[찬스2] 금리인상/세제개편 후폭풍? 1급지 강남구 분위기는?

안녕하세요.

가치 있는 찬스를 잡고 싶은 찬스2입니다.

오늘은 금리인상/세제개편 이후

1급지 강남구 분위기 전해드리겠습니다:)

우선, 금리인상 / 세제개편을 정리 할 필요가 있을 것 같습니다.

ㅣ 현 시장 상황

현재 한은은 기준금리를 7월과 8월 각각 O.25P%씩 금리를 인상하여

한국의 금리는 3.0%에 도달했습니다.

과거 코로나 시기였던 2021년,

전 세계적으로 유동성이 막대하게 풀림에 따라,

물가가 큰 폭으로 상승하게 되었고

물가를 잡기 위해 미 연준의 자이언트스텝에 따라,

한은도 같이 금리를 인상하면서

경기침체가 왔습니다.

이번에도 한은은 소비자 물가는 안정이 일부 되었지만

근원 물가의 압력이 여전히 남아있기 때문에

여러 요소를 결합해 선제적으로 금리인상을 단행하였습니다.

향후 더 올릴 가능성도 배제할 수 없습니다.

다만, 경제가 좋지 않은 상황에서 금리 인상은

시장의 침체를 불러오지만

현재 같이 경제가 좋은 상황에서는 

단기적으로 일부 영향은 있겠으나, 장기적으로는 더 지켜봐야 합니다.

현재 주담대 8%까지 왔다고 기사로 되어있지만,

실제 은행에 근무하시는분들 이야기를 들어보면,

해당 내용은 최악일 경우이고,

통상적으로 우대 금리, 혜택 등을 적용받으면

8%는 아직 힘들다고 합니다.

또 이 주담대의 경우 해당될분들은

무주택인분들이나 대출을 많이 받아야 하는 분들에게는

충분히 부담이 될 수 있습니다.(매매 15억 이하 구간)

하지만 그 이상 주택을 소유하는 분들에게는

애초에 대출이 얼마 되지 않았기 때문에

크지 않습니다. 

다만, 규제 이전에 대출을 많이 받아

변동금리로 소유하고 있는 분들에게는

부담이 될 수도 있습니다.

ㅣ 세제 개편 상황

#초고가 주택자(50억 이상)

한남동, 압구정동, 서초, 반포 위주의 고가 주택이 주로 대상입니다.

<장특공제>

현행 : 보유 연 40% + 거주 연 40%로 최대 80%까지 가능했으나,

2028년 : 보유 연 20% + 거주 연 60%로 보유비중이 축소됩니다.

2029년 : 보유 공제 폐지, 거주 80%까지 적용됩니다.

<공제액 한도>

현행 : 공제한도 없음

2028년 : 공제액 최대 20억원 제한

2029년 : 공제액 최대 10억원 제한

이에 따라, 2027년까지 매도를 해야 하는

물건들이 많이 나올 것으로 보입니다.

#15억 - 25억 구간

종부세 큰 차이가 없는 구간이며,

오히려 공제금액이 늘어 가장 수혜를

받게 되는 구간입니다.

ㅣ 위 상황을 종합해본다면

[금리 인상의 경우]

• 15억 이하 매수자에게 일부 영향
• 초고가 주택은 영향 미비
• 금리 인상으로 건설사 부담 증대

[세제 개편 상황]

• 초고가 주택 2027년까지 매물 유도 → 2028년부터 매물 잠김 우려
• 15억 이하 큰 해당 없음
• 15억 - 25억 구간 최대 수혜

[시장 상황]

• 서울 전체적으로 공급 小
• 전세/ 월세 실종
• 2028년 서울 20년만 최소 공급
• 2028년부터 초고가 매물 잠김

ㅣ 이러한 현 시장에서 1급지 강남구 분위기는?

강남구의 매물 수를 파악해보겠습니다.

5월 9일 이전, 물량이 급격히 늘어나다가

5월 9일 이후, 물량이 크게 감소한 모습이 보입니다.

그리고 그 후, 8월 3일 세제개편 이후

물량이 소폭 상승한 것으로 보입니다.

반면에 전세/월세는 8월 3일 기점으로

100개, 150개 정도 감소한 것으로 보입니다.

실제로 강남구 전화임장을 하다보면,

전세입자를 이번 기회에 내보내고

공실을 만들어 팔려고 하는 물건들이

단지마다 정말 많았습니다.

금주 상승률을 확인해보면, 4,5급지 위주로

상승한 것으로 보입니다.

또 작년 말부터 다주택 중과유예를

발표하며 5.9일까지 초고가주택을 중심으로

매물이 나왔고 15억 이하 물건들은

빠르게 거래되는 모습을 보였는데

전년말 대비 상승률은 4,5급지 위주로

형성되었습니다.

[매매]

[전세]

해당 시계열을 보면 알 수 있듯이,

4/5급지 위주로 강세를 보이고 있고

강남과 서초는 보합권에 들어갔다가

현재는 일부 하락하는 모습을 보여줍니다.

그 외 1,2급지의 경우 지역에 따라

조금의 상승폭 차이가 있는 것으로 보입니다.

다음은 금액대별로 추이를 지켜보았습니다.

ㅣ50억대 현장 분위기는?

 - 신현대(82/1,924^) 56억

해당 물건의 경우 55억 중반 정도 가격이 형성되었습니다.

최근 실거래는 6월이고 60억선에 거래된 것으로 보아

호가 대비 5억 정도 하락한 것으로 보입니다.

해당 단지는 10월말 사업시행인가가 확정되기 때문에

조건이 되지 않는 사람들이 많아 급매가 나오고 있다고 합니다.

급한 것이 아니라면, 10월 말에 급매가 다 빠지고

그 이후 시장 상황을 보면 좋을 것 같습니다.

특히, 재건축 조합원지위양도는 

투기지역인 경우 조합설립이후부터 가능한데

신현대의 경우 ‘조합설립 후 3년 내 사업시행인가 미신청’ 예외로

현재 조합원 지위 양도가 가능한 구간에 있습니다.

ㅣ40억대 현장 분위기는?

 -청담자이(2011/708^) 43억

해당 물건의 경우 현재 호가는 42억 ~ 43억에 형성되어 있습니다.

45억에 올려놓고 조정을 하면 된다고 했지만,

시장 분위기 상 손님이 많지는 않다고 합니다.

최근 거래된 물건은 7월에 43억에 거래되었고,

정말 매도를 하고 싶다면 동/층에 따라 다르지만

더 낮게 내놓아야 거래가 될 것 같다고 합니다.

ㅣ30억대 현장 분위기는?

 -삼힐스테이트1단지(2008/1,144^) 34억

지금 최저 물건은 34억에 형성되어 있습니다.

이 최저 물건을 20팀이 보고 갔다고 합니다.

이 물건도 몇 천 정도 조정이 가능한데

중요한 것은 아직 매수 콜이 나오지는 않았다고 합니다.

34억도 충분히 싼 가격이며, 버티면 다 오르는 것을

알고 있기 때문에 여기서 더 크게 조정되어서

거래되기는 쉽지 않을 것 같다고 합니다.

34억선이면 거래가 될 것 같다고 하는데,

추이를 지켜봐야할 것 같습니다.

최근 실거래는 36억에 거래되었습니다.

 -은마아파트(1979/4,424^) 36억

현재 3층 물건이 34.3에 거래됬다고 합니다.

반포/압구정 등이 다 하락중인데, 여기가 30억대 구간으로

세제 개편 영향을 덜 받아도 시장 분위기는 일부

영향을 받을 수 있다는 의견입니다.

추가적으로, 분당이 거래가 잘 되었는데

최근 거래가 잘 안된다고 합니다.

ㅣ20억대 현장 분위기는?

 - 도곡렉슬(2006/3,002^) 59 방2개 27억

해당 물건은 내년 7, 8월 입주가능한 물건입니다.

내년에 세입자를 내보내고 판다고 합니다.

당장 입주 가능한 것은 28억부터 스타트

도곡렉슬의 경우 25년 10월에 31억까지 찍혔는데,

현재 4~5억 싸게 나오고 있습니다.

보유하신분들 중에 장기보유특별공제 

줄이는 것으로 인해서 고민하다가 나오는 매물들이

일부 있다고 합니다.

 - 대청(1992/822^) 59 23억

해당 물건도 세입자가 집을 산다고 해서 나간다고 합니다.

현재, 집이 험해서 공사를 진행중이고

전세 / 매매 둘 다 내놓았다고 합니다.

실거래는 24억에 거래되었고, 나머지 물건들은 25/26억에

나오고 있는 상황이라고 합니다.

수리된 물건은 25억 정도로 나오고 

수리 안 된 물건은 23~24억이라고 합니다.

이 사장님은 대치동에서 부동산을 하시는분인데

50억 미만들은 매물문의가 있고 거래가 좀 되는편이라고 합니다.

ㅣ10억대 현장 분위기는?

 - 신동아파밀리에3단지(2011/365^) 84 18억

강남에도 18억대 물건이 있습니다.

하지만 단지수가 작다보니 실거래가 26년 1월에 15억선에

거래가 된 것으로 보입니다.

최근 지하철 호재가 생겨서 2-3억대 올랐고,

시장 분위기를 보면 10억대는 실거래 대비

호가가 오르는 것이 맞다고 합니다.

<총평>

• 현재의 금리 인상 기조가 유효하긴 하지만, 한국 경제가 전반적으로 견조한 흐름을 보입니다.
• 그렇기 때문에 2022년 같은 급격한 하락장이 재현되기는 쉽지 않습니다.
• 물론 15억 이하 구간의 물건들은 금리 인상의 영향이 일부 미칠 수 있습니다.
• 하지만 그동안의 대출 규제로 인해 애초에 대출 총액 자체가 크지 않은 상황입니다.
• 다만 규제 직전에 변동금리로 대출을 크게 일으킨 일부 집주인들에게는 분명한 압박으로 작용할 수 있습니다.
• 그럼에도 불구하고 현재 서울 전역에 공급이 부족한 상황이기 때문에, 이로 인한 상승 압박이 금리 인상에 따른 하방 압박보다 훨씬 클 것으로 예상됩니다. 여기에 전, 월세 매물마저 지속적으로 감소하는 추세입니다.
• 특히 2027년까지는 초고가 매물들을 중심으로 의무 매도 물량과 세입자 퇴거 후 매물 전환이 맞물리면서 급매물들이 출현하고 있습니다. 하지만 이 시기가 지나면 2028년부터는 초고가 매물들마저 시장에서 잠기게 되고, 수도권 전체의 입주 물량 역시 급감하게 됩니다.
• 현재 시장에서 이러한 초고가 급매물들이 나오는 흐름을 직접 확인할 수 있는 만큼, 2~3급지에 실거주를 하며 상급지로 이동을 고민하는 분들에게는 갈아타기 적기입니다.