배운 것
# 어려움이 아니라 목표를 해결하자
- 어려움을 해결하려 하지 말고, 내가 원하는 목표를 해결하려고 해야 한다.
어려움만 쫓다보면 내 목표를 달성하지 못한다. - 늘 해왔던 것만 하면 늘 얻어왔던 것만 얻게 될 것이다.
- 중요한 건 실행이다. 누군가는 고민만 1시간할 때, 누군가는 실행만 1시간을 한다.
과거 어떤 선택을 해야할 지 몰라 토허제가 나오고 회피하고, 투코까지 받았지만 2개월을 더 회피하다 결정을 내렸던 적이 있다.
이번 강의를 들으며 이 얘기가 뼈를 때리는 말 같았다.
# 나는 어떤 레벨에 있을까?
나의 현재 상황은 알파 투자가 필요하다.
그래서 나에게 필요한 것은 실력이다.
그럼 나는 무엇을 해야할까? 더 많은 수익률 보고서를 작성해야한다.
- 내가 매수한 단지
- 내가 매수한 가족집
- 내가 매수하고 싶은 단지들
부동산으로 할 거면 부동산으로 쭉 해야한다.
그렇게 10억을 달성하고 나서 미국 주식을 해도 늦지 않다.
이도 저도 아닌 사람이 되어 기웃기웃 거리지는 말자.
아래 질문들, 잊지 말자.
- 내가 어떤 문제를 부동산으로 해결할 수 있나
- 부동산 자산 취득하는 게 내 인생의 어떤 의미가 있나
- 왜 내가 부동산을 선택했는가
# 저평가 투자란 무엇인가
저평가 판단
- 전고점대비 하락
- 전세가율
지금 시장은 전세가율로 해볼 수 있다.
전세가율이 60%라는 것은 매매가는 아직 덜 오른 단지구나 라고 해석해볼 수 있다.
또, 23년은 다음 상승장의 바닥 즉, 전저점일 것이다.
전저점 대비 100% 상승했다는 것은 허리 정도 올랐다는 건데, 100%가 아직 오르지 않은 단지를 찾아서 투자하면 되는 것이다.
저평가된 투자를 하려면 시장의 불황 시그널을 내고 있을 때 미리 들어가야한다.
대중과 반대로 라는 말처럼, 지방으로 달려가는 사람이 적을 때 지방에 가야하고, 지방으로 들어가려는 사람이 많을 때 나와야 한다.
# 수도권과 똘똘한 한 채
수도권은 상승장에 올라가는 파워가 더 크다는 것을 이번 장을 통해 느꼈다. 똘똘한 한채, 즉 그 지역에서 가장 좋은 것, 실거주자들이 가장 좋아할만한 것을 사는 것도 의미가 있다.
수도권은 직장과 교통이 70%!!
강남과 먼 지역일수록 교통이든 연식이든 강력한 게 있어야 한다.
지방에서 신축을 볼 때도 마찬가지다. 2021년식이면 충분히 신축이지만, 주변에 2025,26년식이 많이 들어온다면 2021년의 선호도가 많이 떨어진다. 주변에 신축이 많은지 봐야 한다.
# 나의 선택 - 왜 4번 시나리오인가
세금 내고 1호기 매도하면 나는 Lv5.
1호기를 매도하지 않고 현재의 투자금만 고려하면 Lv4.
아무것도 하지 않고 기다리다 1호기 매도 시점에 매도하면 Lv6.
2호기를 하고 1호기 매도 후 2호기를 갖고, 적은 수익만 보더라도 세금을 내면 Lv6.
정답은 나와있다.
나는 또 한 번의 알파투자를 할 때라고 생각한다.
그 이유는, 1번 시나리오로 갔을 때 매수할 수 있는 실거주 물건은 투자와 실거주 교집합을 고려했을 때, 지금 집에서 부모님과 함께 사는 게 거주 만족도를 더 높여주는 선택이기 때문이다.
그래서 지금의 투자금으로 알파 투자를 한다.
미래에 하게 될 2호기가 100%의 수익이 나지 않았어도,
갈아탈 더 좋은 자산을 발견한다면 충분히 갈아탈 수 있기 때문이다.
# 알파투자에서 잊지 말아야 할 것
알파투자도 투자금 적다고 무조건 좋은 게 아니라, 가치가 더 좋은게 좋은거다. 내가 가진 돈 다 최대로 써서 제일 좋은 거 사는 게 맞는거다.
# 절대 하지 말아야 할 것, 집중해야 할 것
내가 절대 하지 말아야할 것은, 앞으로 대출을 어떻게 할지와 같은 시장상황이 아니다.
올라갈만한 곳은 어디일지를 아는 것이 중요하다.
하락장 올 때까지 기다리는 게 아니라, 갈아타기할 수 있는 타이밍에 갈아탈 수 있는 사람이 되어야 한다.
가장 중요한 건, 내가 갖고 있는 자산의 가치와 내가 올라가려고 하는 자산의 가치를 분명히 아는 것이다.
내가 더 높은 곳에 올라가기 위해서는 그 윗단의 가치들의 시세와 가치를 알아야 가능하다.
# 잃지 않는 투자
수익률 부분에서 가장 중요한건 덜 벌더라도 잃지 않는 투자를 하는 것이다.
이미 주식으로 욕심부려봤기에 알고 있다.
잃지 않는 투자를 하자.
좋은 투자란 원금을 보전하면서 수익률을 내는 것이다.
중요한 건 원금 보전이다. 더 버는 거 생각하다가 망한다. 잃지 않는 투자를 기억하자.
가치를 모르면 집을 사도 걱정, 안 사도 걱정이다. 가치를 알아야 한다.
# 호재는 언제 의미가 있는가
호재는 가격 가치에 반영되지 않았을 때 사야 의미가 있는거다.
그렇기때문에 비교할 때는 현재가치만 두고 비교하고, 호재가 반영되었는지를 확인해볼 수 있다.
# 투자 3원칙
- 매수기준 : 가치가 있는 저평가된 물건을 산다
- 보유기준 : 5-10년 보유할만한 단지를 산다
- 매도기준 : 수익률 100%이면 판다 (알파투자)
<BM>
- 내가 보고 있는 후보 단지에 대해 가치를 알고 있는지 생각해보기
- 사람들이 왜 팔려고 하는지 왜 사려고 하는지 이유를 생각해보자
- 타인의 수요를 보고, 그 지역에서 중요하게 생각하는 것을 봐라
- 가치가 있나 없나를 먼저 판단하고, 그 다음에 무엇이 더 좋은가를 판단할 수 있다
- 왜 그 땅이 그 가격인지 이유를 찾고, 그 땅의 단지가 그 이유를 갖고 있는 단지인지 살펴봐야한다 (수정구 예시)
