[열반스쿨기초반 92기/6조] 세종시 새뜸마을10단지 아파트 수익률보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 세종시 새롬동 새뜸마을 10단지 더샵힐스테이트

• 연식: 2017년 4월 입주(10년 차)
• 세대수: 1,027세대 / 13개 동
• 위치: 세종특별자치시 새롬중앙로 90(새롬동 558)
• 시공사: 포스코건설·현대건설

• 위치도: 새롬동 중심상권·학교·BRT축을 도보권에 둔 2-2생활권

  

  자료: KB부동산 단지정보, 카카오맵

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

• 세종시 종사자 수: 163,650명
• 공공행정·국방·사회보장행정 종사자 수: 24,686명

세종시는 자치구가 없어 시 전체 종사자 수를 사용하였다. 절대적인 일자리 규모는 크지 않지만, 정부세종청사와 중앙행정기관을 기반으로 한 안정적인 직장 수요가 강점이다.

자료: 국가통계포털 전국사업체조사(2023), 2026년 세종지역 인력양성기본계획

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

• 정부세종청사: 자차 약 10~15분 / 대중교통 약 20~30분
• 대전 둔산권: 자차 약 35~45분 / 출퇴근 혼잡 시 45~55분
• 오송역: BRT·자차 약 30~40분

단지 앞 새뜸마을 7·10단지 정류장은 약 110m, S-BRT축은 약 480m 거리에 있다. 세종 내부와 대전 방향 자차 이동은 편리하지만, 철도역이 없고 대전까지 대중교통으로 출퇴근할 때에는 환승 부담이 있다.

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

• 학교: 새뜸중학교
• 민간 교육정보 플랫폼 기준 세종 상위 7%
• 특목고·자사고 진학률: 7.6%

새뜸초등학교는 약 0.4km, 새뜸중학교는 약 0.2km, 새롬고등학교는 약 0.3km 거리에 있어 초·중·고등학교가 모두 도보권에 있다. 새롬동 학원가도 가까워 학령기 자녀를 둔 가족의 선호도가 높다.

자료: 학교알리미, 리치고 학교정보(2026년 9월 확인). 민간 플랫폼 평가는 참고지표임.

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

• 새롬동 중심상가
• 새롬동 학원가
• 새롬동 복합커뮤니티센터
• 생활권 공원
• 병·의원 및 약국
• 음식점과 카페
• 생활형 마트(마켓세종, 농협하나로마트, GS마트, 차로10분거리에 이마트, 코스트코)

병·의원, 약국, 음식점, 카페와 생활형 마트를 도보로 이용할 수 있다. 반경 1km 안에 백화점이나 대형마트는 없으며, AK&세종은 약 1.5km 거리에 있다.  대형 상업시설을 기준으로 평가하면 다소 약하지만, 일상생활 편의성과 보행환경은 우수하다.

5. 공급

• 세종시 인구수: 390,738명
• 연 적정수요: 390,738명 × 0.5% = 약 1,954세대
• 3년 입주량 합계: 1,360세대
  • 2026년: 238세대
  • 2027년: 0세대
  • 2028년: 1,122세대
• 연평균 입주량: 1,360세대 ÷ 3년 = 약 453세대
• 적정수요 대비 공급량: 453세대 ÷ 1,954세대 = 약 23%

2026년부터 2028년까지의 연평균 공급량은 가이드상 적정수요의 약 23% 수준으로 공급 부담이 낮다. 2028년 입주 물량은 합강동 5생활권을 중심으로 공급되므로 새롬동 전세시장에 미치는 직접적인 영향도 제한적일 가능성이 높다.

자료: 행정안전부 주민등록인구(2026년 8월), 부동산지인 입주예정 자료 및 언론보도 종합

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

초·중·고등학교와 학원가를 모두 도보로 이용할 수 있고 정부세종청사와 대전 접근성이 양호한 1,000세대 이상의 브랜드 대단지로, 세종에서 실거주 선호도와 자산 방어력을 함께 갖춘 단지이다.

<입지평가>

• 직장: B
• 교통: 양호
• 학군: 양호(자료가 없음)
• 환경: C

• 공급: S

   

강점은 학군·학원가·생활편의시설과 브랜드 대단지라는 조건의 결합이다. 다만 세종시의 민간 일자리 규모가 크지 않고 광역교통 기반이 약하다는 점은 한계로 볼 수 있다.

PART2. 수익률분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자)

새뜸마을10단지 더샵힐스테이트 (2017년/1,027세대/35평)

※ 고점·저점의 전세가는 해당 매매시점 전후의 같은 84㎡대 전세 실거래를 기준으로 산정.

전용 84㎡대의 최근 실거래는 9.4억원 수준이며, 최근 전세 실거래는 4억원까지 확인된다. 5년 내 최고 매매가는 2021년 9월 10일 12억원이고, 2023년 1월에는 7억원까지 하락했다. 최근 동일 단지 84.9032㎡ 전세는 2026년 8월 말 4억원에 거래됐다.

계산 확인

고점 매수

• 투자금 : 12억 - 4.27억 = 7.73억
• 순수익 : 9.4억 - 12억 = -2.6억
• 수익률 : -2.6억 ÷ 7.73억 × 100 = 약 -34%

저점 매수

• 투자금 : 7억 - 2.9억 = 4.1억
• 순수익 : 9.4억 - 7억 = 2.4억
• 수익률 : 2.4억 ÷ 4.1억 × 100 = 약 59%

4) 5년 간 시세 변화 확인

• 현재 시세 : 새뜸마을10단지 35평 현재 매매 약 9.4억, 전세 약 4억
• 5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 12억, 전세 약 4.27억
• 5년 내 저점 매입시 : 2023년 1월 매매 7억, 전세 약 2.9억

새뜸10 전용 84㎡는 2021년 9월 12억원의 최고가를 기록했고, 2023년 1월에는 7억원까지 하락했다. 이후 다시 회복하여 최근에는 9억원대 중반에서 거래되고 있다.

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

같은 아파트라도 언제, 얼마에 매수했는지에 따라 수익률이 크게 달라진다는 것이 가장 인상적이었다.

새뜸마을10단지는 내가 실제로 거주하고 있어 입지와 생활환경의 장점을 잘 알고 있는 단지이다. 좋은 학군과 학원가, 생활편의시설, 브랜드 대단지라는 장점 때문에 그동안 주로 ‘좋은 아파트’라는 관점에서 바라보았다.

하지만 수익률을 직접 계산해보니, 같은 단지라도 2021년 고점에 매수했다면 현재까지 약 -34%, 2023년 저점에 매수했다면 약 59%의 수익률이 나온다는 점이 눈에 들어왔다.

이를 통해 좋은 아파트를 고르는 것만큼 가치에 비해 적절한 가격에 사는 것이 중요하다는 것을 알게 되었다. 특히 전고점보다 가격이 낮다는 이유만으로 싸다고 판단할 것이 아니라, 비슷한 가치의 다른 단지들과 비교하여 현재 가격이 정말 저평가되어 있는지를 판단해야 한다고 느꼈다.

앞으로는 내가 관심을 갖고 있는 아파트도 단순히 현재 가격이나 전고점 대비 하락률만 보는 것이 아니라, 입지와 가치를 비교하고 매매가·전세가·투자금을 함께 계산하여 투자수익률을 판단하는 연습을 해야겠다.

PART3. 투자결론 (3주차)

1. 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가(입지가치 확인, 비교평가) : △

• 새뜸마을10단지는 초·중·고와 학원가가 도보권에 있고, 새롬동 중심상권을 이용하기 편리한 1,000세대 이상의 브랜드 대단지라는 입지적 장점이 있다.
• 다만 현재 가격이 전고점보다 낮다는 것만으로 저평가라고 판단할 수는 없고, 비슷한 가격대의 세종 및 다른 지역 아파트와 비교평가가 더 필요하다고 생각한다.

2) 환금성(팔고 싶을 때 팔 수 있는가) : O

• 1,027세대의 브랜드 대단지이고, 학군·학원가·생활편의시설을 도보로 이용할 수 있어 학령기 자녀가 있는 가족의 실거주 수요가 있는 단지라고 생각한다.
• 세종 내에서 선호도가 있는 84㎡ 중심 단지이므로 매도 시 수요를 찾는 데 큰 어려움은 없을 것으로 판단한다.

3) 수익률(투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : △

• 현재 매매가 약 9.4억, 전세가 약 4억으로 투자금이 약 5.4억 들어간다.
• 저점인 7억에 매수했을 경우 현재까지 약 59%의 수익률이 나오지만, 현재 가격에서는 투자금이 커졌기 때문에 같은 수준의 수익률을 기대하기는 어려워 보인다.
• 입지적 장점은 있으나 현재 투자금 대비 기대수익률이 충분히 높은지는 추가 비교가 필요하다고 생각한다.

4) 원금보존(지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : △

• 현재 전세가율이 약 43% 수준으로 전세가율이 높은 편은 아니어서 투자금이 많이 필요하다.
• 다만 2026~2028년 세종시 연평균 입주물량은 약 453세대로 적정수요의 약 23% 수준이라 향후 공급 부담은 낮은 편이다.
• 입지와 공급 측면은 긍정적이지만 낮은 전세가율을 고려하면 원금보존 측면에서는 조금 더 보수적으로 판단할 필요가 있다고 생각한다.

5) 리스크 대비(역전세 대비) : O

• 향후 3년간 세종시 공급량이 적정수요보다 적어 단기간 대규모 입주로 인한 전세가격 하락 위험은 비교적 낮아 보인다.
• 다만 세종은 과거 가격 상승과 하락폭이 컸던 지역이므로, 투자 시에는 충분한 현금 여유를 확보하고 장기간 보유할 수 있는지를 함께 고려해야 한다.

2. 나의 투자 결론(매수 여부)

새뜸마을10단지는 학군과 학원가, 생활편의시설, 브랜드 대단지라는 장점이 있고 향후 공급도 많지 않아 가치가 있는 아파트라고 생각한다.

하지만 현재 매매가 약 9.4억에 전세가 약 4억으로 투자금이 5억 이상 필요하고, 현재 가격이 다른 투자대안과 비교했을 때 충분히 저평가되어 있는지는 아직 판단하기 어렵다.

따라서 현재 가격에서 투자 목적으로 신규 매수하는 것은 보류하겠다.
다만 이미 보유하고 있는 입장에서는 실거주 만족도가 높고 입지적 가치와 향후 공급 상황이 양호하므로 현재로서는 보유를 유지하면서 다른 지역 및 단지와 지속적으로 비교해보겠다.

3. 작성하면서 느낀점

내가 실제로 거주하고 있는 아파트라 장점은 누구보다 잘 알고 있다고 생각했지만, 좋은 아파트인지 판단하는 것과 좋은 투자물건인지 판단하는 것은 다른 문제라는 것을 느꼈다.

특히 전고점보다 가격이 낮다고 해서 저평가라고 판단할 수 없고, 현재 가격이 정말 싼지 알기 위해서는 비슷한 가치와 가격대의 다른 아파트를 많이 알고 비교할 수 있어야 한다는 점이 가장 어려웠다.

앞으로 새뜸마을10단지를 하나의 기준점으로 삼아 세종뿐 아니라 대전과 서울의 관심 단지까지 비교하면서, ‘좋아 보이는 아파트’를 고르는 것에서 그치지 않고 ‘가치에 비해 싼 아파트’를 판단할 수 있는 실력을 키워야겠다고 느꼈다.