월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 하남시 망월동 미사강변효성해링턴플레이스엔에이치에프
- 연식: 2017년식
- 세대수 : 1,401세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석
1. 직장 (기준: 종사자수)
하남시 종사자 수 : 113,692명
하남시 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 51분 (환승 2회)
여의도역 : 70분 (환승 0회)
시청역 : 64분 (환승 1회)
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 미사중학교, 학업성취도 93%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트 하남점(1.2km), B등급
5. 공급
1) 하남시 인구수 : 327,495명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 327,495명x0.005 = 1,638세대
3) 3년 입주량 합계 : 0세대 (올해 0세대 + 내년 0세대 + 내후년 0세대)_'29년 1,115세대 입주
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 0세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5이내 (S등급)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
직장(B), 교통(A), 학군(A), 환경(B), 공급(S)
미사 신도시는 배드 타운으로 볼 수 있기 때문에 직장은 크게 중요하게 작용하지 않을 것 같다.
교통은 단지에서 미사역을 도보 10분정도로 도착이 가능하고
주요 3대지구를 1시간 정도 선에서 도착할 수 있는 마지노선 지역을 생각된다.
이 단지의 경우 초등학교와 중학교가 코 앞인 단지이고
중학교가 귀한 미사 신도시 내에서 학업성취률이 93%에 달하는 학군으로 강점이 있다.
환경은 공공택지지구인 미사 신도시로 역 주변 상가에 술집(유흥시설)도 다수 있지만
호수공원, 병원, 스타필드 등 차량으로 10분 이내 편의시설도 다수 존재하고
무엇보다 균질한 준신축급의 아파트 환경이 가장 강점으로 생각된다.
‘29년 교산 신도시 분양으로 공급이 다수 있지만 ’28년까지 공급이 전혀 없고
'29년 입주량도 적정수요보다 낮은 입주로 단지의 가치가 높은 편이라고 생각한다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 미사강변효성해링턴플레이스 24평 현재 매매 11.5억, 전세 6.5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 2026년 8월 매매 11.5억 전세 6.5억
- 5년 내 저점 매입시 가격 : 2024년 7월 매매 7.35억 전세 4.75억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
월부 환경에 들어오기 전에 전저점 대비 약 1.1억 상승한 가격으로 투자가 가능한 환경이었는데 현재 매수 가능했던 시기에서 약 3.1억이 오른 상황인 것을 보고 입지분석 결과와 함께 비교해보았을 때 가치가 있었던 매물이었음을 다시 한 번 깨달을 수 있었다. 전세가율도 현재 약 57%로 투자하기 적합한 매물인 것을 알 수 있었고 인접한 교산신도시의 입주가 시작되어도 본격적으로 인프라가 형성되기 이전까지는 실거주로 경쟁력이 있는 매물일 것이라고 생각한다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) :
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) :
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) :
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) :
5) 리스크 대비 (역전세 대비) :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
