권 이전·신탁등기 말소가 가능한지, 전세대출과 보증 가입이 가능한지 확인해 보시는 것이 안전할 것 같습니다. “신탁사 매물이라 전세보증금을 구하기 어렵다”는 말은 일부 금융기관이나 보증기관에서 신탁등기 주택을 보수적으로 심사할 수 있다는 의미일 수 있습니다. 특히 다음 서류는 계약 전에 반드시 확인하시기 바랍니다. 등기부등본 및 신탁원부. 신탁사 명의의 매매 동의서 또는 처분 승인서. 임차인의 전입신고·확정일자 및 보증금 현황. 체납 관리비, 국세·지방세, 압류·가압류 여부. 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 및 신탁등기 말소가 가능한지 여부. 꼼꼼하게 체크해 보시고 베렐레님께 리스크가 없는지 잘 살펴보시길 바랍니다! 응원하겠습니다 😊
안녕하세요 베렐레님. 오랜만에 뵙습니다. ㅎㅎ 질문을 보니 전세보증금을 받아 매매 잔금을 치러야 하는 상황으로 이해했습니다. 그렇다면 가장 중요한 것은 신탁 상태에서 새로운 세입자의 전세계약과 전세대출 실행이 가능한지인 것 같습니다. 일반적인 레버리지 투자라면 세입자의 전세보증금을 받아 잔금을 치르고 소유권을 이전하면 되지만, 신탁사 물건은 아직 소유권이 신탁사에 있기 때문에 조금 더 복잡하게 봐야 할 것 같습니다. 특히 부사님 말씀처럼 전세협조가 어렵다면, 대출을 받아야 하는 세입자는 들어오기 어려울 수 있고 결국 전세보증금을 전액 현금으로 마련할 수 있는 세입자를 찾아야 할 수도 있을 것 같습니다. 그래서 저라면 매수하기 전에 먼저 ① 신탁사에서 신규 임대차계약을 허용하는지 ② 신탁사의 동의를 받아 전세계약을 체결할 수 있는지 ③ 그 계약으로 세입자의 전세대출과 보증보험이 가능한지 ④ 전세보증금 입금 → 매매잔금 지급 → 신탁말소 → 소유권이전이 같은 날 가능한 구조인지 를 신탁사와 은행에 직접 확인해볼 것 같습니다. 만약 정말 전세대출이 안 되고 현금 세입자만 가능하다면 저는 조금 보수적으로 볼 것 같아요. 현금으로 전세보증금 전액을 마련할 수 있는 세입자로 수요가 제한되기 때문에 전세를 못 맞출 위험이 커지고, 결국 잔금을 치르지 못하는 상황까지 연결될 수 있기 때문입니다. 그래서 단지 내 최저가라는 것만 보기보다는 ‘왜 최저가인지’, 그리고 신탁이라는 조건 때문에 생기는 전세 세팅의 어려움을 감안해도 충분히 싼 물건인지까지 확인해보고 접근하면 좋을 것 같습니다.만에 하나 잔금이 가능하다면 좋을것 같기도 합니다. 매임 가시면 부사님께 “이 단지에서 신탁 물건을 전세보증금으로 잔금 치른 사례가 있는지, 있다면 세입자가 전세대출을 이용했는지”도 꼭 한번 여쭤보시면 좋을 것 같습니다.^^ 좋은 결과 있으시길 응원합니다! 파이팅입니다.
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