안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
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최근 전세 관련 기사들을 보다 눈에 들어오는 내용이 있었습니다.
전세계약 만료를 앞두고 집주인에게 갑자기 실거주 통보를 받았다는 세입자들의 이야기였습니다.
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지난 8월 세제개편안 발표 이후 세금과 실거주 요건을 둘러싼 여러 논의가 이어지고 있습니다.
그 과정에서 세를 주고 있던 집에 직접 들어가 사는 것을 고민하는 집주인들의 사례도 기사에서 하나둘 보이기 시작했습니다.
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세제개편안은 이후에도 여러 조정과 논의가 이어지고 있어 앞으로 어떻게 확정될지는 조금 더 지켜봐야 합니다.
하지만 이미 실거주를 고민하거나 세입자에게 퇴거를 통보하는 사례는 생기고 있습니다.
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처음 전세계약을 할 때 계약갱신청구권까지 생각해 4년 정도는 살 수 있을 거라 계획한 사람도 많을 겁니다.
아이 학교나 직장 때문에 생활권을 쉽게 옮기기 어렵다면 더 큰 문제가 됩니다.
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“제가 들어가 살아야 해서 계약 연장이 어렵습니다.”
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4년을 생각하고 들어온 집에서 2년 만에 이런 연락을 받게 되면 세입자 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다.
요즘처럼 전세가격까지 많이 오른 상황이라면 새로운 집부터 알아봐야 하나 싶을 것 같습니다.
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하지만 그전에 먼저 확인해봐야 할 것이 있습니다.
집주인이 실거주한다고 하면 정말 무조건 나가야 할까요?
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실거주 통보를 받았다면 먼저 확인할 게 있습니다
계약갱신청구권부터 정확히 알아볼 필요가 있습니다.
현재 주택임대차보호법에서는 임차인이 계약갱신을 한 번 요구할 수 있고 갱신되면 2년을 더 거주할 수 있도록 하고 있습니다.
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갱신을 요구할 수 있는 기간도 정해져 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 갱신되는 계약의 보증금이나 월세를 올리는 경우에도 원칙적으로 5% 이내로 제한됩니다.
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다만 계약갱신청구권이 있다고 해서 무조건 4년을 살 수 있는 것은 아닙니다.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 법에 정해져 있기 때문입니다.
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월세를 2기 이상 연체했거나 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 집을 빌려준 경우가 있습니다.
고의나 중대한 과실로 집을 파손했거나 철거와 재건축이 필요한 경우도 해당됩니다.
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그리고 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우도 갱신을 거절할 수 있는 사유 중 하나입니다.
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여기까지만 보면 ‘그러면 집주인이 들어와 산다고 하면 결국 나가야 하는 것 아닌가?’ 라는 생각이 듭니다.
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그런데 그렇게 간단하지만은 않습니다.
집주인이 “실거주하겠습니다”라고 말한다고 해서 그것만으로 모든 것이 인정되는 것은 아닙니다.
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실제 거주 여부를 두고 분쟁이 생긴다면 집주인이 정말 거주하려는 의사가 있는지도 따져보게 됩니다.
대법원도 실제 거주 의사가 있다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 판단한 바 있습니다.
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현재 어디에 살고 있는지와 왜 이 집으로 들어가려는지를 볼 수 있습니다.
직장이나 자녀의 학교가 어디인지 실제 이사를 위한 준비를 했는지 등도 함께 살펴보게 됩니다.
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또 하나 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다.
세입자가 먼저 계약갱신청구권을 행사했다면 그 순간 무조건 2년 연장이 확정된다고 생각할 수도 있습니다.
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하지만 임차인이 먼저 갱신을 요구했더라도 법에서 정한 기간 안에 임대인에게 실제 거주 사유가 생기고 정상적으로 갱신을 거절했다면 거절이 가능한 경우도 있습니다.
새로운 집주인이 집을 매수한 뒤 실거주하려는 경우 역시 시기와 요건에 따라 갱신을 거부할 수 있습니다.
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그래서 실거주 통보를 받았다면 바로 새로운 집부터 알아보기보다 몇 가지를 먼저 확인해볼 필요가 있습니다.
- 계약 만료일이 언제인지
- 계약갱신청구권을 이미 사용했는지
- 집주인이 언제 갱신 거절을 통보했는지
- 실제로 누가 들어와 거주하려는 것인지
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반대로 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 다시 전세나 월세를 준다면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.
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법에는 손해배상액 기준도 정해져 있습니다. 별도의 합의가 없다면 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분과 새 임대차와 기존 임대차의 환산월차임 차액 2년분 그리고 임차인이 실제 입은 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 합니다.
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계약갱신청구권에 대해서 언제 행사할 수 있는지와 집주인이 어떤 이유로 거절할 수 있는지까지 디테일한 조건들을 알아야 내 권리를 제대로 판단할 수 있습니다.
정말 나가야 한다면 다음 선택도 같이 봐야 합니다
법적으로 문제가 없는 실거주이고 집주인이 정상적으로 갱신을 거절했다면 결국 새로운 집을 찾아야 합니다.
그런데 지금 전세를 구하는 상황은 2년 전과 많이 달라졌습니다.
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올해 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억원을 넘어섰고 1년 전과 비교해도 적지 않게 올랐습니다.
지역에 따라서는 전세 매물을 찾는 것 자체가 쉽지 않은 곳도 있습니다.
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계약갱신청구권을 사용할 수 있었다면 이런 시세 상승에 대해 큰 걱정은 없습니다.
예를 들어 2년 전 5억원에 전세계약을 했다면 같은 집에서 갱신할 경우 보증금 인상폭은 5%로 제한되기 때문입니다.
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하지만 집주인의 정상적인 실거주로 나와야 한다면 상황이 달라집니다.
2년 전 5억원이었던 주변 전세가 지금 6억원이나 7억원이 됐다면 그 차액을 새로 마련해야 합니다.
실제로 최근 기사에서도 집주인의 실거주 통보를 받은 뒤 주변 전세를 알아봤지만 기존 보증금보다 수천만원을 더 마련해야 해 결국 매수를 선택한 사례가 나오기도 했습니다.
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물론 이런 사례처럼 집을 사는 것이 모든 사람에게 답이 될 수는 없습니다.
다만 저라면 여기서 한 번쯤 다른 계산도 해볼 것 같습니다.
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우리는 집값이 얼마나 올랐는지는 많이 봅니다.
그런데 세입자라면 계속 전세로 살기 위해 필요한 돈이 얼마나 늘고 있는지도 같이 볼 필요가 있습니다.
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보증금을 1억원 더 마련해야 하는데 그 돈이 없다면 평수를 줄여야 할 수도 있습니다.
같은 평수를 유지하려면 더 외곽으로 이동해야 할 수도 있고 월세 비중을 높여 매달 나가는 주거비를 늘려야 할 수도 있습니다.
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전세가격이 앞으로 계속 오른다고 단정할 수는 없지만, 현재 서울과 수도권의 전세가격이 오르고 있고 전세 매물이 부족하다는 이야기도 계속 나오고 있습니다.
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입주물량 부족과 월세화 같은 기존 요인에 집주인의 실거주 전환까지 늘어난다면 전세 공급에도 부담이 될 수 있습니다.
앞으로도 전세로 거주할 계획이라면 다음 2년만 보는 것이 아니라 그 이후의 주거비까지 한번 생각해볼 필요가 있습니다.
다음 전세를 구하기 전에 한 번 더 계산해보면 어떨까요
저라면 새로운 전세를 알아보면서 한 가지를 더 계산해볼 것 같습니다.
‘다음 전세를 구하는 것과 지금 내 집을 마련하는 것 중 어느 쪽이 나에게 더 나은 선택일까?’
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같은 생활권에서 비슷한 전세를 구하려면 1억원이나 2억원을 더 넣어야 한다고 해보겠습니다.
그 돈을 다시 전세보증금에 넣는 경우와 자기자본으로 활용해 집을 사는 경우를 같이 비교해볼 수 있습니다.
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매수한다면 필요한 대출금과 매달 내야 하는 원리금을 봐야 합니다.
취득비용도 들어가고 집값이 떨어질 가능성도 생각해야 합니다.
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반대로 전세를 선택한다면 추가로 필요한 보증금과 전세대출 이자를 계산해볼 수 있습니다.
앞으로 다시 계약하거나 이사해야 할 때 필요한 비용도 같이 봐야 합니다.
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비교해봤는데도 전세가 더 낫다면 전세를 선택하면 됩니다.
자금이 부족한데 무리해서 집을 살 이유도 없습니다.
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하지만 생각했던 것보다 전세에 추가로 들어가는 돈과 내 집 마련에 필요한 돈의 차이가 크지 않다면 감당 가능한 내 집 마련도 한번 검토해볼 수 있다고 생각합니다.
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집주인에게 실거주 통보를 받았다면 새로운 집을 알아보기 전에 먼저 내가 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 상황인지 확인해보면 좋겠습니다.
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정말 나가야 한다면 그때는 전세만 보지 말고 내가 가진 자금으로 살 수 있는 집도 같이 한번 찾아보는 겁니다.
지금까지 전세로 살아왔다는 이유만으로 다음 선택도 당연히 전세일 필요는 없습니다.
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전세를 구하려면 얼마가 더 필요한지, 매수한다면 대출은 얼마나 받아야 하는지 직접 숫자로 놓고 비교해보면 생각보다 선택지가 달라질 수도 있습니다.
결국 중요한 건 급하게 다음 집부터 정하는 게 아니라 내가 선택할 수 있는 범위를 먼저 확인해보는 것이라고 생각합니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
