월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 안양두산위브더아티움
- 연식: 2022
- 세대수 : 558
- 위치(지도) :
관악역에서 도보 15분거리에 위치. 주변에 큰 상권은 없지만 가는길에 단지내 상권들이 형성되어있음.
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수) C
만안구 종사자 수 : 90,282명 / 사업체수 23,436개
만안구 종사자수는 10만명이 안된다. 등급은C등급. 안양시 동안구는 18만명이 근무해서 인근에 B등급의 직장을 갖고있다.
만안구 안에는 알만한 기업은 없다.가까운 안양 IT단지에 효성, LS그룹계열사가있지만 영향을 줄정도로 좋은 직장이 많지는 않아보인다.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) B
카카오맵 - 길찾기 / 오전 7시 기준(월요일)
강남역 : 1시간8분 / 도보15분→ 1호선 → 2호선
여의도역 : 53분 / 도보15분→ 1호선 → 9호선
시청역 : 58분 / 도보 15분 → 1호선
*과천정부청사역 : 40분/ 버스(6-2)범계역→ 4호선 / 자차 23분
*가산디지털단지역 : 29분 / 자차 24분
단지에서 1호선 역까지 거리가 있어서 15분정도 걸어가야한다. 강남역까지는 1시간 8분정도 걸린다. 이 단지에서 강남으로 출퇴근을 하기에는 빡셀것같다. 해볼만한 곳은 1시간 이내인 여의도권역, 시청권역으로 출퇴근이 가능해보인다. 좀더 편하게 출퇴근 할 수 있는 곳은 과천과 구디가디업무지구로 보인다.
직장이 과천, 구디가디라면 안양시도 충분히 고려대상이 될 것 같다. 여의도역과 시청역이라면 1호선을 타고 내려오는길에 5호선으로도 빠질수있고 다른 지역으로 갈 곳이 많이 때문에 안양시 만안구가 우선순위로 보기는 어려울것같고, 가격을 타고타고 내려오다 밀려오는 느낌을 것 같다.
+호재) 월판선 호재가 있다. 월판선은 현재 착공해서 공사를 진행중이다. 자모님이 강의에 알려주신 호재3가지를 질문해보면,
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) C
학군 : 안양여자중학교, 학업성취도 76% / 안양중학교,59.8%
가장 가까운 중학교는 안양여중인데 학업성취도 76%가 만안구에서 2위이다.
학업률이 가장 높은 학교가 82%니까.. 교육이 크게 의미있는 지역은 아니다.
관악역 인근이 가장 당황스러운점은 중학교가 없다는점이다. 호갱노노에도 중학교가 없어서 불편하다는 점이 언급되는데, 중학생 정도가 되면 버스타고 다닐만하다고 해도 부모님입장에서는 걱정이 될것같다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) C+
환경 : 이마트 안양점
안타깝게도 반경1km이내에는 마트,백화점이 없다.
이마트안양점 차로 8분 / 광명역 롯데몰 차로 13분 / 평촌 롯데백화점 차로 13분
자차이동으로는 인근에 이마트, 롯데몰,롯데백화점까지 차로 10분이면 이동가능하다.
광명역 인근에 코스트코와 이케아를 이용할 수 있으니 마트 상권은 충분하다고 생각된다.
+) 단지내 환경 : 단지는 21년 신축이고 조경도 관리가 잘되어있다. 옆에 준구축 석수e편한세상의 단지내상가가 꽤 큰편이라서 간편하게 필요한 건 살 수 있는 환경이다.
환경은 주변환경이 고르진 않지만, 만안구 안에서는 아파트 단지가 모여있는곳에 위치해있고 자차로 마트를 이용할 수 있는 편리함을 갖춘 단지다.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 안양시 만안구 3년입주 합계 : 1,327세대 (26년 705세대 + 27년 0세대 + 28년 622세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 안양시 만안구 인구수 : 23만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 230,6640x0.005 = 1,153세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,327세대 (26년 705세대 + 27년 0세대 + 28년 622세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 442 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.38배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 S
안양시 만안구 내의 공급은 매우 적은편이다. 실제로 공사가 많이 이루어지고있는 편은 아니다.
29년에 안양역자이헤리티온이 1716세대 입주할 예정이다. 만약에 투자를 한다면 시기가 겹치지 않게 미리 조정하면 좋을것같다.
안양시 동안구는 2027.12에 평촌자이퍼스티니가 2737세대 입주한다.
인근 도시의 군포시와 의왕시를 살펴보면, 의왕시는 26년에 적정수요의 3배인 5600세대 정도가 입주한다. 입주하는 위치가 많이 외곽이고 주변에 도시가 없는 산 느낌이라.. 크게 영향을 주지 않을수도 있겠다.
군포에는 군포 대야미에 27년1월에 군포대야미 A2가 1511세대, 27년12월에 대야미대방디에트르 640세대 입주한다.
대야미역은 수리산역보다도 아래에있다. 안양구 만안구보다는 선택을 더 나중에 할것같아서 여기 입주 단지들은 내 단지보다는 후순위로 선택이 될 것같다. 28년 5월에 금정역푸르지오그랑블 1072세대가 입주하는데.. 금정역을 이용하긴하는데, 정말 산단 사이에 껴있는 단지라..선호도가 떨어질것으로 예상된다.
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
안양시 만안구는 교통이 중요한 베드타운이다. 이 안에서도 안양시 두산위브더아티움은
3순위 생활권에 위치해있다.(안양역인근 > 석수역인근> 관악역 인근 > 박달생활권)
생활권 안에서 단지 선호도는 신축이라서 높은편인것같다.
입지는 교통은 강남까지 1시간이 조금 넘게 걸리고, 구디가디까지 30분 이내 가능하다.
학군은 초등학교도 걸어가기 멀고, 중학교는 버스를 타고가야하는 단점이 있다. 아이들 교육을 위해 선택받는 단지는 아니다.
환경은 주변환경은 만안구 안에서는 나름 단지가 모여있고, 단지 주변에 살면서 소비할 수 있는 환경이 있다. 단지가 신축이라 쾌적해서 단지 자체의 선호도가 있겠다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 두산위브더아티움단지 24평 현재 매매 7.9억, 전세 5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2022년 3월 매매 7억 전세 3.8억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2024년 7월 매매 5.85억 전세 4.1억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
두산위브더아티움 단지는 전세가율이 최고 70%까지 올라갔던 단지다. 강남까지 1시간 이내로 갈 수 있는단지가 아니라서 적정전세가율을 55%로 잡기는 애매하고 70% 잡으면 전저점에서 원금보존을 지킬 수 있었다.
투자금 1.75억으로 115% 수익을 달성하고 2억을 벌 수 있는 단지였다.
전고점에서는 전세가율이 54%였다. 이때 매수했다면 원금보존이 어려웠을 수 있다. 24년 하락장에 거의 1.2억정도가 빠졌으니까. 하지만 현재는 전고점을 회복하고 28%의 수익인 9천만원을 줄수있는단지다. 전고점에 샀어도 가치를 알고 기다렸다면 수익을 낼수 있는 가치있는 단지라고 생각된다.
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같이 비교해볼 단지는 관악역과 더 가까이에 있는 현대아파트다.
역과의 거리는 관악역 현대가 가깝고, 이단지는 1000세대가 넘는 대단지로 단지 자체 상권이 형성되어있다. 다만, 단지들이 있는 관악역 동편이 아니라 서편에있고 주변에 단지로 둘러쌓여있다.
현대아파트는 전저점 당시 전세가율이 62%정도였다. 신기한건 고점이었을때의 전세가율이 65%이다. 신축이 매매가가 먼저 올라가고 전세가 따라붙는다면, 이 단지는 전세가 매매가와 같이 움직인다. 좀더 지방의 성격으로 봐야할것같다.
현대 아파트를 23년 2월에 5.3억에 투자금 2억으로 매수했다면 현재 수익률 100%로 2억을 벌 수 있다.
고점인 21년 9월에 7.59억에 투자금 2.69억에 매수했다면 현재는 아직 수익을 보지 못한다.
2개 단지의 입지는 거의 비슷한다, 현대가 역과 조금더 가깝다.
두산위브더아티움은 23년식 신축이라 건물의 가치가 남아있다.
역과의 거리가 현대는 5분/ 두산위브더아티움은 12분 정도걸린다.
역과의 거리가5분정도 차이라면, 거의 비슷하다고 보고 신축의 선호도가 더 높다고 보인다.
23년인 전저점에 투자를 했다면?
내가 투자금 2억으로 투자를 했다면 입지는 현대가 조금 더 좋지만, 건물의 가치가 완전초신축인 두산위브아티움이 투자금도 적게들어가는데, 매매가는 5천만원 차이니까 두산위브 더 아티움을 선택했을까? 나라면 그랬을것 같다. 신축의 운용의 편리함과, 초신축때 매매가 치고올라간다는 특징을 배웠으니까 두산위브더아티움을 매수했을것같다.
21년 전고점에서 투자를 했다면?
두 단지의 전고점의 시기가 다르지만, 같다고 가정하고
현대는 7.59억/4.9억/투자금 2.69억
두산위브더아티움 7억/3.8억/투자금 3.2억
두산위브더아티움이 23년 입주인데 입주당시에 하락장이 맡물려있어서 전세가가 많이 안받쳐준다.
투자금이 3.5억 있다고 가정하고 두 단지 모두 투자를 할 수 있다면?
교통은 비슷하다 – 관악역을 이용할 수 있고(도보로)
환경적으로 신축인 두산위브더아티움을 매수했을 것 같다.
현재 투자를 한다면?
안양시 만안구에서 입지가치중 가장 중요한 요소는 교통이 가장 중요한 선택 요소이다. 그다음 요소는 환경이라고 생각한다.
교통은 도보 5분거리에 있어서 빠르게 1호선을 이용할 수 있는 석수동 현대가 더 편리하다고 생각된다.
두산위브 더아티움은 도보 12분~15분정도걸린다. 하지만 가는길에 다른 단지들도 있어서 생각보다는 빠르게 이동할 수 있지 않을까? 생각이 든다.
환경은 단지내 상권 이용을 보면 석수동현대도 나름 단지내상권이 형성되어있어서 빠지지는 않는다.
단지의 환경은 신축인 안양동두산위브아티움이 훨씬 쾌적한데, 다만 단지세대수가 작아서 조금 아쉽다.
입지적으로는 석수동현대가 조금더 우위에 있는것같다.
하지만 아직 두산위브더아티움의 연식이 3년차라 10년 후인 다음 상승장을생각해도, 13년차.
이때에도 먼저 선호를 받을것이라고 생각이든다.
안양동두산위브더아티움이 더 선호도있는데 가격도 좀더 비싸다.
투자금은 2.9억과 2.7억으로 2천 만원 차이다.
비슷한 투자금이라면 매매가는 더 높아도 선호도를 더 받을 수 있는 안양동두산위브더아티움을 선택할 것 같다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) :
두산위브더아티움 24평 / 매매 7.9억/전세 5억 / 투자금 2.9억
현대아파트 33평/매매8억/전세 3.8억/ 투자금 4.2 (그새 가격이7.3에서 8로 올랐다)
(전세 매물 3.8억 > 실거래가 전세는 4.6억인데, 전세가 낮게 나온듯..)
석수e편한세상 32평 / 매매 7.5억/전세4.8억/ 투자금 2.7억
아르테자이 25평 / 매매 8억 / 전세 4.9억 / 투자금 3.1억
석수아이파크 35평 매매7.5억/ 전세 5억/ 투자금 2.5억
한양수자인에듀파크 34평 매매 7.5억 / 전세 5억/ 투자금 2.5억
34평대 > 석수아이파크/ 한양수자인에듀파크 / 석수e편한세상 같은 7억대 중후반 >> 석수 e편한세상.
24평대 > 아르테자이 / 두산위브더아티움 7억후반 8억초 >
좀더 역과 가깝고 단지들이 모여있는 두산위브더아티움.
석수역 인근 석수 lg빌리지 32평 > 8.3억
석수역 석수두산위브 24평 8.4억
>> 석수역 인근이 8억대가 넘어갔는데 관악역 인근은 아직 7억중후반에 머물러있다.
두산위브더아티움이 싸다고 생각했는데,
관악역에 준신축~준구축 석수e편한세상이 더 싸다고 생각이 든다.
2) 환금성 (환금성 여부 확인) :
두산위브더아티움은 500세대 정도로 환금성이 있다.
24평은 101동, 104동 105동이다.
101동~103동은 옆으로 1호선 지상철이 지나가서 비선호동이다.
환금성을 위해서 안쪽동인 104동,105동을 선택한다면 환금성을 더 높일 수 있겠다.
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) :
두산위브더아티움 24평 / 매매 7.9억/전세 5억 / 투자금 2.9억
100% 수익률이나려면 매매가격이 7.9+2.9억=10.8억이 되어야한다.
인근에 5년이내 신축중에 10억대는
평촌엘프라우드 25평 10.2억
평촌어바인퍼스트 25평 10.4억
인덕원자이SK 뷰 24평 10.1억
인덕원퍼스비엘 24평 11.9억
평촌을 봤을때는 평촌이 좋은 곳이니까.. 10억이 넘은것같은데(외곽이라도)
인덕원을보니.. 인덕원자이sk뷰는 확실히 외곽이고 주변에 지하철이없다. 대신 단지들이 잘 모여있는 장점이있다.
인덕원이 만안구보다는 좋긴하지만, 곧 따라갈 수 있지 않을까..?
4) 원금보존 :
매수시 이 물건을 통해 겪을 수 있는 최악의 손실은?
전세가 10년후에 2배되면 > 10억
현재 매매가는 7.9억으로 전세가가 매매가보다 높아진다. – 역전세 위험은 덜하다고 생각이 든다.
전세가율 : 63% >
서울 외곽지역 전세가율이 70% 기준인데 조금 못미치는 아쉬움이 있다..
앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산인가?
신축이고 역이 가까워서 앞으로 전세입자들이 선호할 부동산이다.
월판선이 개통되면 전세가가 더 오를 여지를 준다.
5) 리스크 대비 :
역전세가 날 확율은?
만안구내 입주는 3년간 1300세대 정도이다. 인구수 대비해서는 입주가 S등급으로 많이 들어오는 편은 아니다.
또한 주변 인덕원에 입주가 있지만, 외곽에 입주가 있어서 역전세 위험이 크다고 생각되지 않는다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
투자 가능 > 전세가율이 조금 아쉽다.
다행히 주변 입주가 없어서 전세 하락 위험이 적다고 생각된다.
전세가율이 조금 아쉽지만 투자금액에 들어온다면 투자 가능하다고 생각된다.
3. 작성하면서 느낀점 :
이 단지의 가치에 대해서 다시한번 생각하게 되었다.
임장하면서 현대와 놓고 가치를 많이 고민했는데, 고민되던 부분은 현대아파트 바로 앞에 들어오는 월판선 호재였다. 그 부분이 머릿속에서 떠나지않고 그래도 여기가 교통이 더 좋아지니까 더 좋지 않을까?라는 생각이 있었다.
두산위브더아티움에 대해서 자세히 확인하면서, 생각보다 5분, 10분차이라면 주변 단지의 쾌적성과 단지자체의 쾌적성을 선호할 수 도있겠다는 생각이 들었다.
수도권 앞마당이 적다보니, 역과의 거리에 얼마나 민감한지, 신축의 선호도를 어느정도로 볼지 아직 감이 덜잡혔다고 느꼈다.
앞으로 앞마당을 만들어갈때, 역과의 거리의 민감도, 선호도에 대해서 더 촘촘히 확인하는 습관을 가져가야겠다.
