[월급쟁이부자들/열반스쿨기초반92기/6조/참이네] 가격이 아니라 가치를 보고, 조급함보다 기준을 쌓는 투자자가 되기!!

[기억할 것 1] 좋은 투자는 ‘가치와 가격’을 비교하는 것

이번 강의에서 가장 먼저 기억하고 싶은 것은 좋은 투자는 단순히 싼 물건을 사는 것이 아니라, 가치 있는 물건을 그 가치보다 저렴하게 사는 것이라는 점이다.

저평가는 절대적인 가격으로 판단하는 것이 아니라 비교를 통해 알 수 있다. 가격이 비슷하다면 더 가치 있는 물건을 선택하고, 가치가 비슷하다면 더 저렴한 물건을 선택하는 것. 결국 좋은 투자자는 많은 지역과 아파트를 알고, 서로 비교할 수 있는 사람이라는 생각이 들었다.

강의에서 배운 가치·저평가·환금성·수익률·원금보존·리스크 관리, 이른바 ‘가·저·환·수·원·리’도 앞으로 물건을 볼 때 계속 꺼내보아야 할 투자 기준으로 기억하고 싶다.

[적용할 것 1] ‘어디가 오를까?’ 대신 ‘어디가 더 가치 있는가?’를 묻기

그동안 나는 계속 비슷한 고민을 해왔다.

세종 집을 계속 보유하는 것이 좋을지, 대전의 더 좋은 입지로 갈아타는 것이 좋을지, 아니면 결국 목표로 하고 있는 서울 아파트를 어떻게 준비해야 할지. 특히 서울 가격이 빠르게 오르는 모습을 보면서 “이대로 계속 올라가면 어떡하지?”라는 조급함도 많이 느꼈다.

이번 강의를 듣고 나니 앞으로는 질문을 조금 바꿔야겠다는 생각이 들었다.

“세종이 더 오를까?”보다는
→ “내가 가진 세종 아파트의 가치는 다른 투자대안과 비교하면 어느 정도인가?”

“서울이 더 오르면 어떡하지?”보다는
→ “내가 사고 싶은 서울 아파트의 가치와 현재 가격의 관계는 어떠한가?”

“대전 크로바가 앞으로 얼마나 오를까?”보다는
→ “현재 가격과 향후 추가비용까지 고려했을 때 다른 선택지보다 더 좋은 투자대안인가?”

앞으로는 시장의 방향을 맞히려 하기보다 각 선택지를 같은 기준으로 비교하는 연습을 해보고 싶다.

[기억할 것 2] 수익률보다 먼저 ‘잃지 않는 것’을 생각해야 한다

강의에서 특히 인상적이었던 부분은 원금보존과 리스크 관리였다.

가치 있는 부동산을 사는 것도 중요하지만, 예상하지 못한 하락이나 역전세가 왔을 때 버틸 수 없다면 좋은 투자라고 하기 어렵다.

그래서 투자 전에는 현재 가격뿐 아니라 적정 전세가, 향후 전세가 흐름, 입주물량, 역전세 가능성 등을 함께 확인해야 한다. 특히 향후 공급이 많아지는 지역은 전세가격이 흔들릴 수 있기 때문에 단순히 현재 전세가율만 보고 투자해서는 안 된다는 점을 기억하고 싶다.

결국 원금보존이라는 것은 가격이 절대 떨어지지 않는 물건을 찾는 것이 아니라, 가격이 흔들려도 내가 버틸 수 있는 구조로 투자하는 것이라는 생각이 들었다.

[적용할 것 2] 전세 레버리지는 ‘갭’보다 먼저 버틸 수 있는지 확인하기

나는 앞으로 서울이나 수도권의 좋은 아파트를 전세를 활용해 매수하는 방법을 계속 고민하고 있다.

그동안은 자연스럽게
“갭이 얼마인가?”
“내 투자금으로 어느 정도 아파트까지 살 수 있는가?”
를 먼저 생각했다.

하지만 앞으로는 순서를 바꾸려고 한다.

전세 레버리지 물건을 검토할 때는 반드시

현재 전세가가 적정한가 → 향후 2~3년 공급은 어떠한가 → 역전세가 와도 버틸 수 있는가 → 그 이후에 투자금과 수익률을 본다

는 순서로 살펴보려고 한다.

수익률이 조금 낮더라도 내가 감당할 수 있고, 시장이 예상과 다르게 흘러가도 오래 보유할 수 있는 투자여야 한다.

“얼마를 벌 수 있을까?”보다 “최악의 상황에서도 버틸 수 있을까?”를 먼저 묻는 것.

이것이 이번 강의에서 가장 실질적으로 적용하고 싶은 부분이다.

( 전세가율 55%서울(강남에서 1시간이내), 강남 45%, 그외지역 70% 로 안전하게 투자할 것!)

[기억할 것 3] 저평가를 찾는 실력은 ‘비교한 경험’에서 나온다

가치평가를 배우고 싶어서 강의를 듣고 있지만, 아직 두 개의 아파트를 놓고 어느 쪽의 가치가 더 높은지 자신 있게 판단하는 것은 어렵다.

이번 강의에서는 저평가를 찾으려면 비교평가를 해야 하고, 비교평가를 하기 위해서는 아는 지역과 아파트가 많아야 한다고 강조했다.

결국

임장 → 임장정리 → 가치분석 → 비교평가

과정을 반복하면서 앞마당을 늘려야 비로소 가치판단의 기준도 내 것이 될 수 있다.

특별한 감각으로 좋은 물건을 찾아내는 것이 아니라 많이 보고 비교한 경험이 실력을 만든다는 점을 기억하고 싶다.

[적용할 것 3] 내 투자 후보지역부터 앞마당으로 만들기

그래서 앞으로는 막연히 전국의 좋은 지역을 공부하기보다 실제로 내가 투자할 가능성이 있는 지역부터 앞마당으로 만들려고 한다.

우선 서울에서는 내가 계속 관심을 가지고 있는 마포·성동을 중심으로, 자금 범위에 따라 서대문·동대문까지 확장해서 비교해보고 싶다. 대전 역시 단순히 ‘둔산이 좋다’고 알고 있는 수준에서 끝내지 않고, 실제 단지별 가치와 가격을 비교해보려고 한다.

그리고 입지분석을 할 때도 이제는

교통이 좋다.
학군이 좋다.
환경이 좋다.

에서 끝내지 않고,

“그래서 A와 B 중 어디가 더 가치 있는가?”
“가치 차이에 비해 현재 가격 차이는 적절한가?”
“같은 투자금이라면 어디를 선택해야 하는가?”

까지 결론을 내려보는 연습을 하고 싶다.

강의에서 제시한 것처럼 앞마당 5개, 매물 50개라는 숫자도 단순한 과제가 아니라 비교할 수 있는 데이터를 내 안에 쌓는 과정이라고 생각하고 실행해보려고 한다.

[기억할 것 4] 완벽한 타이밍보다 중요한 것은 준비된 기준이다

강의 마지막의 이야기도 지금의 나에게 특히 와닿았다.

상승장에서는 “너무 올랐다, 이미 늦었다”고 생각하고, 하락장에서는 “더 떨어질 것 같다, 무섭다”고 생각한다. 결국 시장은 언제나 사지 않을 이유를 만들어 준다.

그래서 완벽한 타이밍을 기다리는 사람보다 어떤 시장에서도 기회를 알아볼 수 있도록 준비된 사람이 투자할 수 있다는 점을 기억하고 싶다.

[적용할 것 4] 서울 상승장을 보며 조급해하지 말고 ‘준비기간’으로 사용하기

최근 서울과 수도권의 상승을 보면서 마음이 급해졌던 것이 사실이다.

하지만 지금 당장 서울 아파트를 사지 않는다고 해서 아무것도 하지 않는 것은 아니다.

지금 내가 할 수 있는 일은 분명하다.

대출을 정리하고, 종잣돈을 모으고, 원하는 지역의 앞마당을 만들고, 관심 단지의 매매가와 전세가를 꾸준히 비교하는 것.

가격이 오를 때마다 불안해하며 계획을 바꾸는 것이 아니라, 내가 세운 투자 기준에 들어오는 물건이 나타나는지를 확인하면서 준비하고 싶다.

지금의 기다림을 ‘아무것도 하지 않는 시간’이 아니라 ‘좋은 물건을 알아볼 수 있는 실력을 만드는 시간’으로 만들어야겠다.

이번 강의 후 내가 가장 기억하고 적용할 한 가지

이번 강의를 듣고 내가 가장 기억하고 싶은 말은 결국 이것이다.

투자는 시장의 미래를 맞히는 일이 아니라, 가치 있는 물건을 알아보고 가격과 비교할 수 있는 실력을 만드는 일이다.

그리고 내가 해야 할 일도 분명해졌다.

가격이 움직일 때마다 흔들리는 사람이 아니라,
가격이 움직여도 가치를 판단할 수 있는 사람이 되는 것.

앞마당을 늘리고, 직접 비교하고, 내가 정한 원칙에 따라 판단하는 경험을 계속 쌓아가고 싶다.

이번 2강에서는 무엇을 사야 하는가보다, 내가 어떤 투자자가 되어야 하는가를 배웠다.

“좋은 기회를 기다리는 것보다, 좋은 기회를 알아볼 수 있는 사람이 되기.”

P.S : 주우이님!

월급쟁이부자들 유튜브에서 간간이 뵈었던 주우이님의 강의를 직접 들을 수 있어 이번 강의는 더욱 의미 있게 다가왔습니다. 월부 커뮤니티에 들어온 뒤 생각보다 많은 충격과 고민을 겪으면서, ‘지극히 평범한 내가 과연 할 수 있을까?’ 하는 두려움이 마음 한편에 늘 자리하고 있었습니다. 그런데 이번 강의를 들으며 이상하게도 조금은 마음이 편안해졌습니다. 아마도 주우이님의 진심과 선한 마음이 전해졌기 때문인 것 같습니다. 선한 사람의 말에는 자연스럽게 믿음이 생기나 봅니다. 아직은 당장 무언가를 실행할 만큼 충분한 실력이 있다고 생각하지 않습니다. 하지만 조급해하지 않고, 강의에서 배운 것들 중 지금의 내가 적용할 수 있는 것부터 하나씩 찾아보려 합니다. 느리더라도 꾸준히, 조금씩 앞으로 나아가다 보면 언젠가는 지금보다 훨씬 단단해진 나를 만날 수 있지 않을까 싶습니다.

이번 강의를 통해 그 길을 계속 걸어가 볼 용기를 얻었습니다. 감사합니다. :)