월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 당산동2가 현대 아파트('94y, 783^)
- 연식: 1994년 6월 (33년)
- 세대수 : 783세대 (30평대 단일평수, 낀평형)
위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 43만 5천명
여의도 금융/증권사 및 대기업 본사가 있음. 매일 출퇴근하는 고소득 직장인들의 수요가 충분할 영등포구 !
*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.
*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 40분 (2호선, 환승x)
여의도역 : 10분(5호선, 환승x) / 자차로도 10분
→ 여의도 직장인들 탄탄한 실수요가 예상됨.
시청역 : 24분 (2호선, 환승x)
*영등포구청역 2호선, 5호선 더블역세권으로 환승없이 강남은 40분대에, 여의도는 10분, 시청은 30분 내에 출퇴근 할 수 있는 교통 입지독점성(가치)가 있는 영등포구의 단지구나 !
판교역 : 49분(환승 2번)
마곡역 : 22분(환승x)
*판교역은 환승 2번이고, 물리적인 거리가 있어 판교 직장인의 수요는 얇겠지만 강서구 마곡 직장인은 30분 내에 출퇴근이 환승없이 가능하므로 맞벌이 부부나 영등포구에 살아야할 이유가 있다면 충분히 실수요 가치가 있는 단지겠구나
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 양화중학교 배정, 학업성취도 83.8 % (C등급)
→ 현대홈타운2차에 학군을 이유로 이사오는 수요는 거의 없다시피 하겠다?ㅎㅎ
그래도 목동으로 학원을 다닐 수 있는 로케이션은 매력적인 요소임.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
[정량적 환경]
-1km 내에 백화점은 없으나, 더현대 서울 2.4km에 위치함
-1km 반경 내에 대형마트가 4개나 있음(롯데마트 2개, 홈플러스, 코스트코)
[정성적 환경]
- 다른 아파트단지와 연결되어 있지 않아서 균질성이 높진 않지만, 열중 시 비교임장할 때 뚜렷한 비선호 요소도 확인되지 않았음.
- 주변 상권도 소규모 생활상권이 갖춰져 있고, 다양한 연령대의 거주민을 확인했음.
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등포구 인구수 : 371,420명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,857세대
3) 3년 입주량 합계 : 1,540세대 (올해 541세대 + 내년 283세대 + 내후년 550세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 513대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.28배 (28%)
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 50% 이내
**2029년도에 2천세대 넘는 입주는 더샵신길센트럴 자이가 7월에 입주 예정.
**28년 3월 입주예정인 e편한세상당산리버파크는 현대2차에서 도로 건너편 위치에 입주 예정, 550세대여서 전세 세팅시기에 소폭 영향은 예상되나 대응가능한 수준으로 판단됨
★서울의 향후 공급상황 (2026~2030년)
- 영등포구 내의 공급은 서울시 전체의 공급 전망보다 희망적이였다…!
- 서울은 2026년 이후로 전체 공급이 1년 수요치인 4.8만세대에 못미치는 1만 세대만 매년 공급되어서, 누적 수요가 폭발하고 전월세 부족/상승에 따른 매수 수요 전환에도 큰 영향을 미칠 것 같다..!
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
월부 기초/중급/실전 강의에서 배웠던 내용을 토대로 서울 영등포구는 서울 3급지라고 알고 있었습니다.
1강 자모 멘토님의 입지의 70%를 차지하는 직장과 교통 가치를 비추어 보았을 때
영등포구는 양질의 고소득 일자리가 집중된 여의도업무지구를 자체 직장으로 가지고 있어서 직장 입지가치가 있고,
시청/광화문 업무지구와 마곡 업무지구 접근성도 30분 내에 출퇴근 가능하며, 최대 업무지구인 강남과도 40분대로 출퇴근이 가능하기에 서울 내에서 교통측면에서도 입지독점성이 있다고 판단하였습니다.
환경적인 요소는 외부수요를 끌어올만큼 실수요 측면에서 매력적인 요소는 없지만
1강 강의에서 강조하신 부분을 적용해보았을 때, 비선호 요소도 없어서 마이너스 요소는 없다고 생각합니다.
*외국인, 동포, 경사, 소음 등
다만, 주변에 다른 아파트 단지와 연결되지 않고 주택가와 주택상권이 이루어져 있어 균질성은 다소 아쉬운 부분입니다.
학군적인 요소는 중학교 학업성취도 상, 자녀를 교육시키기 위한 목적으로 영등포구에 진입하지는 않을 것이라고 판단합니다. 영등포구 내에서 꼭 살아야 하는 이유가 있는 부모님들이 학업성취도 84%인 양화중을 보내면서 필요하다면 인접한 양천구 목동 학원가를 다니게 할 것 같습니다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 당산동2가 현대 아파트 현재 매매 16억, 전세 7.4억(KB부동산 상위 평균)
*전세 매물 1개는 융자 있는 물건으로 정상 입주물건보다 싸게 나온 것으로 추정(7억)
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 7월 매매 16억 전세 7.4억 (투자금 : 8.6억)
- 5년 내 저점 매입시 가격: 2023년 3월 매매 9.3억 전세 5.2억 (투자금 : 4.1억
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점
- 미래를 모르는 상태에서 23년으로 돌아간다면 나는 저 단지에 투자할 수 있을까?라는 질문을 던져봤을 때, 전저점이였던 23년 하락장에서 4억 1천만원이라는 매우 큰 투자금이 들어감과 동시에 심리적인 요인까지 작용하여 의사결정이 매우 어려웠을 것 같다. 혹은 투자를 못했을 것 같다.
- 3년이라는 길지 않은 시간이 지난 후에 보면 순수한 매매차익으로만 7억 이상 나고 있고, 3년 동안 전세금도 2억 2천이나 올라서 투자금의 절반정도까지 회수가 가능한 전세레버리지 투자의 바른 예시를 보여주는 사례라고 생각한다.
- 적용할 점 : 다음 하락장이나 기회를 주는 지역의 단지로 갈아타기 할 때, 그 당시에는 시장의 상황과 심리적인 요인이 나의 의사결정을 어렵게 할지 몰라도, 그 단지의 ‘가치’를 확실히 이해하고 불황 속에서 선점하며 지켜나가는 투자를 할 수 있게 끊임없이 노력해야 겠다
[추가 가격 흐름 분석]
-전고점 : 12억 2000
- 2023년 5월 : 매) 9억 6500(-21%) / 전) 54300 (투자금 : 42200) … 전저점
2024년 11월 : 매) 11억 3000(-8%) / 전) 61400 (투자금 : 51600) … 1호기 매수 시기
→ 당시 가용한 투자금 대비 3억이상 차이가 나서, 이 시점에도 당산 현대 투자는 어려웠음.
2025년 9월 : 매) 13억 8800(+13%) / 전) 64000 (투자금 : 74800) … 토허제 직전
→ 토허제 지정 전에 상승하며 전고점 +13%까지 가격이 상승하였음. 0호기 매도 준비중이였으나, 매도하였더라도 당시 투자금 및 종잣돈으로는 투자 어려웠음
- 2026년 9월 : 매) 15억 5000(+27%) / 전) 75000 (투자금 : 80000) … 현재 (토허제)
[1호기, 2호기와 가격 흐름 비교 및 다음 갈아타기 가능시점 검토]
1호기, 2호기도 현재 전고점을 회복 중에있지만
서울 3급지인 당산 현대의 입지 독점성이 우외에 있기에 가격차이가 크게 벌어진 상태이다.
다음 하락장 사이클에서 [B구간] 만큼은 아니더라도 가격이 좁아졌을 때
1안) 전세금 상승분 + 1호기 or 2호기 매도 시세차익 → 갈아타기
2안) 전세금 상승분 + 1호기 매도 시세차익 + 2호기 매도 시세차익 → 갈아타기
상기 2개의 방안으로 갈아타기를 검토해야 겠다.
다만, 주의할 건 하락장 때는 선호도 높은 단지가 우선적으로 거래되므로 계약 및 금융사고 안나도록 가치에 대한 객관성을 정확히 가져가자. 그래프에서도 볼 수 있듯이 B구간(하락장)에는 당산 현대가 더 먼저, 더 자주 거래되고 있고 1호기, 2호기 단지는 그 이후에나 거래가 시작되었다. 이는 입지가치 및 선호도에서 밀리면 환금성이 안 좋은 것으로 이해하고 더 보수적으로 객관적으로 하락장 갈아타기를 준비해야겠다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) : X
- 전고점 대비 가격 변화 여부 : 전고점 12.38억 ('22.11월) 대비 +29% 상승
- 전저점 대비 200% 상승여부 : 전저점 2배인 18.6억 보다는 2.6억 금액 마진 있음
- 내생각 : 10년을 보유할 자산 관점에서는 가치가 있지만, 8억의 투자금과 16억의 매매가액을 고려했을 때 가치대비 저평가인지는 같은가격 아파트와 비교하고 비슷한 가치의 아파트와 비교해야겠다.
2) 환금성 (환금성 여부 확인) : O
300세대 이상, 2호선/5호선 더블 역세권(강남 40분/여의도 10분/시청 25분/마곡 22분/판교50분)
평지, 계단식 방3화2, 올 30평형
'25.10월 토허제 이후에도 실수요 중심으로 거래 꾸준히 이루어져서, 환금성은 충분함
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) : △
전저점의 2배까지가 이번 상승장의 기대 수익지점이라고 생각하면,
투자금 8.6억 기준으로 2.6억의 시세차익이 예상됨. 수익률로 환산 시 30%이며
알파 투자(연 20% 수익률) 고려시에 1년 반 내에 18.6억이라는 매매가액에 도달해야 가능한 수익률임.
투자금 8.6억 이라는 큰 종잣돈을 들일만큼 이 단지가 우선인지 앞마당 내 단지들과 비교평가 필수 !
4) 원금보존 : X
현재 기준 전세는 7.4억으로, 전세가율은 46%임
서울 기준 55%이고 강남,서초 기준 45%이므로 원금보존 투자기준은 만족하지 않음
5) 리스크 대비 : O
연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.28배 (28%)
<앞마당 중, 16억대 아파트들과 비교>
①동작구/장승배기생활권)신동아리버파크 (01y, 1686^)
- 강남40분(도보16+10분),여의도20분(도보16분),시청34분(도보16분)
매15.6/전5.8 (전고점 10억, +56%) 26평, 전세가율(36%) / 투자금 9.8억
②강서구/마곡생활권)마곡엠벨리 15단지(16y, 363^)
- 강남 62분(환1)/여의도32분/시청52분(환1)/마곡역(도보4분)★
매16.4/전7.3 (전고점 11억, +49%) 26평, 전세가율(44%) / 투자금 9.1억
③강서구/염창등촌)e편한세상 염창(19y, 499^)
-강남40분(환1)/시청35분(환1)/여의도17분/마곡27분(환1)
16.5/8.5 (전고 12.3억, +24%) 24평, 전세가율(51%) / 투자금 8억
→ 4개의 단지 중, 가장 최선의 선택은 e편한세상 염창 !
사유1) 같은 가격대 중에, 가장 좋은 것!
앞마당 16억대 단지 중, 입지+상품성을 고려하였을 때, 염창동 19년식 e편한세상이 조금이나가 가장 좋은 단지로 판단된다. (서울의 공급절벽에 따른 신축에 대한 수요 및 선호도까지도 고려함)
**단, 시간이 갈수록 당산 현대는 땅의 가치만 남고 e편한염창의 건물가치는 감가상각되어,
긴 시간이 흐른 후에는 당산 현대의 가치가 더 높을 것으로 판단된다.
사유2) 비슷한 가치 중에, 더 싼 것 !
당산동 현대가 30평대이긴 하지만 구축 단지인 점 vs e편한염창이 24평대이긴 하지만 19년 신축이고,
전고점이 지난 상승장에서 12.3억으로 비슷한 가치라고 시장에서 받아들여졌다.
교통/환경(상품성 및 연식)을 복합적으로 고려했을 때 비슷한 가치로 판단하였음.
당산현대는 투자금이 8.6억 들어가지만, e편한염창은 8억이 들어가며 전세도 1억이나 차이난다
전세가는 거품이 없는 실수요이므로, 원금보존 및 전세운영 측면에서도 e편한염창에 투자하는 것이 전세레버리지 투자에도 조금 더 유리할 것이라고 생각한다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부): NO(지금은 아니지만, 계속 지켜볼게!!)
- 당산동 2가 현대아파트는 평생 보유할 수 있을만큼 가치가 있는 단지다.
- 하지만, 가저환수원리 투자 기준 중 저평가와 수익성, 원금보존 항목을 현재 만족하지 않으므로 투자 의사결정 과정에서는 부적합하다고 판단하였다.
- 또한, 앞마당 중 서울 3~4급지의 같은 가격의 단지 중 가장 좋은 단지라고 할 수 없었다.
다만, 추후 1호기/2호기에서 갈아탈 후보지에 있는 상급지이므로 시세트래킹과 모의투자 트래킹을 통해서 다음 하락장에서 기회를 잡을 수 있는지 면밀히 들여다 봐야겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
서울 3급지이며, 여의도라는 3대 업무지구와 2호선 5호선을 9호선을 포함한 교통입지가치도 있는 영등포구의 입지가치는 좋다고 판단하지만, 투자자라면 한정된 투자금을 가지고 잃지않으며 연20% 이상(알파투자)의 수익률을 달성하기 위한 투자처에 나의 소중한 종잣돈을 넣어야 한다고 생각합니다.
무작정 좋은 곳에 투자했을 때, 무조건 좋은 결과가 뒤따르지 않는다는 점과 지역/생활권별 가격상승의 흐름이 장기적으로는 균질하게 퍼지겠지만, 일시적인 차이와 그 틈에서 투자기회를 발굴할 수 있다는 점을 이번 수익률 보고서 작성하는 과정을 통해 제대로 습득할 수 있었습니다.
