월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서1
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : E편한세상송도
- 연식: 2018 년식
- 세대수 : 2,708 세대
- 위치(지도) : 인천광역시 연수구 랜드마크로113
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) - B등급
- 연수구 종사자 수 : 145,549명 / 사업체수 32,548개
(비교구 경기 성남 분당구 : 345,459명/97,955)
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - C등급
[7대 주요 업무지구]
- 강남역 : 118분(2) / 도보 32분 포함
- 여의도역 : 100분(2) 도보 35분 포함
- 시청역 : 116분(1) / 도보 30분 포함
- 종로3가역 : 120분(1) / 도보 30분 포함
- 가산디지털단지역 : 97분(1) / 도보 33분 포함
- 마곡역 : 101분(2) / 도보 15분 포함
- 판교역 : 146분(2) / 도보 31분 포함
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
[중학교]
- 학군(중학교) : 미송중학교, 학업성취도 없음/ 성취평가제 기준 1.3등급
[초등학교]
- 학군(초등학교) : E편한세상은 인천송담초등학교 배정. /길건너 초등학교 등교
송담초등학교 학급당학생수 24명
전교학생수 913명
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - C등급
- 환경 : 백화점 0개, 몰 0개, 마트0개, 종합병원 0개, 스타벅스1개
5. 공급 - B등급
1) 연수구 인구수 : 410,369명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 410,369x0.005 = 2,051세대
3) 3년 입주량 합계 : 8,865 세대 (26년 2,041세대 + 27년 5,152세대 + 28년 1,672세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 2,955세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =1.44배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 초과~ 2배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 : BC0CB
- 직장(B) : 연수구 종사자 수는 145,549명 사업체수는 32,548개로 B등급이다.
인구수대비 종사자비율이 35%로 주거지로의 역할로 베드타운의 성향을 가진다.
송도내 대기업 삼바, 센트리온같은 대기업이 있기는 하나 실질적으로 해당직장만을 이유로
송도의 수요가 있다고 볼 수 있는 객관적 자료는 찾이못했다. - 교통(C) : 강남역 118분, 여의도역 100분, 시청역116분으로 주요 업무지구로 2시간정도 소요된다.
강남으로의 접근성이 어려운 지역으로 M버스 기점이지만 버스는 교통에 포함시키지않았다.
해당단지는 교통이 불편하다는 이야기가 많은 지역. 앞으로 인천1호선 연장에 대한 언급은 있으나
아직 확정된 것은 없다.
교통을 이유로 수요가 있을것으로 보이지 않는다. - 학군() : 신도시 특성상 신설중학교가 많아 학업성취도를 알수 없어 초등학교 학급당학생수와 총 인원수로
해당단지의 선호도, 수요를 예상해볼때, 송담초 학급당학생수 24명, 전교 학생수 913명으로 해당생활권,단지는
학생수가 많은편으로 학군을 수요로 들어온다고 볼 순없지만, 해당지역의 어린자녀를 둔 가족들이
많을것으로 예상한다(인구 입지분석으로 확인), 학군을 이유로 들어오긴 어렵다. - 환경(C) : 1Km 이내에 마트,병원,백화점은 없는 지역이지만, 균질성이 있어 깨끗하고, 유해시설이 없는
주거지역이다. 인천에서 송도신도시는 쾌적한 환경을 이유로 수요가 있을것으로 보이지만, 송도내에 해당단지가
우선순위이기는 어렵다.(더 선호하는 송도내 다른생활권이 있을것으로 보임) - 공급(B) : 연 적정수요 2051세대이고 연수구의 3년 입주물량은 총 8865세대 연평균 수요는 2955세대이다. 입주량이 적정수요의 1배초과~2배이내로 B등급이다. 인천은 검단,연수구,미추홀구의 입주물량이 남아있는 상황으로
투자시에는 주변 지역구인 미추홀구 용현학익지구의 입주물량도 확인하고 리스크 미리 대비해야한다. - 내생각 : 해당단지는 신도시로 균질성이 있고, 쾌적한 준신축단지로 송도내에서 가성비단지라는 이유로
수요가 있을것이라고 보인다(거래가 활발함), 하지만 직장,교통,학군을 이유로 이번 단지를 선택하기에는
어려움이 있다. 송도내에서도 입지가 더 좋은 지역과 비교해보고 매수시기와 현재 시점의 수익률
분석을 통해 입지가치를 판단해보고자 한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세(2026년 9월): E편한세상송도 29평 현재 매매 5.9억, 전세 3.7억(전세가율 63%)
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2021년 10월 매매 8.68억 전세 4.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2023년 04월 매매 4억 전세 1.8억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
고점투자 시 현재가격기준 -2.78억 손실
저점투자 시 현재가격기준 1.9억 이익이다.
매수,매도,보유의 타이밍이 중요하다는 걸 수익률보고서를 작성하며 느꼈다.
아직 상승세를 탔다고 보기 어렵고(대장단지말곤 현재 보합)
아직도 고점대비 -33%인점을 볼때 절대적 저평가로 생각된다.
현재 인천은 공급이 많고, 대장단지만 상승으로 전환되어보이기 때문에 전체적으로 저평가 시기라 비싸지않게 매수가능한 시장이라고 보이고 공급이 29년도까지도 이어지기 때문에 투자는 보수적으로 보아야할것으로 생각된다.
하지만 지역내, 지역간 비교분석을 통해 투자우선순위를 확인해봐야 더 확신이 들겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) : 21년도 전고점 대비 -33% 현재는 절대적 저평가, 저가치인가? 고가치는 아니지만 저가치는 아님.
2) 환금성 (환금성 여부 확인) : 아파트, 대단지(2708세대), 23년도 하락장에도 매매거래 연123건, 전세 254건 거래활발한 단지.
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : 초보투자자이기에 잃지않는 투자가 목표이지만, 기대수익률을 100%로 가정하고 매수단지가 수익률 100% 나올 수 있는 단지인가? 전고점보다 낮은 가격. 수익률 100% 가능함. 하지만 시기는 알 수 없음. 보유도 수익률을 높이는 방법이다.
4) 원금보존 : 기타 70% 현재 해당단지 63%..그럼 현재 전세가 기준 3.7억 10년이후 1.5~1.8배(서울아니니까) 5.55억~6.66억이므로 현재 매매가 정도 원금보존가능. 하지만 내집마련한 단지이기에 일정기간 보유와 매도타이밍으로 원금보존 지키자.
5) 리스크 대비 : 역전세? 인천내 공급많아 전세가가 높지않음. 역전세 위험시기라고 보기 어렵지만 공급이 리스크 29년도까지 송도 입주물량 + 미추홀구 용현학익지구 입주물량이 있음. 투자보단 내집마련…
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
내집마련(o) - 현재 시기의 내집마련 ok, 절대적저평가로 송도 20평대 6억 이하 거래 가능한 유일한 아파트단지. 유의미함(하지만 꼭 비교분석!!!)
투자(x)
3. 작성하면서 느낀점 :
이번에 가치판단을 하면서 저평가에서 또 어렵다고 느낀걸 보면, 아직 같은 가격대에 다른 가치의 단지가 바로 떠오르지 않는것이 가장 큰 이유같다. 결국 앞마당을 늘리며 비교평가 가능한 단지들을 많이 알고 있어야 하는 중요성을 이번 수익률보고서를 작성하며 깨닫게 되었다. ( 사실 단지가 아예 떠오르지 않는건 아니지만…비교가능한 지역이 아닌거같아서 더 앞마당에 대한 절실함이… 열심히 만들자!)
