“왜 더 싼 대형 평형보다 더 비싼 작은 평형을 사려고 하나요?”
안녕하세요, 빙바나나 입니다.
월부에서 투자자로 성장하면서 여러 지역을 보고, 아파트를 보다보면
중간중간 만나는 대형평형이 있는 아파트, 대형평형만 있는 아파트가 있습니다.
현재 투자로 보지 않는 평형인데, 왜 투자를 하지 않는 평형일까요?
왜 대형평형은 잘 거래가 되지 않고, 더 작은 평형보다 평당가가 저렴할까요?
TV도, 집도 크면 클수록 좋다던데.. 대형평형은 더 좋지 않을까요?
오늘은 대형평형에 대해서 이야기 해보려고 합니다.
대형평형이란
아파트 시장에서 전용면적 59㎡와 84㎡가 주를 이루고 있습니다.
대형 평형은 주로 전용면적 90㎡ 이상의 평형을 대형평형으로 분류하고 있습니다.
보통 전용면적 59㎡는 24~25평에서 형셩되어 있고
전용면적 84㎡는 32~35평으로 형성되어 있습니다.
가장 많이 거래되는 평형은 전용면적 84㎡로 국민평형이라고 불리기도 합니다.
전용면적 59㎡ 다소 작은 느낌이 있지만 신혼부부나 3인가구가 거주하기에 좋고
상대적으로 적은 자금으로 접근할 수 있기 때문에 인기가 많은 평형입니다.
대형평형은 세대수가 적으며 거래량이 상대적으로 적은 편인데요,
이유는 크게 수요, 건설사/시공 구조, 경제성, 보유 부담 등 여러가지 측면이 있기에 세대수도 거래량도 적다고 볼 수 있습니다.
대형평형이 왜 더 쌀까?
더 크고 넓은 집이 더 좋은 것은 알겠는데 왜 대형평형은 작은 평형보다 평당가로 보면 더 저렴할까요?
보통은 대형평형을 찾는 수요가 매우 제한적이라는 것을 알 수 있습니다.
특히 가구원 수가 줄어드는 것이 가장 대표적인데요,
예전에는 넓은 집에서 많은 가족들이 함께 모여 사는 것이 좋은 세상이었지만
이제는 1인 가구도 늘어나고 결혼해도 자녀는 1명만 낳는
3인 가구도 많아지면서 대형평형에 대한 수요가 줄어들었습니다.
수요가 줄어드니 수급 영향에 따라 공급이 많아지고,
점점 가격은 내려가거나 덜 오르는 현상이 발생합니다.
같은 단지에서도 국민 평형이라고 하는 전용면적 84㎡의 평형이 더 거래가 많이 되고 수요가 많다 보니
대형평형의 가격은 크게 상승하지 못하고 더 작은 평형과 가격이 비슷해지기도 합니다.
수요 및 가구 구조 변화
대형평형에 대한 수요가 많이 줄었던 것에는 가구원 수가 감소한 것입니다.
과거 4~5인 가구가 심이었던 것과 달리,
현재는 1~3인 가구가 전체 가구의 반 이상을 차지합니다.
3인 가구의 경우 전용면적 59~84㎡ 정도만으로도 주거 공간이 충분하기 때문에
대형평형에 대한 수요가 급감한 것도 가격 변화에 크게 작용한 것 같습니다.
그리고 대형평형과 달리 전용면적 84㎡는 “국민평형”이라 불릴 만큼
3~4인 가구가 가장 선호하는 구조(방3개, 욕실2개)를 갖추고 있기 때문에
실수요와 환금성 측면에서 가장 뛰어납니다.
그러다 보니 상대적으로 수요가 적은 대형평형은
부동산을 자산의 관점에서 갈아타기 하기 수월한 국민평형보다 거래가 적게 되고
더 낮은 가격에 매매 거래가 이루어지기도 하는 것입니다.
금융, 경제적 부담
위에서 말씀드린대로 경제적인 부담을 느끼는 신혼부부의 경우
상대적으로 저렴한 전용면적 59㎡의 평형을 가장 많이 고르고 선호하게 됩니다.
이와 마찬가지로 3~4인의 가족단위 거주민들도 전용면적 84㎡의 평형을 많이 고르는데요,
대형평형은 총 분양가나 매매가가 절대적으로 높기 때문에
이를 매수할 수 있는 자금력을 갖춘 수요층의 저변 자체가 좁습니다.
즉, 그만한 가격을 매수할 수 있는 수요층 자체가 얕습니다.
그리고 대출 규제에서도 자유롭지 못합니다.
고가 아파트일수록 대출 한도 규제(LTV, DTI, DSR 등)의 영향을 크게 받기 때문에
원활한 자금 조달이 어렵다는 단점이 있습니다.
위에서 말씀드렸는데 낮은 환금성도 경제적 부담에 한몫 합니다.
매수 희망자(수요층)가 적다 보니 급히 현금화해야 할 때 빠르게 팔기가 어렵고,
원하는 시기에 파는 행위 자체가 어렵다 보니 투자 목적의 매수나
갈아타기 목적의 매수를 주저하게 만드는 순환 구조를 형성하게 됩니다.
보유 및 관리 부담
대형평형은 넓은 면적을 가지고 있기 때문에 상대적으로 관리하는 측면에서도 어렵습니다.
같은 단지에서 국민평형 대비 공시가격이 높다 보니 종합부동산세, 재산세 등
보유세 부담이 매우 큽니다.
또한 세금 측면에서는 취득세도 대형평형이 농어촌특별세가 추가되기 때문에 불리한 점도 있습니다.
넓은 면적으로 인해 단점도 있습니다.
기본적으로 관리비나 냉난방비, 수리비 등 정기적인 지출이 상대적으로 많이 발생합니다.
건설사의 공급 전략
건설사에서도 대형평형의 경우 수익성이 낮다는 판단하에 공급을 줄입니다.
건설사 입장에서는 대형평형이 미분양 리스크가 크기 때문에 사업성이 낮아 우선 공급하기 보다
오히려 전용면적 59~84㎡는 실패할 확률이 낮기 때문에 더 많이 공급하게 됩니다.
이는 위에서 말씀드린 가구원 수의 변화에 따른 건설사의 공급 전략이 변경된 것입니다.
또한 한정된 대지면적에서 대형 평형으로 몇 세대를 짓는 것보다는
중소형 여러 세대를 지어 분양하는 것이 사업성과 수익 면에서 훨씬 유리하기 때문에
대형 평형을 짓기 보다는 미분양 리스크가 적어 실패할 확률도 적고
수익성도 많이 나오는 중소형 평형을 많이 짓게 됩니다.
그러므로 대형 평형의 공급은 점점 줄어들고 그에 따라 거주민들도
이제는 대형 평형보다는 국민 평형을 더 선호하게 됩니다.
이처럼 대형평형의 경우 수요층이 매우 얕은 편이며 그로 인해 거래량이 적다 보니
전용면적 59~84㎡ 등 국민평형에 비해서 상승폭이 적기도 하고
오히려 국민평형에 비해 더 저렴한 경우도 있습니다.
투자적으로 본다면 물론 환금성이 떨어지고 관리 측면에서 불리한 면이 있어
우선순위로 생각하기 보단 오히려 수요가 많은 59~84㎡의 평형을 우선적으로 투자하지만
오히려 가족이 많은 경우에는 국민평형은 좁다고 느껴 대형평형을 매수해야 하는 경우도 있습니다.
그럴 땐 국민평형보다 저렴한 대형평형을 잘 찾아보시고
그런 시기에 잘 매수하신다면 현명한 내집마련 하실 수 있을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
